Несмотря на кризис, интерес к жизни в собственном доме не падает. При этом покупатели становятся более требовательными, а девелоперы более грамотными.

Определились с приоритетами

По оценкам президента Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД) Инны Свечниковой, на сегодняшний день можно говорить о том, что коттеджные поселки в Новосибирской области делятся на категории: эконом, бизнес и премиум-класс.

— В принципе, такая сегментация существовала всегда на уровне земельного девелопмента, когда участки около границ города и в зеленых зонах стоили дороже, и цена земли снижалась по мере удаления от города в связи с плохо развитой дорожной сетью. Сейчас речь идет именно о проектах поселков, заложенных застройщиком при комплексном освоении земель, в которых концепция сформирована уже на стадии проектирования. Сегодня без такого подхода вряд ли можно рассчитывать на интерес инвесторов к конкретному участку, — говорит Свечникова.

В числе основных характеристик классификации коттеджных поселков директор компании ООО «ДжиТи», коттеджный посёлок «Близкий», Айрат Ямаев выделяет локацию, которая определяет стоимость и концепцию проекта.

Эконом

— Эконом-класс… Его скорее нет, чем он есть. Обычно это либо дачи без концепции, коммуникаций и инфраструктуры, либо проекты, которые пытаются продать голое поле с обещаниями в будущем провести коммуникации. Стоимость — ниже 50 тысяч рублей за сотку, в среднем — 20-30 тысяч рублей, — говорит Айрат Ямаев.

По мнению Инны Свечниковой, в самом дешевом сегменте определяющей является стоимость земли. Сегодня у данной категории покупателей не так много денег, они медленно строят и для них принципиальна сумма первоначальных вложений. По словам эксперта, как правило, в поселках эконом-класса уже запроектированы коммуникации, выполняются же они в тех объемах, которые позволяют людям там жить. Чаще всего речь идет об электричестве и дорогах.

— Скважину нет смысла строить, если не будет разбора, поэтому применяются автономные решения в водоснабжении и утилизации стоков. Полный разворот коммуникаций происходит после того, как набрана «критическая масса» жителей. Застройщиками являются физические лица, которые купили земельный участок в поселке и сами выбирают для себя подходящую технологию строительства, — поясняет Infopro54.

К типичным примерам эконом-класса Инна Свечникова отнесла поселки «Заречный» (Северный объезд, ст. Мочище, ООО «СК Гелеон»), «Октябрьский» (9 км от г. Новосибирска по Восточному шоссе, ООО «Сибирский Дом»), «Светлый» (3 км от ст. ж/д Мочище, ООО «Антар»), где стоимость земли не очень высока — от 25 тысяч рублей за сотку. Еще примеры: «Удачный» (Восточное шоссе в сторону Мочище, ООО «Регион-Инвест»), «Гринвич» (расположен на Ленинск-Кузнецкой трассе, Сергей Капишников). Все они находятся на определенном удалении от города — до 25 км, но земля предлагается с коммуникациями и по невысокой цене, что привлекает определенную категорию покупателей.

Бизнес

— Коттеджные поселки среднего класса с большой удаленностью от города пытаются концептуально сделать проект в формате комфортного отдыха с бассейнами, зонами отдыха, детскими площадками. Для среднего класса свойственно наличие всех коммуникаций, в том числе и газ, индивидуальная канализация. Цена от 50 до 200 тысяч рублей, в среднем в этом сегменте цена от 60 до 100 тысяч рублей за сотку, — считает Айрат Ямаев.

Он также отмечает, что на сегодняшний день коттеджные поселки среднего класса круглогодичного проживания (альтернатива квартире) имеют собственную инфраструктуру больше, чем премиальный класс: фитнес-клубы, детские сады, магазины, остановки, уличные бассейны и т.д. Появляется все больше поселков с асфальтированными дорогами — это становится трендом.

