Владельцам складов рекомендуют более гибко выстраивать стратегии продвижения своих объектов и не стремиться к максимальной маржинальности.

В условиях, когда цены на аренду сохраняются, вакантные площади есть в достаточном количестве, а арендаторы могут выбрать помещение с лучшими характеристиками и более отвечающее их требованиям, эксперты считают, что владельцам складов стоит более гибко выстраивать стратегии продвижения своих объектов, не стремиться к максимальной маржинальности и использовать услуги брокерских организаций. Об этом шла речь на ежегодной отраслевой конференция «Логистика будущего: Эффективные решения для склада», которая прошла в Новосибирске в конце прошлой недели (07 декабря). Мероприятие собрало ведущих специалистов отрасли — топ-менеджеров и собственников складских объектов, руководителей отделов логистики и директоров по аренде.

Тренды логистики

В настоящее время, по оценке экспертов, Новосибирск наряду с Санкт-Петербургом и Екатеринбургом, входит в тройку лидеров по уровню спроса на складские площади среди городов-миллионников. По данным Knight Frank, объем сделок по продаже и аренде складских помещений в регионе в среднем в последние пять лет составляет порядка 80–100 тыс. кв. м ежегодно. Основные потребители складов — ритейлеры и производственники.

Региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Вячеслав Холопов (Москва) оценил ситуацию на логистическом рынке как в Новосибирске, так и в стране в целом.

— Для регионов сегодня характерно появление новых форматов недвижимости — индустриальных парков, примером которого в Новосибирске является ПЛП. Важной особенностью современного рынка также является строительство складов «под ключ». Третий тренд — большие перспективы ждут агропарки. И хотя большинство агропарков сегодня больше похоже на рынок под крышей, процесс переработки неизбежно будет смещаться в места производства сельхозпродукции, а значит агропарки будут востребованы большими городами, — заявил эксперт.

В Новосибирске проект агропарка реализуют «Агентство инвестиционного развития» (АИР) Новосибирской области и ЗАО «Заречное». Объем инвестиций в первый агроиндустриальный парк в регионе оценивается в 1 млрд руб., предполагаемая площадь 5,5 тыс. га. Построить его планируют Искитимском районе.

➥ Девелопер инвестирует в агропромышленный парк

Также среди новых трендов рынка Вячеслав Холопов назвал появление проектов, которые будут помогать оптимизировать транспортную логистику города, а это прежде всего маленькие склады индивидуального пользования с загрузкой раз в день и возможностью для курьеров внутри города наведываться в этот склад за товаром для доставки конечному клиенту. Под такие склады, как правило, используются старые производственные площади, которые разбиваются на маленькие боксы. Этот тренд особенно заметен в больших городах, где востребована быстрая доставка, и где клиент хочет получать товар буквально в день заказа. В целом эксперт отметил, что даже в больших логистических парках московского региона сегодня уменьшается нарезка площадей — с 5 тыс. кв. м до 2,5 тыс. кв. м. Владельцы помещений уменьшают глубину складов, «играют» с большим количеством въездов и въездов, делая тем самым свои объекты интересными для среднего бизнеса.

— Что касается Новосибирска, то его ключевое расположение на пересечении крупных транспортных потоков сохранит за городом ведущие позиции в логистике. К тому же в вашем регионе, логистика доходна. Однако, из-за большого объема вакантных площадей (в Москве — примерно 1,5 млн кв. м., во всей остальной России — 700 тыс. кв. м., в Новосибирске — около 3% от имеющихся площадей) и снижения цен на аренду, которые в Москве в ряде случаев могут быть даже ниже, чем в Новосибирске, столица сегодня стала очень конкурентным городом, с точки зрения развития логистики, — поясняет Холопов. — Мы видим, что ряд компаний предпочитают закрывать склады в регионах и работать из Москвы. Несмотря на длинные маршруты это, в ряде случаев, оказывается экономически выгодным. Поэтому советую местным девелоперам, строить новые объект аккуратно, так как та же Москва может ничего не строить год-два.

Изменения грядут и в выстраивании отношений между арендаторами и арендодателями. У многих компаний за последние 10 лет, поменялась внутренняя логистика. Теперь они хотят работать так, чтобы не их логистика встраивалась в имеющееся здание, а чтобы здание строилось вокруг их логистики. Это значит, что уже в ближайшем будущем по истечении долгосрочных контактов владельцам объектов придется их перестраивать, создавать для клиентов объекты «под ключ».

