По данным Минстроя Новосибирской области, в 2024 году доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в общем объеме введенного в регионе жилья составила 42%. Это на 12% больше, чем в 2023-м. По информации Росстата, с января по ноябрь 2024 года в регионе построены 2,24 млн квадратных метров жилья, из которых 940 тысячи «квадратов» пришлись на индивидуальное строительство.

Резкий рост ввода жилья в этом сегменте начался в 2022 году, когда во время пандемии COVID-19 горожане стали больше ценить преимущества загородного индивидуального жилья. На это моментально отреагировали застройщики. Немаловажную роль сыграли и льготные программы жилищного кредитования: «сельская ипотека», а также ипотека под ИЖС. Позже была запущена льготная ипотечная программа на строительство частных жилых домов своими силами, без оформления договора подряда с профессиональными застройщиками.

На стратегической сессии «Малоэтажная страна – регионы 2035», которая прошла в рамках «Сибирской строительной недели», вице-губернатор Роман Теленчиков рассказывал, что затраты на обеспечение многоквартирного дома необходимыми ресурсами составляют около 15 тысяч рублей на квадратный метр, тогда как для ИЖС эта сумма может быть в два–три раза больше. Это связано с тем, что многоквартирные дома, как правило, строятся вблизи уже существующих инженерных сетей и транспортной инфраструктуры, тогда как для ИЖС приходится прокладывать дорогостоящие магистральные сети и дороги.

При этом в самом Новосибирске осталось немного участков под ИЖС, и основные усилия направлены на развитие многоквартирного жилищного строительства, поэтому под строительство ИЖС отдаются территории неподалеку от города.

Председатель комиссии по общественным пространствам Общественного экспертного совета по вопросам градостроительства при мэре Новосибирска Инна Свечникова считает одной из проблем рынка ИЖС его «серость».

— Развитие ИЖС и малоэтажного строительства очень выгодно государству в целях вовлечения в оборот государственных и муниципальных земель и увеличения налоговых поступлений в бюджет. К тому же любое строительство является мультипликатором для рынка труда и смежных отраслей. Но при этом одной из серьезных проблем ИЖС остается «серый» рынок, хаотичность застройки, длинные сроки застройки поселков ИЖС, — говорит эксперт.

Инна Свечникова добавила, что значительная часть ИЖС на сегодняшний день все еще приходится на неорганизованное строительство, тогда как комплексная застройка с единой концепцией, по данным статистики, минимальна.

— Для устранения этих отрицательных факторов и  были приняты решения о внесении изменений в ФЗ−214 в 2021 году, с лета 2022-го на этот сегмент распространили условия всех льготных ипотечных программ (семейная, сельская, IT и др.), а с марта 2025-го ― ФЗ−307 ограничил сроки строительства на ИЖС до трех лет. Но самым важным считаю требование к комплексному развитию территорий при формировании малоэтажных поселков, — говорит она.

Собеседница редакции добавила, что рост ключевой ставки во второй половине 2024 года стал одной из причин замедления строительного рынка в городе. И поскольку пока предпосылок для ее снижения нет, тенденция, которая наблюдается в строительстве многоквартирных домов, распространится и на малоэтажное строительство.

— Я думаю, что мы увидим спад. Если к концу 2024 года у нас в области доля малоэтажного строительства уже составляла около 36%, то в 2025-м она может сократиться процентов на десять, — рассуждает Инна Свечникова.

Директор Ассоциации деревянного домостроения по стратегическому развитию, управляющий партнер строительной компании «Норвекс Арт» (Москва) Семен Гоглев считает, что со второй половины 2024 года рынок ИЖС занял выжидательную позицию.

— В связи с отсутствием доступной льготной ипотеки, инфляцией и высокой ключевой ставкой ЦБ, при растущей стоимости строительства, строительных материалов, рабочей силы и даже спросе на загородные дома рынок все-таки занял выжидательную позицию. Потенциальные потребители в связи с неустойчивостью рынка, неопределенностью окончательной стоимости строительства и высокими ставками банков на размещение депозитов предпочитают хранить средства на счетах, защищенных от инфляции доходами от высоких ставок, — говорит собеседник редакции.

Введение эскроу-счетов в ИЖС

В 2025 году в России в сфере индивидуального жилищного строительства вступили в силу несколько важных изменений федерального законодательства. Например, законодательно закреплена необходимость регистрации дома сразу после завершения строительства. Также установлены сроки, в течение которых владельцы земли, выделенной под ИЖС, должны начать осваивать участок. Теперь он составляет три года.

— Интересная инициатива для коттеджных поселков, которые хотят действительно развиваться и застраиваться, а не просто реализовать земельные участки для инвесторов. Достаточно хорошо, когда территория осваивается в определенные сроки и все соседи строят одновременно. Но, пока сложно дать этому оценку. До сих пор непонятно, как закон будет реализовываться. Нет точного понимания, каковы критерии освоения земельного участка и механизмы изъятия частной собственности. К тому же сокращение ипотечных программ, под которые многие люди приобретали землю, во многих случаях повлияло на сроки строительства. Думаю, что действие закона мы увидим не раньше, чем через четыре−пять лет, — подчеркивает заместитель руководителя проекта «Соловьи» Ефим Новиков.