— Мы ориентируемся, в первую очередь, на семьи с детьми. Именно поэтому создаем все условия для комфортного и безопасного проживания маленьких жителей и их родителей: огороженная охраняемая территория, детская площадка, пешеходные дорожки, просторные участки, зоны отдыха, — комментирует этот тренд собственник коттеджного поселка «Время Гринвич» Сергей Капишников.

Средний портрет покупателя жилья в поселках этой категории, по его словам, это мужчины или женщины 30-45 лет, чаще семейные, со средним (или выше среднего) уровнем дохода.

К примерам категории бизнес-класса Инна Свечникова отнесла коттеджный поселок «Березки», «Березки-2» (ООО «Зеленый дом»», 13 км по Северному объезду и Ново-Луговое).

— Здесь есть комплексная застройка, причем на всех стадиях. Внутри проектов интересные предложения по площадям, типам жилья — блокированное и индивидуальное. Класс, в том числе, характеризуется качеством работы управляющей компании по созданию сервиса и среды внутри поселка, подходам девелопера, который настроен на продажу максимально готовых объектов, — рассуждает собеседник Infopro54. — Недавно стартовал интересный, на мой взгляд, проект этого класса «Спектр 54» (Кольцово, ООО «АКД»). Он предусматривает многоквартирную малоэтажную застройку по современным европейским стандартам. Ранее девелопер реализовывал проект экономкласса «Бавария», протестировал свои возможности — и сейчас вышел на новый уровень, предлагая интересные планировочные, архитектурные решения и интересный генеральный план поселка. С уважением отношусь к этому застройщику и к подходам, которые он использует.

3-й проект ООО «Зеленый дом» – коттеджный посёлок «Берёзки-Элитный»

Компания ООО «Зелёный дом» специализируется на строительстве коттеджных посёлков, с продуманной социальной и инженерной инфраструктурой, в Новосибирске и области. Посёлок «Берёзки-Элитный» расположен по границе Кировского района. Непосредственная близость к городской инфраструктуре: школам, садам, магазинам делает посёлок особенно привлекательным. В посёлке представлены индивидуальные дома, дома на 2 хозяина (дуплексы), дома на 4 хозяина (квадруплексы) и таунхаусы. Площадь объектов – от 50 кв.м. до 170 кв.м. Земельные участки площадью от 1 сотки до 6,5 соток на каждого собственника квартиры.

Премиум

— Зачастую премиальные коттеджные поселки обладают единственным преимуществом — это местоположение. Для премиального сегмента нормой считаются асфальтированные внутриквартальные дороги и охрана. Все коммуникации обязательно присутствуют, в том числе и газ, а в некоторых даже городская канализация. Цена от 200 тысяч рублей за сотку, — делится информацией Айрат Ямаев.

Инна Свечникова в качестве наиболее яркого для региона примера элитного проекта приводит коттеджный поселок «Серебряный Лес» (7 км от пл. Калинина, Владимир Кальченко).

— Он расположен достаточно близко к городу, там имеются все центральные коммуникации. Поэтому стоимость участка доходит до 8 млн рублей. Но есть покупатели, которым нравится позиционирование элитности и предлагаемая организация поселка, лес, поэтому на землю в «Серебряном Лесу» есть устойчивый спрос, — констатирует эксперт.

Распробовали

По мнению Инны Свечниковой, требования покупателей к рынку коттеджной недвижимости к настоящему времени изменились. У людей уже есть возможность познакомиться с готовыми примерами. Организованные поселки дают возможность воспользоваться залоговыми и кредитными ресурсами. Банки тоже активизировались в этой сфере, и количество финансовых инструментов, доступных покупателю загородной недвижимости, выросло. Много решений предлагают и сами девелоперы. Например, программы trade-in, когда человек может обменять свое городское жилье на дом. Вне зависимости от ценовой категории поселка покупатели уделяют большое внимание транспортной доступности и качеству внутренних дорог. По словам эксперта, многие девелоперы поняли, что продажей сегодня является не сотка земли или квадратный метр, а среда проживания и гарантия реализации проекта в заявленном объеме, поэтому сразу создают свои управляющие компании.

