Александр Ким, управляющий Абсолют Банка в Новосибирске:

Тренды на рынке ипотеки 2020

— Доля «вторички» почти вернулась к уровню начала 2020 года. В начале 2020-го доля ипотечных сделок на вторичном рынке в Новосибирской области составляла 85% от общего числа. После запуска программы «Ипотека с господдержкой» покупательский спрос сместился на новостройки: доля сделок по «вторичке» в период с мая по июль сократилась в 2 раза. Но уже в августе рынок вторичного жилья вновь оживился из-за фактора отложенного спроса. К тому же закончились заемщики, которые хотели и могли воспользоваться госпрограммой. К концу ноября доля сделок на вторичном рынке достигла 70%. По нашим прогнозам, в начале 2021 года она будет составлять 75-80%.

Назову 3 главные причины, по которым сибиряки выбирают готовое жилье. Первая: исключается риск «недостроя» или задержки сдачи дома в эксплуатацию, в том числе из-за пандемии. Вторая: можно заселиться практически сразу — этот фактор принципиально важен каждому третьему нашему заемщику. Третья: понятная инфраструктура района.

Среднерыночная ставка по ипотеке достигла исторического минимума — 7,31%. Однако она формируется с учетом субсидированных ставок по госпрограммам. Реальные ставки по ипотеке по стандартным программам составляют 8,7-9,5% годовых в среднем по рынку. Абсолют Банк снизил ставки по стандартным программам, и сейчас минимальная ставка составляет 7,84%.

Для дальнейшего снижения ставок по ипотеке в ближайшие месяцы​ в целом по рынку предпосылок нет. Поэтому мой совет тем, кто решил покупать: если у вас есть средства на минимальный первоначальный взнос — не ждите дальнейшего снижения ставок, подавайте заявку на ипотеку сейчас.

У нас процент одобренных заявок, по сравнению с началом года, не изменился и держится на уровне 70%. Процент одобрения ипотечных заявок по «первичке» на 5-10% выше. Это связано с тем, что средний ипотечный чек по «вторичке» больше почти на 0,5 млн рублей, а значит, доходы заемщика должны быть выше. Встречаются квартиры с несогласованными перепланировками и судебными обременениями — по таким объектам ожидаемо приходят отказы. Но если объект юридически чист и доходы заемщика адекватны финансовой нагрузке, то вероятность одобрения ипотеки на новостройку и на готовое жилье одинакова.

Инвестиционные сделки с недвижимостью

Студии площадью до 30 кв.м и однокомнатные квартиры площадью до 40 кв.м чаще всего приобретают с инвестиционными целями, чтобы потом сдавать в аренду и получать доход. Доля инвестиционных сделок с недвижимостью выросла с 5 до 15%, по сравнению с началом года.

Средняя сумма ипотечного чека

Средняя сумма ипотечного чека при покупке квартиры на первичном рынке — 2 млн рублей, на вторичном — 2,5 млн рублей. При покупке жилья по госпрограмме «Детская ипотека» — 3,56 млн рублей.

Размер первоначального взноса

При покупке квартир в новостройках заемщики чаще всего останавливаются на минимальном размере первоначального взноса — 20% от стоимости жилья, оставляя деньги на ремонт, приобретение мебели и бытовой техники. При покупке готовых квартир размер первоначального взноса обычно 30-40%.

В декабре Абсолют Банк уменьшил минимальный размер первоначального взноса по стандартным программам с 20 до 10%. Мы прогнозируем, что доля заемщиков с минимальным первоначальным взносом от 10 до 20% от полной стоимости квартиры составит не более 5-10% от общего числа.

Чем меньше первоначальный взнос, тем больше сумма ипотеки и выше финансовая нагрузка на заемщика. А значит, меньше тех, кто способен с ней справиться. Оптимально, когда на платежи по жилищным кредитам «уходят» не более 30-40% от ежемесячного бюджета заемщика.

Минимальная ставка при этом повышается с 7,84 до 8,84% годовых. Еще одно важное условие — заемщик должен подтвердить банку документами, что у него есть право собственности на другую недвижимость. При этом оформлять ее в залог не потребуется. Оценочная стоимость этого объекта должна составлять не менее 30% от суммы ипотечного кредита. То есть если заемщик оформляет ипотеку на 1,8 млн рублей, то оценочная стоимость другой его недвижимости должна быть не меньше 600 тысяч рублей.

Мы ожидаем, что это предложение вызовет особый интерес у тех покупателей, которые уже подыскали себе подходящую новую квартиру, но еще не продали ту, что есть. Найти 10% от стоимости квартиры проще, чем 20%. Поэтому вначале они оформят ипотеку с первоначальным взносом от 10%, купят жилье и переедут в него, а потом спокойно выставят на продажу старую квартиру. После продажи они частично или полностью досрочно погасят кредит.

Это актуально, поскольку цены на квартиры растут — как на новостройки, так и на «вторичку».

Средний срок ипотечного займа за последние 3 года увеличился — с 15 до 20 лет. Сначала многие заемщики примеряются к более коротким срокам, например 10-12 лет. Но в процессе выясняется, что для большинства размер ежемесячных платежей при таком графике приводит к увеличению срока ипотеки.

