Жилья в Новосибирске строится меньше, но ожидается спрос на новостройки.

В целом строительная отрасль Новосибирской области показывает устойчивую динамику и постоянный спрос на конечную продукцию. Однако в самом регионе дела обстоят более позитивно, чем в городе, — об этом неумолимо свидетельствует новосибирская статистика. С июня 2017 года по июнь 2018 по всей новосибирской агломерации был зафиксирован спад среди новостроек в разрезе квартир на 26%, из которых только 5% пришлось на регион и 35% на Новосибирск. Так, в 2018 году было сдано всего 7800 квартир против 10200 в 2017 году, соответственно регион ввел 3000 квартир против 3100 в прошлом году, а город — 4600 против 7100. Если же рассматривать по вводимым площадям, то область и вовсе окончила отчетный год с ростом на 60%, в то время как Новосибирск показал падение на 30%, выровняв общую статистику на приросте в 1%.

Что касается лидеров строительного рынка, то их состав остается примерно тем же. Как рассказали эксперты на встрече Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) с журналистами, рынок со временем будет становиться еще более концентрированным.

— Постепенно клиенты будут уходить от тех строителей, чье качество их не устраивает, и все больше концентрироваться у основных лидеров рынка, — заявил полномочный представитель РГУД в Новосибирске Максим Марков. — Сегодня лидеры рынка — это десяток компаний, которые консолидируют у себя 42% рынка (по итогам 2018 года). Грубо говоря, в Новосибирской области сейчас действует около 100 компаний, из них 50 компаний консолидируют 90%. И если оставшиеся 50 компаний исчезнут с рынка, то ничего особо не изменится.

Если в прошлом году в тройку лидеров входили ГК «Стрижи», СП «Сибакадемстрой» и ПСК «Сибирь», то в этом году ее состав сменился. Первое место по-прежнему занимает «Сибакадемстрой», а второе и третье распределились между СК «ВИРА-Строй» и ООО «Энергомонтаж».

По словам независимого эксперта строительного рынка Сергея Николаева, нынешняя тенденция такова, что новых домов становится все меньше и лишь ипотека остается на прежнем уровне.

— Наблюдается рост жилья за счет индивидуального строительства, происходит «вымывание» квартир, когда жилье строится медленнее, чем продается. Так, в прошлом году было построено на 16000 квартир больше, чем продано. В этом году, наоборот, продано на 6000 квартир больше, чем построено. Из 28000 проданных квартир 11000 проблематичных. Они проданы, но когда будут сданы — вопрос. В 2018 спрос сместился на вторичку. Но все самые интересные предложения уже выкуплены, поэтому в скором времени народ снова должен начать интересоваться новостройками, — добавил Сергей Николаев.

Как отметил Максим Марков, общая тенденция ведет к тому, что застройщики начали больше работать с продуктом: стали успешнее продаваться квартиры на первых этажах с террасами, появляются квартиры с гардеробными.

В этом году, помимо всего прочего, застройщиков ждут еще и изменения в 214-ФЗ, которые призваны защитить права дольщиков. Теперь строительные компании будут не вправе распоряжаться денежными средствами дольщиков, а должны строить либо на свои собственные деньги, либо на заемные в банке. В целом застройщики спокойно реагируют на законодательные новшества, ссылаясь на то, что на строящиеся объекты разрешения уже выданы, а по вновь выдаваемым им придется лишь перестроить организацию своей работы.

— По новому законодательству все просто: есть новые условия, будем работать, — отметил представитель ООО «Энергомонтаж».

Сейчас основным драйвером роста на рынке является ипотека, главным образом за счет продаж на вторичном рынке жилья. Строительные компании отмечают, что по новостройкам доля ипотечных продаж падает. По словам директора маркетинга и продаж ЗАО «Береговое» Олега Зотова, количество продаваемых квартир по ипотеке за последний год снизилось с 95% до 64%. В это же время новосибирские банки регистрируют повышение спроса на выдачу ипотек при покупке вторичного жилья.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Елена Бусова, начальник отдела продаж розничных продуктов филиал «Газпромбанк» (акционерное общество) «Западно-Сибирский»:

На сегодняшний день доля выдачи ипотеки на приобретение жилья на первичном рынке составляет 27%, все остальное — это вторичное жилье. По объемам выдач мы наблюдаем практически пятикратный рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Когда-то в 2012–2013 годах у нас была противоположная ситуация: доля ипотеки первичного жилья составляла практически 60%, и лишь оставшиеся 40% приходились на «вторичку». Сейчас средний чек по ипотеке держится на уровне 1,9–2 млн рублей, и происходит это в основном за счет военной ипотеки, где максимальная сумма кредита обычно около 2,4 млн рублей. А также за счет ипотечного продукта — «Премиальный стандарт», по которому действует специальная ставка при сумме кредита от 4 млн.

В первом случае заемщик не рассчитывает на личный доход, а получает ипотеку за счет государства. Большинство же людей чаще пользуются тем, что при большей сумме кредита они могут получить пониженную процентную ставку. Безусловно, это их стимулирует, потому что они могут взять большой ипотечный кредит и погашать его, в том числе и досрочно.

Относительно прогнозов на ближайшее будущее — думаю, что средний чек пока сохранится на прежнем уровне. По крайней мере, уменьшиться он не должен, потому что мы наблюдаем рост инфляции, цены на все постоянно повышаются. Застройщик бы и рад не поднимать стоимость строящегося жилья, но он вынужден компенсировать свои затраты. Что касается объемов выдаваемых ипотечных кредитов, то здесь без вариантов: у нас в планах заложен рост, и мы обязаны его выполнить. Другой вопрос — за счет чего он будет осуществлен: за счет вторичного или первичного жилья, а может быть рефинансирования.

Фото: предоставлены Новосибирским Представительством РГУД