«Льготная ипотека» — драйвер для рынка

Программа «льготной ипотеки» действует в России уже более года — соответствующее постановление правительства РФ было принято в апреле 2020 года. В условиях пандемии оно стало одним из элементов господдержки отечественной экономики, которая осуществилась преимущественно мерами, запускающими дополнительные денежные средства в тот или иной бизнес-сегмент. «Вертолётные» деньги — непосредственные выплаты гражданам — стали доступны лишь семьям с маленькими детьми. Таким образом, российские власти пытались решить триединую задачу — поддержать бизнес, обеспечить его сотрудников  работой, а работодателю дать возможность выплачивать зарплату — и не допустить при этом неконтролируемого роста цен. Поэтому льготная ипотека с самого начала была ориентирована на первичный рынок, и предназначена лишь для приобретения строящегося жилья. Такая поддержка застройщиков в период карантинных мероприятий  должна была дать возможность сохранить бизнес целым отраслям экономики — от производства стройматериалов до выполнения отделочных и ремонтных работ.

Шанс приобрести жилую недвижимость в кредит по пониженной ставке стала для наших соотечественников приятным бонусом. Возможность сэкономить на банковских процентах существенно увеличила объёмы ипотечного кредитования. При этом сами банки получали от государства поддержку в виде разницы между льготной ставкой и ключевой, увеличенной на 3%, направляя растущие потоки кредитных средств со счетов своих клиентов на счета застройщиков. Среди них были и те, кто работал уже по новой схеме — через счета эскроу. В этом случае ипотечные займы превращались в долгосрочные банковские депозиты, а финансовая спираль приводила в банк уже застройщика, которому требовался кредит в формате проектного финансирования.

— После запуска ипотеки с господдержкой доля сделок с новостройками в Новосибирске выросла  за месяц до 60%. Это был абсолютный рекорд, такого не было даже в 2015-2016 годах, когда запускали первую госпрограмму, — говорит руководитель Абсолют Банка в Новосибирске Александр Ким.

По его словам, те, кто хотел купить квартиру в новостройке и обладал хотя бы минимальным первоначальным взносом, быстро воспользовались предоставленной возможностью.

Программа льготной ипотеки изначально была рассчитана на действие до ноября 2020 года — возможно, в надежде на победу над коронавирусом. Но в разгар второй пандемийной волны возможность господдержки при ипотечном кредитовании была продлена до июля 2021 года. В результате, по информации девелоперовской компании «Брусника», в Новосибирске с января по апрель 2021 года из 455 ипотечных сделок только 32 (7%) были оформлены по стандартным условиям, остальные — с господдержкой.

— Льготная ипотека, безусловно, стала драйвером продаж и существенным подспорьем для рынка, — не сомневаются представители компании.

Данные Банка России показывают динамику количества ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам Новосибирской области под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве. Хорошо видно, как плавный рост цифр первых месяцев действия льготной ипотеки резко ускоряется к обещанной дате прекращения господдержки, а затем несколько снижается до относительно стабильного уровня с единичным пост-новогодним провалом.

Господдержка инвесторов

Однако покупателями новостроек стали не только действительно нуждающиеся в улучшении жилищных условий люди, для которых прежние условия обслуживания ипотеки были неподъемны. Строящееся жилье всегда привлекало инвесторов, зарабатывающих на разнице цен при покупке квартир на начальном этапе строительства и их продаже после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Такой заработок даже в эпоху двузначных ставок по банковским вкладам для инвесторов был интереснее получения пассивного процентного дохода, а снижение депозитных ставок только повысило интерес инвесторов к вложениям в строящуюся недвижимость. Открывшаяся возможность получать инвестиционный доход при меньших затратах стала настоящим подарком для опытных игроков рынка, а для потенциальных его участников — стимулом организовать свою первую сделку.

— В прошлом году была гонка, — вспоминает ситуацию на рынке эксперт «Выставки новостроек» АН «Жилфонд» Григорий Якобсон. — Мне понятно, откуда брались средства: желающие инвестировать в недвижимость забрали деньги с банковских депозитов.

Официальная статистика доли инвесторов в общем количестве покупателей на первичном рынке жилья отсутствует, однако ряд экспертов оценивают её размеры до 25% и более от общих объёмов продаж строящихся квартир. Столь существенное увеличение спроса по всем рыночным законам должно стать, как минимум, одним из факторов роста цен.

Земельный дефицит

Желание инвесторов использовать для заработка все возможные инструменты, в том числе и льготы по ипотечным кредитам — общероссийский тренд. Однако в каждом из регионов страны рынок первичного жилищного строительства имеет свои особенности, которые в той или иной степени влияют на цены квартир в новостройках.

