Учредитель и руководитель строительной компании ООО «ГринАгроСтрой», лидер регионального отделения партии «Родина», депутат горсовета Новосибирска Вячеслав Илюхин комментирует ситуацию в строительстве, экономике и политике Новосибирска.

«Приняли в том виде, который больнее всего бил по рынку»

— Вячеслав Викторович, с 1 июля вступает в силу 214-ФЗ. Внесены ли в него правки, на которых настаивали застройщики? Новосибирцы тоже отправляли свои предложения по корректировке закона.

— Третье чтение закона состоялось, но пока я до конца его не изучил. В ближайшее время мы намерены обсудить итоговый вариант с коллегами по рынку, чтобы понять финальные правила игры и как мы будем жить в этих условиях. Пока могу сказать, что те поправки, которые выносились на рассмотрение сессии, корректировали закон не в лучшую сторону. Например, одной из идей было увеличение отчислений в компенсационный фонд для обманутых дольщиков: в этом году до 3%, а потом до 6%. Вопросов нет, мы понимаем, что государство хочет найти деньги для решения этих вопросов. Но мы также должны понимать, что эти средства застройщики возьмут у покупателей квартир.

— Покупатели реагируют на изменения, которые вступают в силу с 1 июля?

— Нет, никакого ажиотажа не наблюдается. На мой взгляд, большинство покупателей просто до конца не понимают, что происходит. Застройщики уже все всё поняли: ничего хорошего ожидать не следует. Они до последнего надеялись, что принятие закона перенесут, что в него будут внесены послабления, что возобладает здравый смысл… Ни первого, ни второго, ни третьего не произошло. Приняли в том виде, который больнее всего бил по рынку. Сейчас нам нужно понять — насколько к этим изменениям подготовились банки? Застройщики, кто хотел, купили земельные участки у коллег по рынку, на торгах у мэрии, за чертой города. А банки готовы давать проектное финансирование на возведение жилья по новым требованиям законодательства? И какие банки? Сможем ли мы от них дождаться чего-то вразумительного?

— Насколько реален запланированный отказ рынка от долевого строительства?

— Реально все, и отказ от долевого строительства тоже, но на рынке это скажется отрицательно. Можно вообще от всей стройки отказаться, и тогда у нас точно никаких обманутых дольщиков не будет. Можно взять и запретить строительство жилья частным фирмам. Мне вообще кажется, что то, что происходит сегодня на рынке, — это какое-то смещение акцентов в сторону госкорпораций. Помыкаются сейчас строители, останутся крупные компании, а большинство свернет свою деятельность — и тогда на рынок выйдет глобальный игрок с госучастием. А какой управленец у нас государство? Это хорошо видно по уже существующим госкорпорациям, которые постоянно сидят, как галчата, и ждут пока их накормят из бюджета. Госкорпорации смогут строить жилье, но это будет гораздо дороже, чем у рыночных застройщиков, и все-равно они будут работать с убытками.

Я для себя здесь не вижу никаких хороших прогнозов. Мы будем изучать ситуацию, опыт других компаний.

— То есть вы, как застройщик, пока будете работать с теми проектами, которые у вас есть? А есть ли планы начинать новые?

— Конечно, мне хотелось бы их начинать, но нужно посмотреть, как закон будет работать на практике, и до конца понять правила. Хотя с нашим государством сложно говорить о понимании, так как правила игры могут измениться и во время игры.

Сейчас могу сказать одно: мы земельный банк не создавали — продолжаем реализовывать два проекта: ЖК «Крылья» и малоэтажный комплекс «Да Винчи» (в районе поселка Ложок).

— Как оцениваете спрос на квартиры в поселке?

— Он есть. С одной стороны, людям хочется больше воздуха. С другой — срок реализации такого проекта гораздо короче, чем у высоток. Мы заканчиваем дом за 9-10 месяцев, здесь меньше рисков, а сейчас на начальном этапе люди не очень-то разгоняются покупать недвижимость. Осталась только небольшая доля профессиональных инвесторов, которые делают бизнес из покупки квартир на стадии котлована и в строящихся домах.