Среди основных потребителей складов Вячеслав Холопов назвал ритейл, в том числе продовольственный. Хотя, в этом году начала заметно расти доля производства— составляет уже 11%.

— Средний размер сделки несколько лет не падает (составляет около 15 тыс кв м) и даже увеличивается. Это означает, что развиваться в нашей стране продолжают крупные компании. Средний же сегмент по-прежнему не виден и его бизнес не растет, — резюмирует эксперт.

Нужен рост

Анастасия Белоусова из Союза транспортников, экспедиторов и логистов Сибири (СТЭЛС) также оценила состояние и перспективы развития транспортно-логистической инфраструктуры Новосибирской области.

— В настоящее время Новосибирск развивается как крупнейший транспортный логистический и торговый узел Сибири. Уникальное расположение — на пересечении транспортных коридоров, где в радиусе 700 км проживает 13 млн человек, в силу географического положения в силу сложившихся экономических связей, схем доставки грузов — позволяет региону выполнять задачи по распределению и доставке грузов не только в рамках новосибирской агломерации и области, но также и в соседние области. Выстроены устойчивые маршруты по направлениям: Новосибирск — восточные порты — Дальний Восток — Китай и страны Азиатско-тихоокеанского региона, Новосибирск — Забайкальск — Китай, Новосибирск — Москва — дальние страны Европы, Новосибирск — Петербург и далее морем Северная Европа, — перечисляет она.

В 2017 году в области, по ее словам, продолжился рост объемов переработки крупнотоннажных грузов. На начало ноября 2017 года прирост составил 25% к аналогичному уроню прошлого года. В 2016 — 17,1%, при этом по стране в целом только 8,5%.

— Что интересно и характерно: в кризисные годы в целом по России наблюдался спад, а у нас в регионе мы имели прирост на уровне примерно 10%. Контейнерные грузы у нас самые дорогостоящие и рентабельные. При этом на рынке перевозок области, доля переработки контейнеров дочерними компаниями РЖД, составляет примерно 47%, остальные 53% — это доля частных операторов и перевозчиков, соответственно основная часть налогов остается непосредственно в области, — поясняет Белоусова.

Сегодня Новосибирск является лидером округа по концентрации складов класса «А» и класса «Б». На их долю приходится 79% складов, общий объем — 746 тыс кв м.

— В текущих условиях представляется целесообразным с участием инвесторов в обеспечении развития трех основных транспортно-логистических зон новосибирского транспортного узла. Это западное, восточное и в перспективе южное направление. Такое расположение транспортно-логистических зон позволит нам концентрировать транспортный поток на разных берегах Новосибирска, что позволит сделать доставку до конечного потребителя боле удобной и не возить грузы через весь город через мосты, которые являются наиболее узким местом в транспортно- дорожной сети и местом концентрации пробок, — рассуждает Анастасия Белоусова.

В настоящее время основные складские мощности сосредоточены в левобережной части новосибирской агломерации, здесь и располагается западная транспортно-логистическая зона. По оценкам экспертов СТЭЛС, сегодня необходимо нарастить складские площади в правобережной части, где располагается восточная зона. Основой этого развития, по ее словам, будет проект ПЛП «Восточный» инициированный «СТЭЛС» и «Агентством инвестиционного развития». На данный момент создана УК транспортно-логистического парка «Восточный», учредителями которой стали 6 компаний — членов союза и АИР.

➥ Частные инвестиции в ПЛП «Восточный» составят 920 млн рублей до 2020 года

— Необходимость реализации данного проекта основана на том, что в докризисное время (в 2014 году) в регионе наблюдалась нехватка складских помещений — порядка 200 тыс кв м. В перспективе грузовая база области будет только расти, поэтому нужно достаточно быстро и адекватно реагировать — создавать склады класса «А» и «Б» темпами, которые будут опережать рост розничной и оптовой торговли. Мы рассчитываем, что к 2020 году в регионе потребуется дополнительно порядка 120-150 тыс. кв. м. складов, а к 2050 году эта цифр вырастет до 1 млн тыс. кв м, — резюмирует Анастасия Белоусова.

«Рынок живой»

Что же ищут клиенты и владельцы складских помещений на рынке Новосибирска? Об этом рассказал руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Nazarov & Partners Рустам Сатышев.

