В рамках Дней Архитектуры на площадке Центра культуры и отдыха «Победа» была представлена выставка проектов фестиваля «Золотая капитель», состоялись круглые столы и дискуссии, посвященные развитию современных городов. Одной из самых актуальных тем было комплексное развитие территорий.

Что такое идеальное КРТ?

Борис Зырянов, руководитель земельного банка «Брусники» в Новосибирске:

— КРТ или комплексное развитие территорий — это современный инструмент развития городов.

Основные цели КРТ предусматривают:

• повышение качества городской среды;
• улучшение жилищных условий горожан;
• развитие инфраструктуры;
• повышение эффективности использования территорий;
• привлечение внебюджетных средств при обновлении ранее застроенных территорий.

Отталкиваясь от этих целей, можно попытаться сформулировать понятие «идеального КРТ». На мой взгляд, идеальное КРТ — это когда город так формирует параметры КРТ, чтобы девелопер был готов взять на себя развитие социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, без участия бюджета. При этом создавая запас мощности в этих сферах. Здесь важно чтобы городские власти при планировании развития территорий и определении их границ, опирались не только на интересы города, но учитывали экономику девелоперов. Иначе велика вероятность проведения аукционов без единого участника.

Если же инвестиционная привлекательности территории, которую город хочет развивать, недостаточна для застройщика, всю необходимую инфраструктуру нужно создавать либо за счет бюджета, либо совместно финансируя объекты социальной сферы. При этом строительство дорог и социальных объектов должно идти синхронно со строительством жилья.

Застройщик обладает глубокой экспертизой и ответственностью за свой продукт. Он возвращает городу морально устаревшие и утраченные территории в новом качестве, с новой средой и инфраструктурой. Разумеется, каждый застройщик должен помнить, что его продукт — это десятилетия будущей жизни города и задумываться над тем «как будет жить город с его вкладом» в длительной перспективе.

Жители реновируемой территории справедливо оценивают свои домовладения, а застройщик улучшает жилищные условия граждан. Не должно быть ситуаций, когда человек оказывается «с деньгами на улице».

Сейчас ценообразование договора КРТ в первую очередь формирует банк. Одобряя для застройщиков в финансовых моделях высокие лимиты на приобретение прав, банк фактически определяет планку, ниже которой участники торгов даже не рассчитывают на победу. В идеале же, на старте проекта банк должен минимизировать свое участие, точно определяя вес инфраструктурной нагрузки на застройщика, существенных условий договора КРТ. Поэтому правильно структурированный КРТ должен быть выигран по начальной цене торгов, с незначительным количеством шагов повышения.

В итоге получаем:

• Город эффективно структурирует КРТ
• Застройщик формирует качественную городскую среду, развивает инфраструктуру
• Житель в диалоге с застройщиком улучшает свои жилищные условия
• Банк выступает надежным партнером в реализации КРТ.

На мой взгляд КРТ — это способность договориться, найти хрупкий баланс интересов сторон — город, девелопер, житель, банк. И для реализации идеальных КРТ надо научиться договариваться, структурировать продукт.

В портфеле Брусники сегодня 8 площадок КРТ и еще 6 договоров РЗТ. Общая площадь территорий комплексного развития составляет более 140 га. Последним приобретением стала площадка КРТ «Журинский спуск». Реализация проекта запланирована до 2032 года. В рамках проекта будет реновирована территория площадью 6,8 га ,а также благоустроено озеро, находящееся рядом. Можно ли назвать этот проект идеальным КРТ? Давайте проверим.

«Журинский спуск» — это первый договор КРТ Брусники в Новосибирске. (Ранее проекты реализовывались по договорам РЗТ)

По стоимости права за заключение договора КРТ этот проекта занял 3 место в России. (1 и 2 места удерживает Москва).

Здесь применен принцип опережающего развития инфраструктуры: сначала шло благоустройство озера Верховое, а потом началось строительство жилых домов.

Ещё до реализации договора КРТ девелопер профинансировал строительство школы на 1100 мест и детского сада на 340 мест. Превышение итоговой цены аукциона над начальной составило 3 млрд, этой суммы достаточно для строительства обоих объектов.

Идет работа над мастер-планом развития территории, который будет готов к 16 октября.

То есть компания прилагает все усилия, использует свои компетенции и ресурсы, чтобы КРТ «Журинский спуск» приблизился к тому идеалу, о котором я говорил.