Рынок себя сам отрегулировал бы, если бы он был цивилизованный. А у нас 214-ФЗ, не знаю, чьи проблемы решает, но только не проблемы дольщиков. Сейчас у нас все пойдет через банки, а банки не разоряются? Мы наблюдали несколько крупных дефолтов в финансовой сфере похлеще, чем в строительной отрасли. Для того чтобы были какие-то гарантии, нужно чтобы у людей была ответственность — у каждого за свое решение. У нас пока этого нет. Слава богу, что сейчас мошенников начали выводить на чистую воду, но это единичные случаи. Все законы, к сожалению, у нас пишутся для тех, кто их соблюдает. А мошенникам все равно: они как предыдущий закон нарушали, так и новый будут игнорировать. Что им за это будет? Ничего! Поэтому и нарушают.

«Делать крайними только застройщиков — неправильно»

— Недавно вы отмечали, что в Новосибирске программа развития застроенных территорий выполнена всего на 15%. Почему? И как на ее реализации скажется 214-ФЗ?

— В новом законе есть такие пункты, которые могут РЗТ вообще отменить или привести эту программу в совершенно убогий вид. Ее будет хватать только на то, чтобы мэр мог выйти на трибуну и отчитаться о вручении кому-то ключей.

У нас все как-то с ног на голову перевернули. Изначально, перед реализацией этой программы, нужно было оценить «масштаб бедствия». Посчитать, сколько у нас в городе ветхого и аварийного жилья. Имеющаяся на сегодня статистика совершенно разная. Жилье, официально признанное аварийным, составляет всего 10% от того, что есть на самом деле. На мой взгляд, нужно оценить все ветхое жилье в Новосибирске и то, которое вот-вот станет таковым, и посчитать сумму, а потом начинать разбирать каждый земельный участок по косточкам.

В центральной части города есть варианты, которые можно решить без вмешательства муниципалитета — за счет инвестора. Есть участки бросовые, которые попадают в санитарную зону, и их просто нужно сносить за госсчет. Есть смешанные. Например, 1 гектар в Калининском районе. Для того чтобы его расселить, нужно истратить 150 млн рублей, а стоит он максимум 70 млн, то есть 80 млн нужно где-то найти. В такой ситуации половину должен снести застройщик, а половину — муниципалитет. Или нужно смотреть, какие изменения необходимы в 583-ФЗ для того, чтобы программа РЗТ заработала. Это должна быть одна цельная большая программа, в которую будут включены все нюансы развития застроенных территорий. Ее нужно вынести на общественные обсуждения, чтобы можно было привлечь инвесторов. Тогда будет возможность оценить вероятность ее выполнения и необходимые для этого средства. Если у города при этом средств не хватает, то помочь должна область, а если у региона нет денег — то федерация. Мы же туда ежегодно отчисляем очень немаленькие суммы. Не только же для того, чтоб в Москве плитку перекладывали по два раза в год.

Мы выступали с законодательной инициативой по этому вопросу, несколько СРО грозились нас поддержать. В итоге они быстро «слились», к нам «на верху» не прислушались. Москва решила, что она лучше знает, как мы тут живем и что нам нужно.

— Можете оценить эффективность инструмента для решения проблем обманутых дольщиков, который принят в Новосибирске (компании, которая достраивает объект, предоставляется земельный участок)?

— А другого варианта сегодня нет. Этот — единственный. То, что город или область дают землю для решения возникших проблем, это в любом случае означает, что тратятся бюджетные деньги, но в виде ресурса — земли. Это не системное решение проблемы, но оно позволяет решать вопросы дольщиков. Посмотрим, как этот закон будет работать. Если не будет мошеннических схем, а я думаю, что они будут или уже есть, то дом будет достроен. Контроль за этим процессом должен осуществлять минстрой региона или департамент строительства мэрии, которые обязаны взять на себя ответственность. По-моему, сейчас этого контроля нет, так как закон так написан: вот деньги, а вот земельный участок, который за эти деньги инвестору передали. Их должно хватить для достройки дома, а если не хватит? Также можно до бесконечности чьи-то огрехи исправлять.