— Покупатели обращают внимание на то, как девелопер работает в поселке, как развивает территорию, выполняет свои обязательства перед жителями, соблюдает утвержденный генплан — все это повышает доверие к проекту. В качестве примера я бы привела поселки экономкласса «Удачный» и «Пичугово море» (Ордынское шоссе, ООО “Регион-Инвест”). Девелопер завершил один проект и успешно реализует второй, за ними закрепилась репутация тех, кто живет вместе с поселком, его жителями. Там много хороших решений: пляж, места общего пользования, организация развивающих программ, которые помогают людям строить, — отмечает Инна Свечникова.

Как отметила Инна Свечникова, покупатели в поселках бизнес-класса предпочитают приобретать готовые решения, хорошо знают, сколько стоит их время. С одной стороны, они готовы заплатить деньги, с другой — должны четко понимать, за что платят.

— Требования к проекту в таких посёлках выше: уровень благоустройства, планировочные решения, близость к городу, наличие зеленых зон, выполненные инженерные коммуникации. Если речь идет о готовом жилье, то это требования к отделке, материалам, площадям, земельному участку, наличию рядом с поселком зон отдыха и спорта, магазинов, — поясняет эксперт.

Как отметил исполнительный директор ООО «Академ-Развитие» Владимир Змановский (ЖК «Да Винчи»), жизнь в малоэтажных многоквартирных домах собирает в себе преимущества жизни в квартире и в индивидуальном жилье.

— Экология и высокий уровень комфорта за счет малого количества соседей — преимущества индивидуального жилого дома, — уверен Владимир Змановский. — Покупатели — это люди, знающие чего они хотят, для которых экология и безопасность семьи стоит во главе угла. Те, кто устал от давящего города и его бешенного ритма. Поэтому они предпочитают тихую спокойную атмосферу взамен шумной индустрии города. Например, уникальность ЖК «Да Винчи» — жизнь на природе в совокупности с современными технологиями и близости ко всей необходимой инфраструктуре. Этот проект мы делали так, чтобы к уже понятному и сложившемуся набору характеристик любого жилого комплекса добавить инновационное зерно.

В частности, он отметил, что многие новосибирцы, уже пожившие в своем загородном доме, столкнулись со множеством мелких, но очень надоедливых проблем, которые необходимо решать для обеспечения комфортного уровня жизни. Именно поэтому в концепцию ЖК «Да Винчи» заложен уход за территорией и благоустройством. Эту работу в поселке выполняют специальные люди — сотрудники УК.

Жилой комплекс «Да Винчи»

Отличительные особенности ЖК «Да Винчи»: живописная территория, идеальная экологическая обстановка, единая социально-культурная среда, а также высокий уровень благоустройства: двор без машин, детская площадка и площадка для занятия физкультурой, крупномерные деревья хвойных пород, фонтан, декоративное освещение, Wi Fi в местах общего пользования, система видеонаблюдения, розетки возле фонарей и скамеек, розетки для подключения электрических котлов и подзарядки электромобилей, новые инженерные коммуникации и современная улично-дорожная сеть. ЖК расположен в 8-минутной транспортной доступности на автомобиле от «верхней зоны» Академгородка (проспекта академика Лаврентьева) и 15-минутной доступности на общественном транспорте.

Элитная застройка в Новосибирской области локализуется вокруг сформировавшейся инфраструктуры данного класса. Например, в районе Бердского залива, где расположен сосновый бор, море, все коммуникации, а также теннисные корты, яхт-клуб, рестораны, или в лесной зоне Заельцовского бора (например, «Серебряный лес»), то есть покупатель сразу попадает в определенную среду.

