Ставка на аналитику

— 5 лет назад мы приняли решение начать работу по созданию аналитического модуля по рынку недвижимости — «Декарт Онлайн». Сейчас информация в нем обновляется ежемесячно за счет самых разных источников, и в итоге мы видим реальный спрос на рынке недвижимости,а также можем делать качественные оценки по строительству жилья, его стоимости, квартирографии, темпам реализации, —  рассказал на пресс-конференции председатель совета директоров «Ёлка девелопмент» Кирилл Ивантеев.

После объединения компетенций с московским «Центром стратегического развития» новосибирцам удалось не только расширить базу аналитики, но и выйти с ней в другие регионы: Иркутск. Барнаул, Новокузнецк.

— Мы совместно докрутили «Декарт Онлайн», добавили в платформу наши данные по реальному спросу в разных секторах экономики, в данном случае по недвижимости, которые мы собираем на регулярной основе, — пояснила вице-президент Центра стратегических разработок (ЦСР) Лора Накорякова. — «Декарт Онлайн» детально оцифровывает территорию и включает в себя три ключевых блока данных. Наши цифровые решения на основе искусственного интеллекта и Big Data. Уникальную базу данных, которых нет ни в одном реестре. И, наконец, системную диагностику. На базе центра мы создали рабочую группу экспертов рынка недвижимости. То есть «Декарт Онлайн» сегодня — это не просто платформа, это комплексная история для работы с целями и задачами, которые можно разбить на составляющие: агломерация, город, район, улица. Под каждый можно составить детальную комплексную аналитику, необходимую для строительства действительно ликвидного жилья, грамотной инфраструктуры, повышения качества жизни в конкретной локации.

Эксперт рассказала, что застройщики сегодня чаще всего обращаются к «Декарт Онлайн» с вопросом: «Сколько квадратных метров строить?». По ее оценке, он совершенно некорректен, так как если неправильно выбрать квартирографию, этажность объектов, не оценить потребности покупателя, цену, зоны благоустройства, то эти квадратные метры просто окажутся не востребованы.

— Неправильное понимание спроса формирует неправильный рынок. То, что мы видим на рынке сегодня — это отложенный спрос. Он присутствует, потому что предложение не удовлетворяет текущий спрос, — уверена Лора Накорякова. — Нужно возводить объекты, которые будут востребованы, где остатки квартир не будут висеть нераспроданными годами. Нужно внимательно отслеживать динамику изменения спроса в связи с введением или отменой мер господдержки. Это важно для экономики города в целом. Наша аналитика направлена на создание конкретных рекомендаций с точки зрения формирования объектов недвижимости с хорошим экономическим и социальным потенциалом.

Эксперт уверена, что в этом сегодня заинтересованы города не только в отдаленных регионах России, но и популярные у покупателей недвижимости субъекты федерации. Например, в Краснодарском крае, где сейчас введен мораторий на стройку в Сочи. Главное — использовать цифровые решения нужно своевременно.

Первые результаты в новом статусе

Директор по управлению проектами и инвестициями «Ёлка девелопмент» Максим Марков напомнил, что на рынок недвижимости в качестве девелопера компания вышла всего два года назад. Но за счет более четкого понимания ситуации, тенденций развития рынка и динамики спроса уже получила интересный результат.

— За два года мы вошли в топ-25 застройщиков по объему строительства в Новосибирске. По итогам сентября 2021 года мы стали лидерами по объему введенного жилья в Новосибирской области. Мы сдали ЖК «Новые снегири». Сейчас у компании в стройке находятся 64 тысячи кв. м жилья совокупным объемом 5,6 млрд рублей. Это ЖК на Никитина, 128, ЖК бизнес-класса «Наследие» рядом с площадью Калинина и жилой квартал бизнес-класса «Академклаб» рядом с Академгородком, — перечислил Марков.

Кирилл Ивантеев добавляет, что на своих объектах компания доказывает эффективность грамотного подхода к созданию ЖК на благоустроенной территории с небольшой плотностью.

— Если мы видим, что в данной конкретной локации не требуется строительство больше 15 тысяч кв. м, то мы и будем строить эти квадратные метры, чтобы на остатке не было квартир. Это экономически обосновано, так как сейчас мы строим на деньги банка и платим ему проценты, — поясняет Ивантеев. — ЖК «Новые снегири» мы построили за 20 месяцев на площадке 1,2 га. Плотность позволяла возвести там 25 тысяч кв. м, но, проанализировав спрос, мы приняли решение построить 17 тысяч — и на момент ввода в эксплуатацию у нас не осталось ни одной квартиры. Причем в этом ЖК у нас было максимальное количество трех- и четырехкомнатных квартир, и именно они ушли в первую очередь. Дольше всего в продаже оставались однокомнатные. Это говорит о том, что демография на рынке изменилась и скорректировала спрос. На вторичном рынке однокомнатные сегодня представлены в изобилии. ЖК «Наследие» по плотности проходил на строительство пятнадцатиэтажного дома, но мы решили строить восьмиэтажный, чтобы не нарушать архитектурный образ города в этой локации.

Кстати, по словам Максима Маркова, четкое понимание потребностей покупателей повлияло и на корпоративные принципы и стандарты строительства.

— Мы всегда занимаемся благоустройством территории. В любом ЖК компания берет в пользование у города земельные участки, за свой счет разрабатывает проекты скверов, интерактивных площадок, парков и реализует их, — говорит он.