Еще одним важным нововведением стало применение эскроу-счетов в ИЖС. Они вводятся для того, чтобы избежать волны обманутых покупателей на рынке ИЖС, когда дома строятся с привлечением недобросовестных застройщиков. В одной из недавних громких историй оказались замешаны новосибирские компании «Мегадом» и «Малоэтажная Сибирь»: люди остались без жилья, потому что застройщики остановили строительство индивидуальных жилых домов на уровне фундамента.

По словам руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, формальных отличий эскроу-счетов в ИЖС от схемы с эскроу-счетами, применяемой для строительства многоквартирных домов, не так много. На специальном счете в банке замораживаются деньги покупателей до факта завершения строительства дома. Средства вносятся туда после заключения договора, а девелопер может ими распоряжаться только после передачи объекта. Само строительство ведется или на собственные (крайне редко), или на заемные средства (почти всегда).

— Сложность перехода на эскроу в 2025 году состоит в том, что его предстоит осуществить при высоких банковских ставках — как в рамках проектного финансирования (от банка — застройщику), так и в рамках кредитования покупателей (от банка — покупателю объекта ИЖС), — говорит собеседник редакции.

Плюсы и минусы эскроу в ИЖС

Алексей Попов напомнил, что реформа для многоквартирных домов происходила в 2018−2019 годах ― на фоне относительно недорогих кредитов и после двух лет хороших продаж новостроек, случившихся в рамках восстановления рынка после кризиса 2014−2015 годов.

— Стратегически эскроу для ИЖС — благо для отрасли. Схожая инициатива для многоквартирных домов привела к сокращению сроков строительства (как минимум сделала их более предсказуемыми), а также повысила лояльность покупателей к новостройкам как продукту. Кроме того, с этой реформой синхронизировано и решение по возможности использования материнского капитала для финансирования строительства коттеджей (что расширит потенциальный спрос в сегменте, особенно в населенных пунктах, где нет новых коттеджных поселков), — констатировал он.

Эксперт добавляет, что в перспективе ближайшего года переход на эскроу-счета в условиях высоких ставок сопряжен со сложностями, для минимизации которых застройщики могут выбирать стратегию повышения цен или оптимизации расходов.

Инна Свечникова считает, что внедрение механизма эскроу-счетов в ИЖС существенно простимулирует рынок в этом сегменте.

— Внедрение эскроу-счетов обеспечит рост ипотечного кредитования, продвижение типовых проектов и развитие ипотечных программ, позволит обеспечить финансовую безопасность для застройщика, повысит квалификационные требования к подрядчику. В итоге выиграет потребитель-застройщик ИЖС. Этот рынок станет более прозрачным и компетентным. Из минусов сегодня ― наличие высокой ставки кредитования, сворачивание ряда льготных ипотечных программ, недостаток квалифицированных кадров на фоне растущего рынка, не до конца доработанное законодательство в части ФЗ−214, отсутствие юридического понятия «обманутый дольщик» для этого вида строительства, — говорит собеседница редакции.

Директор выставки загородной недвижимости Open Village Siberia Юрий Дутов отмечает, что основным преимуществом этого механизма является гарантия защиты средств клиента от недобросовестной строительной компании.

— Вероятно, внедрение инструмента на один–два года раньше при работающих программах льготной и сельской ипотеки помогли бы рынку плавнее перейти на эскроу. Сейчас же ипотечные программы урезали, себестоимость строительства растет, а спрос сократился — в такой ситуации выживут только сильнейшие строительные компании, — считает Юрий Дутов.

По мнению советника председателя правления по стратегическому развитию СФО «Основа» (застройщик жилого района Светлый) Елены Сазоновой, введение эскроу-счетов в ИЖС имеет не только плюсы, но и минусы. Один из них ― повышение стоимости строительства.

— Если у застройщика нет полной суммы для строительства нового объекта, он берет эти деньги в долг у банка. Обслуживание кредита и выплата процентов увеличивают стоимость строительства, соответственно, растут и цены на жилье для покупателей. Кроме того, применение эскроу-счетов усложнит условия для некрупных застройщиков. При этом новый закон ударит по маленьким организациям: им будет сложнее получить финансирование для своих проектов. А без него они не смогут продолжить работу. Также контроль использования денег со стороны банка создает дополнительные сложности в организации строительства, которые могут помешать графику реализации проекта. При этом закон начал действовать 1 марта, и к этому времени должны были быть приняты все подзаконные акты, необходимые для реализации механизма использования эскроу-счетов в ИЖС. Но пока этого не случилось, что влечет появление реальных мошеннических схем, — говорит собеседница редакции.

Юрий Дутов добавляет: хотя механизм имеет достаточно простой способ внедрения, сложность заключается в том, что, размещая средства покупателя, застройщик должен где-то взять эти же средства для строительства.

