Редакция информационно-аналитического портала Infopro54 провела заочный круглый стол на тему: «ИПОТЕКА: итоги 2021 и перспективы 2022 года».

Взрывной рост

Портфель ипотечных кредитов в 2021 году у всех банков продемонстрировал взрывной рост. В Новосибирской области объем выданных ипотечных кредитов за 11 месяцев 2021 года достиг 127 млрд рублей.

Начальник отдела организации розничных продаж банка «Акцепт» Светлана Кривошапкина

— Это на 35% больше аналогичного показателя прошлого года и на 5% больше, чем средний прирост по Российской Федерации, — комментирует общие тренды по рынку начальник отдела организации розничных продаж банка «Акцепт» Светлана Кривошапкина.

По ее словам, среди регионов Сибирского федерального округа Новосибирская область стала лидером по числу ипотечных сделок. По итогам 11 месяцев 2021 года в регионе были проведены более 46,5 тысячи сделок.

Если говорить об итогах работы на рынке отдельных игроков, то они тоже впечатляющи. К примеру, ВТБ в Новосибирской области выдал более 43 млрд рублей ипотеки, это на 30% выше результата 2020 года. Портфель ипотечных кредитов по итогам года вырос на 26% и превысил 96,6 млрд рублей. В банке «Левобережный» портфель ипотечных кредитов на 1 января 2022 года превысил отметку в 11,5 млрд рублей. Прирост по отношению к 2020 году составил 19% в относительном выражении и более 1,8 млрд рублей в абсолютном. В Банке «Уралсиб» в 2021 году фактический объем выданных ипотечных кредитов составил 1,1 млрд рублей. Прирост по объемам выдач в 2021 году по отношению к 2020-му составил 367 млн рублей. «Абсолют Банк» в Новосибирске в 2021 году выдал ипотеку на сумму почти 1 млрд рублей. Прирост портфеля составил около 10%.

Самые популярные. Господдержка….

Управляющий ВТБ в Новосибирской области Сергей Никулин

Управляющий ВТБ в Новосибирской области Сергей Никулин отмечает, что одним из драйверов роста рынка ипотеки в 2021 году стала программа господдержки, действующая с 2020-го.

— В рамках программы с момента ее старта ВТБ провел в Новосибирской области 6,2 тысячи сделок почти на 15,8 млрд рублей. В целом в 2021 году доля госпрограмм в региональных выдачах ипотеки ВТБ составила около 30%, — поясняет банкир. — На фоне ожидания изменения условий господдержки с июля 2021 года во втором квартале мы фиксировали ажиотажный спрос со стороны населения на льготные кредиты в рамках госпрограммы.

Управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Новосибирск Наталья Голубева также отметила, что первая половина 2021 года прошла под эгидой льготной ипотеки с господдержкой. До 1 июля прошлого года можно было оформить ипотеку на квартиру в новостройке по льготной ставке — от 5,75 % годовых.

В банке «Акцепт» добавили, что в целом по итогам 2021 года спрос жилья на первичном рынке стабилизировался, и число выдаваемых кредитов практически не изменилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Достаточно большая заинтересованность клиентов поддерживалась программой льготной ипотеки.

— В 2020 году в АО Банк «Акцепт» выдачи кредитов выросли на 200% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года, и каждый пятый кредит был по госпрограмме. Первая версия программы льготной ипотеки, действовавшая на рынке по середину 2021 года, дала свои результаты: рынок новостроек не просто устоял, а значительно вырос, и резко пошли вверх цены, — комментирует Светлана Кривошапкина. — С 1 июля 2021 года спрос снизился, поскольку условия льготной программы изменились. Теперь максимальная сумма кредита ограничена 3 млн рублей, а ставка повысилась до 7%. И если второе условие повлияло незначительно, то ограничение суммы ипотеки сделало программу менее интересной.

По наблюдению Натальи Голубевой, после изменений условий по госпрограммам в июле 2021 года объем выдач ипотечных кредитов снизился на 20%.