— Под определение склада класса «А» и «Б» в Новосибирске подходит порядка 150 объектов. Кроме того, в радиусе 20 км от центра города имеется 214 га земельных участков промназначения, где склады и промобъекты могут быть созданы. И это без учета промышленно-логистических парков, — говорит он. — По нашей оценке потребность в участках небольшая. Мы видим, что на них планируют строить помещения от 3 до 5 тыс. кв. м., причем спрос большой именно на объекты до 3 тыс. кв. м. Это потребности средних предпринимателей, имеющих небольшое производство, которые выросли из него и планируют переехать на свои площади. Им нужно расширяться и ставить новые производственные линии, чтобы быть конкурентными. Они ищут более современные и качественные объекты для решения своих задач.

Комментируя тенденции логистики, Сатышев заявляет, что «рынок живой». Клиенты проявляют активность, идет ротация: крупные компании либо сжимаются, либо увеличиваются, мелкие игроки переезжают в более качественные помещения по тем же ставкам, покупатели очень детально «взвешивают» объект для покупки. Если раньше они могли что-то купить, закрыв глаза на нюансы, с целью быстрее заехать в производственное помещение, то сегодня оценивают все факторы: состояние объекта, его месторасположение, инженерные системы и др. Выбор идет длительно и решения тоже принимаются долго. Кроме того, собственники крупных логистических комплексов «повернулись лицом» к брокерам из-за высокой доли вакантных площадей — раньше они предпочитали сдавать площади в аренду напрямую.

— Разброс цен по ставкам и по продажам высок. Сегодня большинство собственников не понимают, как происходит ценообразование: если раньше арендатор, как правило, сидел по завышенным ставкам, то сегодня сдать склады по такой цене невозможно и приходится либо долго подыскивать клиентов, либо «двигаться», — рассказывает эксперт. — Мы заметили, что клиенты по тем объектам, где стоит высокая ставка, даже не звонят. Более того нам приходится убеждать арендаторов не бояться высоких ставок — в процессе переговоров их почти всегда удается снизить до 30%. Собственники лояльно к этому относятся и идут на уступки. При этом сегодня также выстраиваются гибкие системы постепенного повышения стоимости аренды до желаемой для собственника без ущерба для развития арендатора. Тот же тренд действует и при продаже объектов. Собственники новых комплексов, если отказываются от гибкости, «могут получить зависший» на очень долгое время объект. Сроки экспозиции могут превышать 12 месяцев, а покупатель в итоге предпочтет готовому объекту недострой или реконструкцию, если его итоговая стоимость будет не выше, чем строительство и покупка нового.

Брокеры фиксируют еще один важный тренд 2017 года: клиентам не хватает открытой информации об объектах, они хотят знать, что входит в стоимость аренды сразу (какая цена указывается в информсистемах, включен ли в нее НДС, есть ли операционка).

— Для строительства собственных объектов клиенты ищут участки, преимущественно, с техусловиями. Если их нет, участок может «зависнуть». Клиентов также интересует геология, топооснова, кадастровая подноготная объекта. Никто не считает стоимость участка отдельно — клиент сегодня оценивает проект в целом, поэтому вникает во все мелочи. И здесь, мы фиксируем негативный фактор: в Новосибирске существует дефицит энергомощностей. Это может стать большой проблемой для дальнейшего развития многих проектов проекта. По газу и воде особого дефицита не наблюдается, — констатирует Рустам Сатышев.

По наблюдениям экспертов компании Nazarov & Partners , в 2017 году маржинальность бизнеса по сдаче в аренду производственных и складских помещений в Новосибирске снизилась. Окупаемость приблизилась к 10 годам. Все клиенты очень тщательно подходят к выбору объектов, щепетильно считают стоимость строительства.

— Тем не менее, строить все равно будут, потому что в старых объектах возможности для развития снижаются, а бизнесу надо расти, уменьшать затраты, увеличивать прибыль. Здесь на мой взгляд будет высока роль концепции предлагаемых рынку объектов, которая в свою очередь, зависит от качественной работы аналитиков, проектировщиков, консалтеров, архитекторов и маркетологов, от всех тех специалистов кто может оптимизировать строительство и сэкономить девелоперу его деньги на входе, а в дальнейшем при правильном подходе еще и увеличить доход, — резюмирует Сатышев.

Фото: баз- Ростислав Нетисов, остальные- Ольга Еренкова

Ольга Еренкова