Вообще считаю, что нам не нужно было никаких копий ломать с 214-ФЗ. Нужно было просто навести порядок с тем, что есть, установить тотальный контроль минстроя за стройками и компаниями по аналогии с банками, которые выдают застройщикам кредиты на возведение объектов. Я предлагал, чтобы минстрой ежеквартально контролировал работу компаний по форме КС-2. Например, дольщики заплатили 100 млн рублей, из них работа выполнена на 70 млн, 15 млн потрачено на материалы, которые лежат на складе, а еще 15 оплатили за лифты. Все нормально — продолжайте работать дальше. А если на следующий месяц из 150 млн оплаченных средств только на 80 млн сделано работ, на 20 млн закуплено материалов, а 50 млн не могут нигде найти, то стройка продолжается, а деньги по ДДУ компании принимать запрещается до того момента, как застройщик компенсирует недостающую сумму. Это бы кардинально решило вопрос со страхованием застройщиков, так как страховщик понимал бы, что рискует не 100%, а более чем на 10-15% в квартал «не врюхается». У нас предпочли идти другим путем. Мне кажется, потому что не понимают, как реально все построено и как строительный бизнес работает «на земле». Нас совсем перестали слушать. Единственная цель — заработать деньги, а как их заработают — непонятно. Кроме того, это происходит от безнаказанности.

— Почему?

— Ну приняли мы «деревянный» закон, в ходе его исполнения получили убытки и обманутых дольщиков, а кто его готовил, проталкивал и принимал — спокойно продолжают сидеть на своих теплых креслах и говорить: все нормально, а их, по идее, в тюрьму нужно перемещать. Это же вредительство. Все, что нам нужно, — персональная ответственность чиновников, депутатов, тех, кто принимает такие законы. Делать крайними только застройщиков, вынужденных работать в регламентированных законом условиях, — неправильно.

«Для начала мне хотелось бы послушать — что и где мы будем развивать»

— Пессимистичная у вас картина получается. То есть, изменить вообще ничего невозможно?

— А я добавлю в нее немного оптимизма. Я верю, что на местах какие-то изменения все-таки возможны. Очень важно, чтобы губернатор не был аффилирован ни с одной из местных олигархических групп. Вполне возможно, что какие-то лучшие времена нас ждут. Считаю, что у Сибири есть перспективы для развития. Конечно, хотелось бы, чтобы у нас налогов побольше оставалось, но для этого мы должны сами что-то показать. А пока нам будут побольше налогов оставлять, а мы здесь будем все разбазаривать?! Считаю, что у губернатора есть полномочия и возможность навести порядок с целевым расходованием средств. Нам бы очень хотелось верить, что это у него получится.

— А нет опасения, что в регион придет крупный иногородний бизнес, который подвинет местных?

— Вы знаете, думаю, что если большой бизнес решил зайти в регион, то он зайдет так или иначе. Думаете, что ему нужен был только Травников для того, чтобы к нам зайти? Другое дело — сможет ли он работать в условиях, сложившихся на региональном рынке. Предпосылки для того, чтобы к нам зашли федералы, есть. У нас пыталась, к примеру, работать ИГ «СУ-155», но они привыкли к другим деньгам и масштабам строительства, поэтому у нас не прижились. Когда они посчитали предварительные цены, я сразу сказал, что никто такие квартиры покупать не будет. Я знаю, как столичные компании привыкли работать: получать дотации — из-за этого и брякнулись.

— 8 июня мэр Новосибирска Анатолий Локоть отказался от участия в борьбе за губернаторское кресло в обмен на бюджет развития. Из каких источников он может появиться?

