Главной причиной формирования «проблемы обманутых дольщиков», по мнению гендиректора ООО «Энергомонтаж», депутата Заксобрания Новосибирской области Ивана Сидоренко, является недостаточный контроль за застройщиком: как и куда он расходует средства, полученные от покупателей жилья.

Денег, собранных на дом, хватает на его строительство

— Иван Леонидович, как вы оцениваете 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»? Какие корректировки, которые в него внесены или вносятся, вы считаете наиболее значимыми?

— Корректировок много, но самая основная — это защита обманутых дольщиков. Эта проблема сегодня в отрасли существует и те законы, которые до сих пор были приняты на федеральном уровне, пока так и не позволили предотвратить появление новых обманутых дольщиков. Например, год назад началось санирование ГК «СУ- 155». Это застройщик — «монстр» с годовым оборотом 100 млрд руб, который строил 1,5 млн кв метров жилья в год, пытался зайти и к нам в Новосибирск. Сейчас на санации находится примерно 15 тыс долевых договоров в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, заключенных этой компанией. Это произошло после того, как появилось страхование ответственности застройщиков. Любой страховщик при санации такого застройщика обанкротился бы. Именно поэтому объекты «СУ-155» были переданы другим компаниям, в счет определенных преференций по земельным участкам.

Кроме того, в 214-ФЗ прошли изменения по уставному капиталу. Раньше УК в 10 тыс рублей позволял компании привлекать средства дольщиков на миллиарды рублей. При определенных условиях можно было обанкротить организацию, сослаться на внешние факторы и не нести за это никакой ответственности. К счастью, подход правоохранительных органов изменился: появились судебные дела и приговоры в отношении тех, кто способствовал появлению обманутых дольщиков. Сейчас требования к размеру уставного капитала зависят от объемов строительства. Например, если компания строит 2-3 тыс кв м жилья, то ее УК должен быть 10 млн руб, 10-25 тыс — 40 млн, 25-50 тыс — 80 млн, 50 — 100 тыс кв м — 150 млн. Это хорошо, по крайней мере, теперь не каждый с ручкой, листочком и пониманием дела теперь может привлекать деньги дольщиков.

— В чем, на ваш взгляд, остались нерешенные проблемы?

— Когда застройщик берет деньги у банка, его проверяют вдоль и поперек: кредитную историю, финансовую состоятельность, учредителей, репутацию, готовность сданных объектов и эта процедура занимает до полугода, прежде чем компания получит финансирование на проект. И потом банк постоянно проверяет заемщика на предмет целевого расходования средств.

Для сравнения, деньги дольщика взять ничего не стоит: просто регистрируется договор долевого участия, и все. Как застройщик при этом тратит деньги проверяет только налоговая раз в год, а то и раз в три года, в зависимости от типа организации. Если компания ведет сразу много объектов, то отследить куда пошли финансы, невозможно. В этом и есть самая большая проблема: деньги дольщиков тратятся не на тот объект, который должен быть на них построен, а на финансирование другого недостроя, и получается пирамида.

Мы еще полтора года назад неоднократно выступали за то, чтобы дать контроль за средствами дольщиков банкам. Эта идея сформировалась и на федеральном уровне, сейчас процедура близка к завершению. Она будет заключаться в том, что деньги дольщиков, которые привлекает застройщик, будут аккумулироваться на специальном спецсчете эскроу. Компания будет обязана открыть его в банке и средства с него будут тратиться только на выполнение работ по определенному объекту.

— Какие при этом возникают риски?

— Удорожания. Все зависит от того, какой процент запросит банк. 5%, на мой взгляд, и даже 2% достаточно много. Оптимальный вариант 1-1,5%. На страхование ответственности застройщиков тоже первоначально закладывали 2 %, потом 1,5%, потом 0,5%, в зависимости от компании и ее репутации. Если нам удастся с банками остаться в тех же рамках, то это будет эффективный инструмент, который не позволит недобросовестному застройщику тратить деньги дольщиков на другие цели и этот вопросы мы закроем. Той цены, по которой сейчас продаются квартиры на рынке, должно хватить на возведение объекта, если деньги идут на конкретный дом. Банк решит эту проблему.

Не махать шашкой

— Есть ли у вас информация, на каком этапе находится вопрос о погашении долгов застройщиков за землю? Для Новосибирска эта тема не менее актуальна, чем проблема с дольщиками….

— Этим вопросом занимаются наши коллеги из горсовета Новосибирска и мэрия. Лично я слежу, чтобы долги не появлялись у нашей компании, поэтому к нам точно вопросов нет. Что касается в принципе проблемы задолженности, то на мой взгляд, всегда нужно смотреть из чего она складывается. Пару лет назад в области и городе был принят регламент, согласно которому застройщик должен был освоить площадку за три года, в противном случае арендная плата за землю для него вырастала в разы. Для небольших компаний это требование, может и было выполнимо, а для тех, кто осуществляет комплексную застройку и осваивает десятки га? При хороших объемах и мощностях производства за год можно освоить 3-4 га и построить до 60 тыс кв метров жилья. На 20 га нужно от 5 лет и больше. Уверен, необходима дифференцированная система арендной платы за землю и сейчас это понимают и город, и правительство области.

Если долги возникли в результате данного регламента, то к решению проблемы нужно подходить гибче, исходя из экономической ситуации и экономики самой компании. Если застройщика обанкротить, то можно потерять не только арендные платежи и налоги, но и рабочие места, пополнить список обманутых дольщиков. Сегодня никто не хочет наступать на эти грабли, к счастью мэрия Новосибирска не поддается на провокации, которые ей пытаются навязать, и планомерно, грамотно отрабатывает каждый отдельный случай.

—Уже неоднократно поднимался вопрос о погашении долгов застройщиков за счет строительства социальной и дорожной инфраструктуры. Это выход из ситуации?

— Это может быть решением вопроса, но нужно понимать, что полностью возвести такие объекты на свои средства застройщик не сможет. Если бы у него были деньги, то не было бы долгов за аренду. Не так ли? Да, 1-2 месяца он протянет за счет оборотных средств, запасов материалов, но потом нужно будет выплачивать зарплату и налоги, рассчитываться с поставщиками. Так что эта работа должна быть синхронизирована с финансированием из бюджета.

На мой взгляд, не бывает тупиковых ситуаций, выход есть из любой — главное: политическая воля и грамотный подход.

Фото: Ростислав Нетисов