— Те изменения, которые были внесены в продукт в начале июля 2021 года, охладили спрос. Если с увеличением ставки с 6,50 до 7,00% годовых потенциальный заемщик смирился легко, то снижение максимальной суммы кредита с 6 млн до 3 млн сильно ограничило подбор возможных вариантов недвижимости, — соглашается начальник управления ипотечного кредитования банка «Левобережный» (ПАО) Александр Лотобаев. — Учитывая рост стоимости квадратного метра в новостройках за 2020-2021 годах, на сумму кредита в 3 млн рублей практически невозможно было подобрать удовлетворяющий запросам клиента объект.

По мнению Светланы Кривошапкиной, скорее всего, дальнейшего продления госпрограммы не будет. Она ссылается на слова главы Центробанка, Эльвиры Набиуллиной: «Ту льготную ипотеку, которая пришла взамен программы «6,5%», мы предлагаем не продлевать. У нас есть и другие льготные программы, более адресные, они работающие и направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах, где это необходимо».

…И не только

Впрочем, как отметили участники круглого стола, заемщики интересовались и другими ипотечными программами. К примеру, в банке «Левобережный» основным драйвером прироста ипотечного портфеля в 2021 году стала сельская ипотека. Продукт был очень востребован на рынке благодаря уникальной процентной ставке в 3% годовых.

Начальник управления ипотечного кредитования банка «Левобережный» (ПАО) Александр Лотобаев

— За 2021 год банком «Левобережный» выданы более 2900 ипотечных кредитов на сумму более 6,5 млрд рублей, что превысило выдачи 2020 года по объему кредитования на 4%. Традиционно в новых выдачах ипотечных кредитов превалировала доля готового жилья — 85%, — констатирует  Александр Лотобаев.

В банке «Акцепт» в 2021 году наибольшим спросом среди частных клиентов пользовались программы кредитования на вторичном рынке, где рост составил более 20%.

— Если рассмотреть по видам ипотечных кредитов, то вторичный рынок по объемам выдач преобладает, так по Новосибирской области 67% всех ипотечных выдач — это продажи на вторичном рынке. В АО Банк «Акцепт» ситуация аналогична рыночной, — говорит Светлана Кривошапкина.

В банке «Абсолют» драйвером роста портфеля в прошлом году также стали кредиты на вторичное жилье. Доля выдач по ней — 80%.

Сергей Никулин считает, что новосибирцы сохраняют равный интерес к приобретению жилья как на первичном, так и на вторичном рынках. Если говорить о новых выдачах, по сравнению с предыдущим годом объем ипотечных кредитов, выданных ВТБ на приобретение жилья в новостройках, в 2021 году вырос на 38%, объем сделок на вторичном рынке — на 40%.

Кстати, по мнению Никулина, во втором полугодии спрос постепенно стал смещаться в сторону «Семейной ипотеки», условия которой были расширены на семьи с одним ребенком.

— Помимо низкой ставки по этой программе, важным фактором является и максимальная сумма кредита, определенная для нашего региона. В рамках программы господдержки она составляет 3 млн рублей, для «Семейной ипотеки» — 6 млн рублей, — говорит он. — «Семейной ипотекой» в прошлом году воспользовались свыше 900 клиентов банка в нашем регионе, оформив кредиты более чем на 3 млрд рублей.

В «Абсолют банке» также заявили, что во второй половине 2021 года резко набрала популярность госпрограмма «Семейная ипотека». Выдачи по ней увеличились более чем в 2 раза и достигли 13% от общего числа. Прежде всего, это связано с улучшением условий. Теперь «Семейная ипотека» доступна и тем семьям, где всего один ребенок, главное, чтобы он родился после 1 января 2018 года.