Так, в конце 2020 года министр строительства Новосибирской области Иван Шмидта рассказал о недостатке в областном центре земельных участков для нового строительства. По его словам, такой дефицит — в том числе следствие больших площадей, занимаемых городским частным сектором. А генеральный директор группы компаний «Мета» Владимир Мартыненков говорит о том, что за несколько последних лет резко снизились объемы земельных участков под жилую застройку, выставляемые муниципалитетом на аукционы.

Такое ограничение могло бы стать для городского строительного рынка одним из факторов монотонного торможения, однако сегодня нельзя исключать дефицит земельных участков из списка причин подорожания квартир в новосибирских новостройках. По мнению  руководителя Центра ипотечного кредитования Сибирского филиала банка «Открытие» Александра Галактионова, сверхдешевая ипотека взвинтила цены на жилье — прежде всего в регионах с небольшим объемом предложения новостроек, и тем самым снизила его доступность.

Неизбежность роста

Льготная ипотека обеспечила резкий рост спроса на недвижимость первичного рынка, в том числе и за счет инвесторов. Однако столь же резкого увеличения предложения для сохранения баланса не произошло, да и произойти не могло — хотя бы потому, что цикл жилищного строительства существенно превышает срок оформления ипотечного кредита. В результате сонаправленного действия целого ряда факторов в Новосибирске — как, впрочем, и по всей стране — начался заметный рост цен на первичном рынке жилья.

— Рынок чутко реагирует на увеличившийся спрос, поэтому увеличение стоимости квадратного метра ощутимо, — говорит эксперт по ипотеке руководитель офиса АН «Жилфонд» Олег Нагорный.

А его коллега Григорий Якобсон относит к причинам роста проектное финансирование, продажи через эскроу счета, а также подскочившие цены на стройматериалы.

— С запуском госпрограммы стали быстро расти цены на недвижимость, в первую очередь на новостройки. Год назад средняя стоимость квадратного метра составляла 66-76 тысяч рублей. Сегодня она поднялась до 80-85 тысяч. В Центральном районе в новостройках цены взлетели до 112 тысяч рублей. Наиболее низкие цены по-прежнему в Кировском районе. Только год назад первичка и вторичка стоили там 48 тысяч рублей за квадратный метр, а сейчас 66 и 60 тысяч соответственно. В итоге за год цены выросли на 20-30%, — дает развернутую оценку состояния новосибирского рынка Александр Ким. — По моим сведениям, средняя стоимость ипотечной квартиры в Новосибирске перевалила за 4,4 млн рублей.

А региональный управляющий Альфа-Банка в Новосибирске Андрей Фишер признает: благодаря появлению на рынке недвижимости льготных программ с господдержкой ипотека стала более доступной для клиентов, а низкая ставка дает возможность получить решение заемщику с меньшим доходом. Однако он видит, что у льготной ипотеки есть обратная сторона — рост цен на недвижимость.

— За время действия господдержки стоимость квартир выросла приблизительно на 20% — пониженная ставка провоцирует повышенный спрос на строящееся жилье, что позволяет застройщикам повышать стоимость квартир, — говорит Андрей Фишер.

Однако компания «Брусника» считает, что выстраивать прямую зависимость между льготной ипотекой и стоимостью жилья некорректно.

— На рост цен по-прежнему влияют и другие факторы: инфляция, существенное увеличение стоимости стройматериалов, возникший из-за пандемии дефицит кадров, — делятся своими соображениями представители компании

Завтра будет лучше, чем вчера?

Любой рост цен имеет свой потолок. В лучшем случае — это насыщение рынка за счет роста предложения, в худшем же — исчерпание платежеспособного спроса. Но программа льготной ипотеки действует чуть более 13 месяцев, и если она и будет продлена до конца 2021 года, то лишь для ограниченного числа регионов — таково мнение главы Банка России Эльвиры Набиуллиной. Хотя Новосибирская область пока и называется в этом перечне, все же следующий 2022 год новосибирцы, скорее всего, начнут в жестких рыночных условиях. С учетом роста инфляции и ответного увеличения ключевой ставки Банка России платежеспособный спрос на первичном рынке жилья, поддерживаемый льготной ипотекой, может существенно сократиться.

Олег Нагорный считает, что программы льготного кредитования в ближайшее время сохранятся.

— Хотя очевидно, что они претерпят те или иные изменения: на ближайшую перспективу нас ждет ужесточение требований к заемщикам в части увеличения первоначального взноса. Банки будут вынуждены более серьезно учитывать кредитную нагрузку на семью при выдаче ипотеки, — дает прогноз эксперт по ипотеке АН «Жилфонд».

В то же время Александр Ким говорит о том, что тренда на ужесточение требований к заемщикам в целом по рынку не наблюдается — по-прежнему важен уровень дохода, позволяющий справляться с ипотечными выплатами, и хорошая кредитная история.