— Наверное, это может быть перераспределение НДФЛ. Но, знаете, я посмотрел последние корректировки в бюджет, которые мы рассматривали на июньской сессии. Бюджет развития — порядка 40 млн рублей — может появиться уже в нем. Увеличение городского бюджета происходит за счет субвенций, субсидий и дотаций, которые нам дает Новосибирская область. Только мне бы хотелось более четкого контроля: а куда же мы их тратим. Я за утверждение бюджета 2017 года не голосовал, потому что мы опять на 1 млрд приросли долгами, и долг сейчас составляет 89% от собственных доходов. У нас сейчас почти 1,5 млрд уходит на обслуживание долга. Если сейчас увеличат НДФЛ, то мэру будет проще выпутываться до конца своего мэрского срока, но тем не менее мы медленно, но верно идем в какую-то непонятную яму.

— Почему вы так считаете?

— Мы стали гораздо больше денег тратить на уборку дорог. Их стали убирать лучше? Мне кажется, нет. Люди, которые давно не были в городе, приезжают и говорят, что такого грязного Новосибирска они давно не видели. То, что у нас идет остановка по РЗТ, по другим программам, мне тоже не нравится. Область деньги дает, но мы не видим результатов. Надеяться на бюджет развития можно, но для начала мне хотелось бы послушать — что и где мы будем развивать. Я уже сильно разочарован и никакого развития здесь не вижу.

— На последнем заседании сессии горсовета был ограничен круг вопросов, которые выносятся на публичные слушания. Параллельно появилась такая форма, как общественные обсуждения. Как в оцениваете эти корректировки?

— Власть боится смотреть людям в глаза. Это самое плохое, что может произойти с властью. Я депутат у себя на округе и, получается, сейчас могу сказать: не буду проводить никакие личные приемы, отчитываться перед избирателями. Пишите мне в электронную приемную, где вам будут отвечать пара троллей…

На мой взгляд, никто не мешает вести работу в двух каналах: дискуссии могут идти в интернете, а потом можно просто выйти и поговорить с людьми. Это логично. Если ограничивать публичные слушания, ссылаясь на общественников, которые «будут что-то рубить, бунтовать за деньги», так они в интернете будут делать тоже самое. Есть конкретные таксы на такие услуги. Почему мэрия, которая всегда, после прихода Анатолия Евгеньевича, говорила о том, что она самая открытая, уходит от прямого диалога с людьми, мне не понятно. Сейчас митинг нельзя, публичные слушания отменим.

— Вы критикуете действия нынешнего градоначальника Новосибирска. Не могу не задать вопрос, который поднимается в последнее время в соцсетях: вы сами в 2019 году планируете выдвигаться в мэры Новосибирска?

— Если честно, мне бы очень хотелось, чтобы в мэры пришел кто-то другой, чтобы он понимал, что происходит и был практиком, то есть работал не просто теоретиком, а хозяйственником. Мне не нравится слово «сити-менеджер», мне кажется, что мэр все-таки должен быть избранным. Но, с другой стороны, у нас избирательная система в последнее время себя настолько дискредитировала… Хотя, думаю, что на выборах мэра результаты будет достаточно сложно подтасовать…

Любой человек, если он идет на выборы, должен понимать, что сейчас на него «польется». Я через это проходил на округе и знаю, что это достаточно неприятно, когда тебя поливают грязью, причем за дело и без дела. Уверен, абсолютно у каждого есть в жизни моменты, которые он не хотел бы вспоминать. В моей жизни они тоже есть — это нормально. Я рос не в тепличных условиях, а бизнесом начал заниматься в 90-х годах прошлого века. Но при этом я точно смогу выйти к людям, посмотреть им в глаза и ответить за свою деятельность. Я умею работать и знаю, какой должна быть структура власти, по крайней мере в Новосибирске. Однако тут есть одно «НО». Нужно понимать, что работа мэра — это, прежде всего, тяжелый труд. Лучше остаться в памяти новосибирцев хорошим депутатом, чем плохим мэром. Я немного обленился и именно поэтому считаю, что лучше бы на этот пост пришел кто-то другой. Но, с другой стороны, мне жалко город, и если другого не будет, если никакие изменения к лучшему не произойдут, то я скорее всего пойду и буду баллотироваться.

Материал подготовлен редакцией
Фото из личного архива Вячеслава Илюхина