Заместитель руководителя «Абсолют Банка» в Новосибирске Виктория Панькова

— В 2021 году сибиряки стали активнее приобретать коммерческую недвижимость. Количество таких сделок выросло на 40%. В приоритете — помещения на первых этажах под магазины, кафе и салоны. Сумма кредита при этом очень варьируется — от 5 млн до 40 млн рублей, — рассказывает заместитель руководителя «Абсолют Банка» в Новосибирске Виктория Панькова. — Также мы впервые в 2021 году отметили спрос на ипотеку на машиноместа. Сделок не так много, но их количество будет расти. Мы связываем это с тем, что сейчас новосибирские застройщики оформляют машиноместа не в долях, как ранее, а в собственность — как полноценный самостоятельный объект.

Средний «чек» подрос на 19%

Участники круглого стола также прокомментировали изменение параметров ипотеки, которые наблюдались на рынке в прошлом году. Так, по словам Светланы Кривошапкиной, за год серьезно изменился средний размер ипотечного кредита. По Российской Федерации он вырос на 25% (650 000 рублей) и составил по итогам декабря 2021 года 3,28 млн рублей. В Новосибирской области рост составил 19%, а средний чек вырос до 2,97 млн рублей. Эту динамику подтверждают представители банков. Так, в АО Банк «Акцепт» рост «среднего чека» составил чуть больше 20%. В банке «Левобережный» средняя сумма кредита в выдачах 2020 года составила 1,89 млн рублей, 2021 года — 2,21 млн рублей. Рост составил 17% или 320 тысяч рублей в денежном выражении.

— С учетом большой доли сельской ипотеки в выдачах 2021 года средняя ставка в новых выдачах изменилась незначительно, даже учитывая динамику роста ставок по стандартной продуктовой линейке в конце года, — поясняет Александр Лотобаев.

В банке «Уралсиб» средняя ставка по стандартным ипотечным продуктам на начало 2021 года составляла 8,29%, на конец 2021 года — 10,49%. Средний чек по ипотеке — 2,7 млн рублей и 3,5 млн рублей соответственно. В банке «Абсолют» средний чек по стандартным ипотечным программам за год вырос на полмиллиона рублей и достиг 3,1 млн рублей. По госпрограмме «Семейная ипотека» — 4,1 млн рублей.

Кстати, Лотобаев отметил, что в 2021 году не наблюдалось заметного роста обращений заемщиков за реструктуризацией или ипотечными каникулами.

— По-прежнему это единичные обращения, в квартал не больше 5-10 заявлений. Доля просроченной задолженности также не показала положительной динамики, — уточнил он.

Инвестиции не в фаворе

По оценке Виктории Паньковой, наиболее популярны у заемщиков банка в 2021 году были 2-3-комнатные квартиры площадью от 60 квадратных метров.

— Это квартиры именно «для себя», не для сдачи или перепродажи с инвестиционными целями, — подчеркивает банкир.

Светлана Кривошапкина добавляет, что покупка квартир с использованием ипотечного кредита очень актуальна для молодых семей с детьми, приобретающих свое первое жилье или улучшающих первоначальные жилищные условия. Как правило, недвижимость приобретается для личного использования.

В то же время некоторые участники круглого стола отметили, что в 2021 году квартиры в качестве инвестиций стали приобретаться чаще.

— Особенно актуально это становится сейчас, в период экономической нестабильности, — говорит Кривошапкина. — С точки зрения инвестирования самыми популярными остаются малогабаритные квартиры в хороших локациях, со всем необходимым удобствами на своей территории. От покупки кофе в уютной кофейне на первом этаже до магазинов, салонов красоты, ресторанов, зон для прогулок и отдыха во дворе. Также в последнее время растет запрос на безопасность: закрытая территория внутреннего двора, контроль доступа и наличие видеонаблюдения.

Интересным трендом, по ее словам, является инвестирование в сегмент апарт-отелей.

— Они находятся на стыке гостиничного и жилого формата. И их можно использовать как гостиницу или для сдачи в долгосрочную аренду. Особенно актуально это для туристически развитых городов, — говорит Светлана Кривошапкина.

В банке «Уралсиб» почти все объекты недвижимости покупались заемщиками для личного использования, в качестве инвестиций проходило единичное количество сделок, и практически все — новостройки.