Кирилл Ивантеев подчеркивает: стратегия компании сразу строилась из принципа, что инвестиции должны быть не только высокодоходны, но и полезны для общества.

— На сегодняшний день наш самый масштабный проект — благоустройство улицы Перевозчиков, на которой находится наш ЖК «Наследие». Когда мы выступили с инициативой о благоустройстве этой территории, то столкнулись с проблемой в лице уличной торговли. Ее удалось решить только после того, как улица попала в комплексный план благоустройства площади Калинина, — пояснил он.

Что дальше?

Сейчас интерес к «Декарт Онлайн» есть не только у застройщиков, но и у других участников рынка недвижимости, которые занимаются коммерческими объектами. Кроме того, интерес к цифровой платформе начали проявлять органы власти.

— К примеру, мы сейчас реализуем проект в Новокузнецке. Его основным интересантом является Минцифры Кузбасса. Мы считаем, что для города это правильная и своевременная инициатива, позволяющая решить много вопросов, связанных с неопределенностью на рынке жилой недвижимости. Практика показывает, что чем раньше и лучше у тебя будет понимание реальной ситуации, тем качественнее будут прогнозы, тем более точным будет попадание продукта в рынок. Мы можем давать рекомендации: какие объекты строить по любому району города и даже улице, анализируя предложение и спрос, — комментирует Лора Накорякова. — Если говорить о рынке коммерческой недвижимости, то он плотно связан с инфраструктурной застройкой, и, видя карту развития города, мы можем создавать инфраструктурную карту некоммерческой недвижимости, которая сегодня является ключевым драйвером экономики.

Максим Марков согласен, что активными пользователями платформы могут быть муниципалитеты и субъекты федерации. В частности, в рамках использования инфраструктурных кредитов.

— Судя по данным, которые мы наблюдаем с 2016 года, Новосибирск развивается хаотично, в результате возникают сложности с формированием городской инфраструктуры. Мы уже выходили на муниципалитет и предлагали Новосибирску, другим сибирским городам создать на основе нашей Big Data систему планирования и развития городских территорий. Пока откликнулся только Новокузнецк, — говорит он.

Лора Накорякова добавляет, что на федеральном уровне «Декарт Онланй» можно эффективно интегрировать в нацпроекты, нацеленные на достижение определенного социально-экономического эффекта. Цифровая платформа, например, позволяет измерять и отслеживать эффективность ввода в эксплуатацию квадратных метров для контроля за исполнением указа президента РФ.

— Если бы я жила в Новосибирске, я, как потенциальный покупатель, хотела бы иметь возможность отслеживать ситуацию на рынке новостроек: оценить, что и где строится, на каком этапе находятся объекты, по какой цене продаются, — поясняет она.

Максим Марков добавляет, что сейчас госполитика на рынке новостроек направлена на стимулирование покупок малоформатного жилья, но, по наблюдению аналитиков «Ёлка девелопмент», в Новосибирске, к примеру, этот рынок закончился. Город уже третий год подряд в лидерах по падению стоимости аренды однокомнатных квартир в России, так как их на рынке оказалось очень много.

— Мы видим, что спроса нет, но государство этого не понимает. Если бы у государства был такой инструмент, как «Декарт Онлайн», то с большой долей вероятности власти стали бы изменять свою политику стимулирования жилищного строительства на тех же квадратных метрах. В частности, задача бы решалась строительством и вводом больших квартир — двух-, трех-, четырехкомнатных, и это было бы быстрее, чем при строительстве однокомнатных по тем же квадратам, — пояснил он.

Кирилл Ивантеев отметил, что изначально при создании «Декарт Онлайн» компания ставила перед собой глобальную задачу — сделать единую информационно-аналитическую платформу застройщиков России, где в режиме онлайн с мобильного телефона можно будет посмотреть новостройки в любом регионе.

— Возможно, если мы начнем активнее заходить в другие регионы, то власть нас заметит и захочет сотрудничать. Мы к этому готовы, — добавил председатель совета директоров «Ёлка девелопмент». — К примеру, на базе «Декарт Онлайн» можно было бы разработать интерактивную карту реновации территорий. Это актуально для многих крупных городов, где заканчиваются свободные участки под застройку. Мы уже выходили с этим предложением к Минстрою Новосибирской области, но из-за пандемии оно видимо «ушло в долгий ящик». Нам для создания такой карты самостоятельно не хватает персональных данных жителей, проживающих на этих территориях, и получить их как коммерческая компания мы не можем.

Лора Накорякова уверена, что «Декарт Онлайн» дает возможности для создания многофакторной матрицы, по которой можно принимать решения о развитии города в целом. Но решать эти задачи должны не девелоперы, ориентированные в первую очередь на получение прибыли, а муниципальные и областные власти, заинтересованные в грамотном развитии территорий.

Кстати, если говорить об экспансии, то в планах «Ёлки девелопмент» — выход на жилищный рынок в других регионах не только Сибири, но и России как аналитика. И как застройщика. В качестве наиболее интересных рынков компания наметила для себя Краснодар и Томск, но Кирилл Ивантеев не исключает, что вскоре «Ёлка девелопмент» может прийти с проектом в Новокузнецк, где также есть интересный потенциал и отложенный спрос.