— У нас есть примеры концептуальных поселков, которые собирают внутри себя жителей, предпочитающих тот или иной образ жизни: «Деревня Мира» (22 км от пл. Калинина, Андрей Алексеев)— экология жизни во всех ее проявлениях, начиная с места размещения, технологии строительства и заканчивая экологией социума; инновационные концепции — у «Да Винчи» (ООО «Академ-развитие», Академгородок), где используются новые инновационные технологии в инженерном обеспечении и управлении поселком, — рассказала Свечникова.

Сергей Капишников также констатирует, что покупатель стал более требовательным, взыскательным, в связи с чем спрос стал более избирательным. Как следствие — развитие некоторых поселков фактически остановилось из-за снижения спроса.

— Поэтому особенно важно выбирать поселок, который непрерывно развивается, — советует собеседник Infopro54.

Стабильно интересно

Покупательская способность за несколько последних лет, во время очередного витка экономического кризиса, просела, отмечают эксперты. Но спрос на предложения в коттеджных поселках не падает, по крайней мере так, как это произошло в городе.

— Интерес к земле, к загородной жизни сегодня у новосибирцев уже сформировался. В эту кампанию вложены не только деньги девелоперов, но и средства региональных и федеральных бюджетов, которые выделяют участки, финансируют строительство необходимой инфраструктуры в рамках спецпрограмм, продвигают мечту жизни «в своем доме», — уверена Инна Свечникова.

По ее словам, на рынке существуют предложения на любой кошелек, девелоперы готовы предлагать дома под продажу существующей у клиента квартиры, а банки дают ипотеку для покупки коттеджей. Все это стимулирует и поддерживает рынок малоэтажного жилья.

— Как я уже говорила, покупательская способность у людей снизилась, но девелоперские проекты подстраиваются под эту ситуацию, усложняются и развиваются, включают в себя комплексные решения, позволяющие реализовать возможности покупателя, — добавляет эксперт. — Сами клиенты также изменились, благодаря просветительской деятельности государства и девелоперов. Они уже начали понимать, что важно для загородной жизни, стали более требовательны, это обязывает компании повышать качество реализуемых проектов.

В качестве примера Свечникова приводит блокированный поселок «Пригородный простор» (ООО «ПромГражданСтрой»), который строится в районе Толмачево. Он сразу создается с объектами социальной инфраструктуры. Эксперт также отмечает, что в регионе появились хорошие объекты с разноформатной застройкой, ориентированной на разного покупателя — поселок «Уютный» с таунхаусами (Краснояровское шоссе, ООО ЦС «Прометей»), малоэтажный жилой комплекс «Малахит» (Краснояровское шоссе, ООО «Управляющая компания Малахит»). — Как правило, это дома с хорошими планировками, и у покупателей есть возможность получить комфортное жилье за относительно небольшие деньги, — говорит Инна Свечникова.

Владимир Змановский считает, что устойчивый спрос на малоэтажное строительство на рынке начинает формироваться только сейчас.

— Предложений на рынке достаточно ограниченное количество, и потенциальные покупатели начинают детально рассматривать все предложения и обращают внимание на очень специфические вопросы, — поясняет Змановский.

Сергей Капишников уверен, что жители мегаполисов все больше ценят благоприятные экологические условия, простор и безопасность, что зачастую можно найти только за городом.

Начало пути

По мнению Владимира Змановского, уже можно говорить о формировании в регионе культуры жизни в загородных поселках. Он считает, что на практике подобных ЖК люди быстро адаптируются, и начинают устраивать совместные праздники и мероприятия внутри своих поселков.

— Мы считаем, что процесс формирования культуры загородной жизни идет. Люди все больше стремятся работать в городе, а жить за его пределами. При этом формируется качественно новый запрос к условиям жизни. Людям недостаточно только лишь просторного коттеджа в чистом поле, теперь важны организованность и комфорт — развитая инфраструктура, — полагает Сергей Капишников.

Директор по строительству компании ООО «Зелёный дом» Егор Скворцов, напротив, убеждён, что в Новосибирской области в отличии, к примеру, от Подмосковья, культура загородной жизни только начала формироваться.