Досрочные погашения

Мы не наблюдаем значительного роста досрочных погашений. По нашим данным, в 80% случаев досрочного погашения ипотеки используются собственные средства заемщиков. На втором месте находятся государственные субсидии — около 12%.

Однако к концу года традиционно наблюдается рост досрочных погашений: в 2019 году в четвертом квартале объем досрочного погашения увеличился на 20%, по сравнению с третьим. Это, как правило, связано с годовыми выплатами, бонусами, которые получают клиенты. Многие стараются войти в новый год с меньшей долговой нагрузкой. Скорей всего, такая динамика сохранится. Пандемия вряд ли повлияет на долю досрочных погашений.

Увеличение интереса к онлайн-сервисам для ипотеки

Пандемия стала катализатором роста интереса ипотечных заемщиков к онлайн-сервисам. За время пандемии наши заемщики стали на 20% чаще пользоваться интернет-банком «Абсолют Online» и мобильным приложением «Абсолют Mobile». ​

В самом начале пандемии мы разработали для ипотечных заемщиков дистанционную пролонгацию страховки. Почти каждый четвертый ипотечный заемщик в период с марта по май у нас смог продлить страховку онлайн.

В декабре доля заемщиков, продлевающих страховку «в удаленном режиме», продолжает расти.

Из-за режима самоизоляции увеличился спрос на справки в электронном виде. Прямо в интернет-банке или мобильном приложении Абсолют Банка клиенты могут заказать и получить бесплатно практически все виды справок. В том числе по платежам, о параметрах кредита и для налоговой. Сегодня уже 20% от общего объема таких документов наши клиенты заказывают и получают дистанционно.

Более 90% заявок на ипотеку мы сейчас получаем дистанционно — от наших партнеров среди агентств недвижимости и застройщиков. Кроме того, летом Абсолют Банк запустил прием заявок на ипотеку через онлайн-сервис «Ипотека под ключ». В этом случае у заемщика есть возможность оформить кредит не выходя из дома. Сегодня это особенно актуально.

Этот сервис позволяет не только быстро заполнить заявку, прикрепить необходимые документы, отправить ее в работу, но и получить решение от банка буквально за несколько минут. Мы ожидаем, что доля заемщиков, использующих «Ипотеку под ключ», ​ к концу первого полугодия 2021 года достигнет 15% от общего числа.

Популярный дистанционный сервис — заказ оценки квартиры на сайте Абсолют Банка через онлайн-систему SRG. При покупке готовых квартир им пользуются уже 80% наших клиентов. Также оценка нужна и после получения ключей от квартиры в новостройке. Процедура очень проста — заказ оформляется онлайн, всего за пару минут. Проверенный, надежный эксперт проводит оценку в любое удобное время в круглосуточном режиме. Бывали случаи, когда оценщик приезжал и в 12 ночи, и в 6 утра, если так было удобно клиенту. Отчет по всем требованиям банка готовится всего за 24 часа, а не за 1-2 недели, как это обычно происходит на рынке. При этом стоимость услуги не превышает среднерыночную.

Также среди самых востребованных ипотечных онлайн-операций — внесение ежемесячного платежа и частичное досрочное погашение кредита. Уже 70% наших заемщиков делают это дистанционно, через мобильное приложение или интернет-банк. Отмечу, что оплата через мобильное приложение с каждым месяцем используется все активнее. Все-таки со смартфоном большинству работать удобнее, чем с ноутбуком или ПК. Он постоянно под рукой.

Спрос на рефинансирование и прогнозы на рост популярности

Доля заявок на рефинансирование ипотеки составляет не более 3% от общего числа. Пиковый спрос на рефинансирование жилищных займов отмечался в 2018 году. Те заемщики, которые оформили ипотеку в 2019 году, еще не готовы заняться этой процедурой. Рефинансирование имеет смысл, ​ если разница между ставками превышает 1,5-2%. В противном случае расходы на оформление документов, оценку недвижимости и страховку могут сделать перевод ипотеки из одного банка в другой экономически невыгодным. Средняя рыночная ставка по ипотеке в 2019 году составила около 9,6% годовых, в конце октября 2020 года она опустилась до 8,3% годовых. ​

Если снижение ставок по ипотеке на вторичное жилье в 2021 году продолжится, то доля заявок на рефинансирование может увеличиться в 1,5-2 раза.

Сибиряки по-прежнему предпочитают сделки с недвижимостью в сопровождении риелторов

По-прежнему практически 100% ипотечных сделок с недвижимостью у нас проходят при участии риелторов хотя бы с одной стороны — покупателя или продавца. Это особенно актуально для вторичного рынка, где почти 70% — это «сложные» сделки: с «обменными цепочками», параллельным подбором новой квартиры, согласованием с опекой, использованием маткапитала, продажей жилья, за которое еще не полностью выплачен ипотечный кредит. Абсолют Банк предоставляет своим партнерам из числа риелторов дополнительную скидку для ипотечных клиентов по стандартным программам. Как правило, экономия на скидки позволяет в несколько раз окупить расходы на оплату услуг риелтора.

Финансовая дисциплина ипотечных заемщиков

Ипотека — низкорисковый сегмент в рознице. Доля проблемных кредитов в целом по рынку не превышает 1,1% от общего числа. В Абсолют Банке благодаря высокому качеству ипотечного портфеля она еще меньше — 0,7%.