— Остаются и те клиенты, которые приобретают недвижимость, чтобы потом ее сдавать. Их доля — около 10-15% от общего числа. Их интересуют, как правило, студии и однокомнатные квартиры, — добавляет Виктория Панькова.

Александр Лотобаев признался, что банк не анализирует факт приобретения заемщиком недвижимости для личного пользования и проживания или для целей инвестирования средств.

— Однако, учитывая крайне низкую процентную ставку по продукту «Сельская ипотека», можно сделать вывод о высокой инвестиционной привлекательности данного кредита, — добавил банкир.

 На дистанте

В 2021 году окончательно утвердился тренд оформления ипотечных кредитов через дистанционные каналы. Об этом заявили все участники круглого стола.  В банке «Левобережный» рост ипотечных заявок через дистанционные каналы продаж (подача заявки на ипотечный кредит через сайт банка или мобильное приложение BL-Online) в 2021 году составил 10%.

— Мы активно переводим процесс оформления ипотеки «в цифру», предлагая клиентам более выгодные ставки по кредитам. Например, за оформление заявки на сайте банка или партнера заемщик получает дисконт по ипотеке в размере 0,3 пп от базовой ставки, — констатирует и глава новосибирского ВТБ Сергей Никулин. — В Новосибирской области доля ипотечных заявок через онлайн увеличилась с 30% в начале 2021 года до 50% в конце года.

«Абсолют Банк» в Новосибирске и в 2021 году, и в 2020-м практически 100% заявок получал дистанционно — через партнеров среди застройщиков и агентств недвижимости, подключенных к цифровой плаформе, а также от самостоятельно действующих клиентов — через сайт банка.

— Мы видим рост интереса к дистанционным сервисам в ипотеке: наши клиенты стали гораздо чаще заказывать оценку недвижимости онлайн (около 80%), а также вносить ежемесячные и досрочные платежи через мобильное приложение или интернет-банк (70-80% клиентов), заказывать справки (60%), — поясняет Виктория Панькова.

Управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Новосибирск Наталья Голубева

Наталья Голубева отметила, что прошлом году в Новосибирской области банк «Уралсиб» стал участником совместного с Росреестром проекта — «Регистрация за 1 день».

— При проведении электронной регистрации банк и Росреестр имеют возможность онлайн-взаимодействия, что существенно ускоряет регистрацию сделок. Всего с использованием электронной регистрации в прошлом году были проведены около 10 сделок, — говорит Наталья Голубева.

Светлана Кривошапкина уверена, что банки продолжат активно развивать новые ипотечные продукты и сервисы, например цифровую ипотеку, электронные закладные, сервисы по удаленному осмотру квартиры.

— Пока доля полностью удаленных сделок по покупке жилья очень мала, однако на горизонте трех лет эта доля вырастет до 50%, — прогнозирует эксперт.

2022 год. Ожидания

Что касается нынешнего 2022 года, то пока участники круглого стола оценивают перспективы роста ипотечного портфеля очень осторожно. По оценкам аналитиков ВТБ, рынок ипотечного кредитования в ближайшее время ждет охлаждение. Ужесточение денежно-кредитной политики Банком России отражается на стоимости кредитных ресурсов. Ключевая ставка по итогам 2021 года удвоилась и достигла 8,5% в конце декабря. Как следствие, кредитные организации пересматривают ипотечные ставки, которые уже достигли двузначных значений. При этом, несмотря на повышение ипотечных ставок в рамках базовых программ, ВТБ принял решение сохранить условия по льготным кредитам. Семьи с детьми по-прежнему смогут оформить жилищные кредиты со ставкой от 4,7%, ставка по ипотеке с господдержкой сохраняется на уровне от 5,75%, а по Дальневосточной ипотеке — 0,1%.

— Мы прогнозируем, что в этом году спрос на ипотеку будут поддерживать партнерские программы банков и застройщиков. Однако многое зависит от возможного продления госпрограммы: в случае ее завершения объем выдач может скорректироваться до уровня 2020 года, — рассуждает Сергей Никулин.