— Мы предлагаем не столько загородное жильё, сколько альтернативу городской квартире, большую по площади и с земельным участком, с доступной социальной средой. Один из плюсов проживания в «Березках» — покупателю не нужно тратить большие усилия для проживания в наших посёлках, так как вопросами устройства жизни занимаются управляющие организации. Не нужно самостоятельно строить дом и осваивать земельный участок — все, как в городской среде, уже готово, только осталось сделать ремонт, — подчеркнул Егор Скворцов.

Инна Свечникова, напротив, с сожалением констатирует, что говорить о формировании в Новосибирской области культуры загородной жизни еще слишком рано.

— Мы находимся на стадии становления этой культуры и даже отчасти — «вспоминания». Для формирования культуры загородной жизни необходимо время, опыт проживания в среде. Этому должны учиться как сами жители, так и девелоперы — управлять такими проектами сложнее. У нас есть опыт управления жилым фондом в городской среде и очень мало его в загородной, — рассуждает Инна Свечникова. — Посмотрите, что происходит: девелоперы осваивают участки площадью по 100-200 га. То есть фактически это проекты новых муниципальных образований или микрорайонов, находящиеся в частных руках. Развитие территорий всегда было задачей государства. Это непривычная для нашего общества модель развития, и все стороны учатся взаимодействию внутри нее.

По словам эксперта, кто-то в такой ситуации экспериментирует на потребителях, кто-то перенимает зарубежный опыт — сейчас есть такая возможность. В том числе за счет интернет-коммуникаций. Но местный рынок коттеджной застройки находится только в начале пути.

— Благо, что далеко от земли за последние 100 лет мы еще уйти не успели, но нам нужно вспомнить, как жить в этом сообществе. Здесь другая ментальность: в поселках все друг друга знают, отношения между людьми выстраиваются более открытые, чем в застроенных многоэтажками микрорайонах. В поселке нужно уважать соседей, самому чистить дорожки и ухаживать за участком и за прилегающей к нему территорией, снова учиться общаться с другими людьми — не отгораживаться заборами, а смотреть друг другу в глаза. Сейчас во многих поселках улицы сплошь огорожены заборами — люди выехали жить на свои 10 соток и отгородились от всего мира и соседей. Вот когда мы научимся не строить заборы между собой и понимать, что только добрососедские отношения обеспечивают безопасность, тогда и можно будет говорить о сформировавшейся у нас культуре загородной жизни, — уверена Свечникова.

Точка зрения

Директор ООО «УК Малахит» Мальцев Сергей Николаевич:

– Жилой комплекс «Малахит» — для современных, активных, ценящих свой комфорт и свое время. Для тех, кто хочет жить на природе и слышать пение птиц каждый день, при этом имея все то, что дает большой город — заботливое обслуживание жилья и территории управляющей компанией и комфорт городской квартиры. «Малахит» — это кирпичные дома, возведенные по классической технологии (без утеплителя!), исключительно из современных экологически чистых материалов – настоящего полноценного строительного и отделочного кирпича, созданных специально с учетом сибирского климата.

Сейчас растет число людей, которые начали задумываться о будущем – своём и своих детей, о здоровом образе жизни, который сложно поддерживать в полной мере в городах, таких как Новосибирск. Грязный воздух, шум, стрессы в транспорте и магазинах, отсутствие свободного пространства для людей. Жилой комплекс «Малахит» — это загородная недвижимость, которая дает простор не только для глаз, она дает новое понимание того, что такое настоящее качество жизни. А, значит, и интерес будет, хотя и медленно, но постоянно расти.

Сегодня в Новосибирске только начинает формироваться культура загородной жизни, в которой присутствует как желание жить рядом с уникальной сибирской природой, так желание оставаться в гуще современной цивилизации, характерное для жителей мегаполисов. Все в движении, все в процессе. А движение — это и есть жизнь.