— Поскольку средства клиента ему недоступны до ввода в эксплуатацию ИЖС, перейти на эскроу смогут либо финансово устойчивые компании, либо те, кто может привлечь банковское финансирование. Такие программы, в том числе льготные, в ведущих банках есть, но доступны они далеко не всем застройщикам ИЖС, — считает Юрий Дутов.

О сложностях в работе с эскроу-счетами говорит и член совета директоров Ассоциации деревянного домостроения, гендиректор компании «Маленький Токио» (Казань) Артур Хазифов. По его словам, администрирование эскроу-счетов потребует от застройщика привлечения дополнительного персонала (бухгалтера, юриста и т.д).

— Вызывает опасения потребительский экстремизм: новое законодательство «подкрутили» для МКД, а в ИЖС этого нет. Дело в том, что в ИЖС нет стандартов приемки, оценки. Эксперты по приемке работают как художники. В итоге дело заканчивается судом, который зачастую встает на сторону потребителя. Застройщику непонятны правила игры, поэтому риски потребительского экстремизма, как и в многоквартирном жилье, тоже будут закладывать в квадратный метр, — говорит эксперт.

По словам Семена Гоглева, по всей стране увеличивается волна обманутых заказчиков частных домов.

— В связи с бумом запроса на загородное строительство после пандемии рынок ИЖС заполнился как недобросовестными или некомпетентными подрядчиками, так и откровенными мошенниками — «черными риелторами», а с другой стороны ― потребительскими экстремистами, которые, пользуясь несовершенством законодательства по ИЖС и юридической необразованностью подрядчиков, доводят их до банкротств. Многие эксперты к лету 2025 года ожидают и волну банкротств подрядчиков, и увеличение количества обманутых заказчиков.

— Законопроект, в котором предусмотрено использование эскроу-счетов, подразумевает и строительство по типовым проектам от аккредитованных застройщиков. Такой подход облегчает банкам оценку недвижимости при выдаче ипотечных кредитов на строительство. В этом один из главных плюсов данного закона. С другой стороны, застройщик получает деньги только после того, как проект будет сдан. Это значит, что строить он должен изначально за свои деньги в том числе и с привлечением кредитов, а они сейчас дорогие. Оба фактора приведут к тому, что строительство таких домов будет стоить дороже, — подтверждает руководитель бутика элитной недвижимости Alpha Star Properties Елена Юргенева.

Тем не менее собеседница редакции уверена, что строительство домов с использованием эскроу-счетов будет востребовано и у покупателей, и у застройщиков.

— Первые получают больше гарантий получить достроенный дом и более высокую вероятность одобрения ипотеки. Вторые получают возможность строить по типовым проектам и на относительно прозрачных условиях, — резюмирует она.

Станет дороже

Все опрошенные редакцией эксперты едины во мнении, что распространение механизма эскроу-счетов на индивидуальное жилищное строительство приведет к росту цен на жилье. По прогнозам некоторых из них, он может составить около 10−15%.

 — Конечно же цены изменятся в бо́льшую сторону! Во-первых, из-за роста себестоимости строительства (для этого есть ряд причин, не связанных с введением эскроу). Во-вторых, из-за сокращения компаний, которые строят, поскольку большая часть из них на эскроу не перейдет. Кроме того, произойдет ликвидация строительства хозяйственным способом (Выполнение строительных работ без привлечения подрядчиков. —Ред.), — уверен Юрий Дутов.

Артур Хазифов напоминает, что не все банки работают с эскроу-счетам.

— Лимиты на льготные кредиты отменили, но, как и в многоквартирном жилье, банки взимают комиссию за выдачу ипотеки, есть скрытые комиссии, в том числе за раскрытие эскроу-счета. Это ведет к удорожанию. Скажется и новое налоговое законодательство: 1 января 2025 года ИП и юрлица на упрощенной системе налогообложения с годовым доходом более 60 млн рублей стали платить НДС — это увеличивает цену на работу минимум на 5% процентов. Неизбежно вырастут и цены на стройматериалы, — уверен собеседник Infopro54.

О том, что введение эскроу-счетов в ИЖС скажется на цене проектов, говорит и Ефим Новиков.

— Конечно, стоимость домов и коттеджей увеличится. Если раньше застройщик реализовывал проекты на деньги заказчика, то есть на ипотечные деньги, то сегодня — за счет собственных средств или банковских кредитов. У нас в Соловьях некоторые застройщики строят за свои средства ― и мы продаем готовые дома, некоторые застройщики получили кредитные линии от банков. Если не ошибаюсь, то после введения эскроу-счетов в МКД стоимость квартир подскочила на 10−15% в течение трех−четырех месяцев. При этом механизм выдачи ипотек через эскроу-счета на данный момент остается неотлаженным, неоднократно возникали ситуации, когда сотрудники крупных банков не знают, как правильно их проводить, — говорит эксперт.

Он прогнозирует, что в течение года все участники этого процесса будут вынуждены научиться работать в новых реалиях.