По его словам, стимулировать рынок ипотечного кредитования в 2022 году будет также сегмент ИЖС, на который сейчас сместился фокус внимания государства — в частности, расширение условий госпрограммы на такие объекты. Так, ВТБ распространил условия ипотеки с господдержкой на покупку готовых частных домов с земельным участком (объект должен приобретаться по договору купли-продажи у застройщика-юридического лица).

Александр Лотобаев соглашается, что неоднократный рост ключевой ставки ЦБ РФ во второй половине 2021 года и очевидные перспективы ее дальнейшего увеличения в первом полугодии 2022 года повлекли и повлекут рост ипотечных ставок в предложении всех банков-участников рынка ипотечного кредитования. В то же время он считает, что появление новых продуктов, таких как ИЖС (строительство жилого дома на земельном участке), субсидирование процентной ставки застройщиками и т.п., должно поддержать спрос.

— В 2022 году первичный рынок также будет поддерживаться льготными ипотечными госпрограммами. Мы будем видеть рост цен на жилье, но при уменьшении спроса застройщики будут вынуждены предоставлять скидки. Цены на вторичном рынке изменятся незначительно. Финансовая нагрузка на ипотечных заемщиков будет расти. В случае дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ РФ в 2022 году доступность ипотеки для населения снизится, — комментирует Наталья Голубева. — В 2022 году «Уралсиб» продолжает двигаться в сторону наращивания ипотечного портфеля. Широкая линейка ипотечных продуктов, диджитализация процессов, возможность проведения электронной регистрации ипотечных сделок — все это способствует успешному росту ипотечного кредитного портфеля банка.

Виктория Панькова считает, что некоторый спад спроса на ипотеку в 2022 году будет. Она полагает, что потенциальным заемщикам нужно время, чтобы адаптироваться к новым реалиям, когда ставки не стоят на месте, а постепенно растут.

— Мы прогнозируем, что рынок недвижимости и ипотеки в регионе заметно активизируется уже во втором квартале 2022 года. Потому что квартирный вопрос никуда не исчезнет, и люди его будут решать даже в условиях роста цен на недвижимость и увеличения ставок по ипотеке. Кроме того, ставки по стандартным ипотечным программам сейчас далеко не на пике. Да, они снова стали двузначными, преодолели планку в 10% годовых. Но если вспомнить конец 2014 года и начало 2015 года, то тогда ставки достигали 15-17% годовых, и все равно сделки проводились, — напоминает Панькова. — Что касается востребованности ипотеки как финансового инструмента для покупки жилья, то она остается незаменимой. По данным ВЦИОМ, 4 из 5 покупателей недвижимости планируют использовать при заключении сделки жилищные кредиты.

Кроме того, эксперт напоминает, что сами по себе банки не ужесточают требования к заемщикам. Такого тренда в целом по рынку нет. Сдерживающим фактором становится рост цен на недвижимость. Например, год назад однокомнатная квартира на вторичном рынке в Новосибирске в среднем стоила 2,8 млн рублей. Чтобы купить ее в ипотеку, надо было накопить первоначальный взнос в размере 560 тысяч рублей. Сегодня среднестатистическая однушка стоит уже 3,5 млн рублей — и для покупки нужен больший размер первоначального взноса — 700 тысяч.

— Рост средней зарплаты не успевает за ростом цен на жилье. За счет этого сужается круг потенциальных заемщиков, — констатирует Панькова. — Отмечу, что «Абсолют Банк» идет навстречу своим клиентам и разрешает использовать средства материнского капитала в качестве части первоначального взноса. В том числе при покупке квартиры в новостройке по госпрограмме «Семейная ипотека». Учитывая то, что с 1 февраля 2022 года маткапитал увеличен на 8,4%, выплата на первого ребенка достигла 524,5 тысяч рублей, а на второго — почти 700 тысяч рублей, это существенное подспорье.