Не вовремя

Уже второй месяц в девелоперском сообществе активно обсуждается инициатива прокуратуры о введении ограничений на площадь земельного участка, предназначенного под комплексное развитие территории (КРТ). Ожидается, что в мае корректировки будут вынесены на рассмотрение горсовета Новосибирска. Девелоперы – участники круглого стола, организованного Infopro54, практически в один голос предупреждают: инициатива продвигается не вовремя.

Так, депутат регионального парламента Вячеслав Илюхин напомнил, что сегодня весь строительный бизнес России находится в непонятном состоянии.

— Даже если ты честно работаешь, покупаешь участок, платишь налоги ― шансов выжить у тебя очень мало. Не может строительная отрасль в одиночку вытягивать все, что недоработали мэрия и Новосибирская область за предыдущие годы. Я уже предупреждал, что увеличение налогов в регионе приведет к провалу их собираемости. По первому кварталу 2026 года мы недобрали 30%. В отличие от Красноярска, где эти ограничения по КРТ уже действуют, у нас нет градообразующих предприятий, которые кормят Новосибирск. Строительство в регионе является локомотивом экономики, поэтому к стройке нужно относиться бережно. Но за последние годы у нас не принят ни один закон, поддерживающий отрасль. Программа выплаты компенсаций по ипотеке для молодых семей сейчас практически не работает. Новым ограничением мы погрузим большую часть отрасли в банкротство, — уверен Илюхин.

При этом он отметил, что в городе нарастает проблема с расселением ветхого и аварийного жилья, к которой застройщики не могли подступиться из-за отмены МИПов, а теперь не смогут из-за ограничения площади участков.

Исполнительный директор ГК «Виват! Девелопмент» Евгений Лобов также считает, что подобная инициатива на падающем рынке несвоевременна.

— Введение таких жестких ограничений — это достаточно серьезный риск обрушить рынок, получить не только новых обманутых дольщиков, а вдобавок и обманутых застройщиков. Так как в данный момент есть застройщики, вошедшие в сделки покупки земельных участков менее 5 гектаров, и бизнес-модели, которые были оценены на основе действующего законодательства на момент принятия решений просто утратят актуальность при принятии столь кардинальных мер.  Кто-нибудь оценивал последствия этого решений? Сколько рабочих мест будет потеряно? Сколько налогов недополучит государство? Перед встречей я разговаривал с несколькими застройщиками, они честно сказали, что готовы это обсуждать, но когда рынок начнет расти, тогда у строительного бизнеса появится возможность что-то прогнозировать, — говорит Лобов.

Он также отметил, что с нынешними темпами продаж, ставками по ипотеке и проектному финансированию участок в 5 гектаров можно осваивать бесконечно.

— Сейчас многие застройщики начинают делить большие площадки, ищут партнеров, чтобы застраивать участок, но какой в этом смысл, если емкость рынка не позволит одновременно вести продажи в этой точке? — говорит Лобов.

Заместитель директор ЗАО СМС, эксперт комиссии общественной палаты ЖКХ и строительства Олег Богатырев отметил, что изменение правил игры в процессе реализации проектов очень больно бьет по бизнесу.

— Например, предприниматель законно приобрел земельный участок в 0,35 гектара, проектом МКД предусмотрел все необходимые мероприятия по благоустройству, стоянкам легковых автомобилей и т. д, он готов участвовать в необходимом финансировании строящихся объектов образования (то есть выполняет все необходимые для получения РнС условия) — и теперь при введении этого ограничения все усилия и, что немаловажно, вложения потрачены впустую! Между тем уже заключенные договоры КРТ позволят создать около 7 тысяч мест в школах и 1,8 тысячи мест в детских садах, — подчеркнул Богатырев.

Он также напомнил, что сейчас многие участки КРТ, которые выставляет муниципалитет, не разыгрываются, так как застройщики просто не тянут ту социальную нагрузку, что включается в проекты.

Отрасли будет больно

Участники круглого стола считают, что последствия ужесточения требований к земельным участкам ударят по многим застройщикам города. В частности, они обратили внимание на условия банковского кредитования: проектное финансирование — «ключ» +3%, а бридж-кредиты на покупку участков — «ключ» +4,5-5%.

— Сейчас многие застройщики набрали бриджей, купили небольшие участки, подходящие для строительства, но цикл проектирования, подготовки площадки таков, что они пока не вышли на строительство. Как только в Новосибирске появится такой закон, банки сразу же будут отзывать бриджи. Кто-то сможет вернуть, а кто-то — нет. Эта нагрузка ляжет на другие проекты застройщика, по которым банки также могут приостановить финансирование, — комментирует исполнительный директор АРИД Роман Берсон.

Он также предупредил, что проблемы стройки скажутся на производителях строительных материалов.

— Некоторые застройщики нашей ассоциации посчитали, что земля плюс социалка в муниципальных КРТ в среднем обходится в 30 тысяч рублей за «квадрат». Причем по договору КРТ ты должен построить социальный объект раньше, чем ввести жилье, но это редко укладывается в финансовую модель банка. Если же речь идет о расселении, то здесь все сроки могут быть сорваны. Так что муниципальные КРТ хороши, но пока что они сильно перегружены социалкой, сильно недооценены сроки их реализации. В итоге застройщик хочет зайти на территорию, начинает считать, и получается, что финмодель не проходит по критериям банков, — говорит Берсон.

Независимый аналитик новосибирского рынка недвижимости Сергей Николаев напомнил, что в Новосибирске нередко возникали случаи, когда при строительстве объекта застройщик вместо разрешенных 10 тысяч кв. м создавал 70 тысяч. При этом город особо не прирастал по численности.

— Наверное, нужно разбираться с локациями: где строить можно, а где ― нет. Мне странно, что этим занимается прокуратура, а не соответствующие службы мэрии. Но если ввести ограничение в 5 гектаров на КРТ, то Новосибирская область уйдет с 16 на 30 место в общероссийском рейтинге ввода жилья, —предупредил Николаев.

Руководитель направления B2B компании «Бусы» Григорий Якобсон предложил посмотреть на ситуацию с точки зрения реализации объектов, построенных девелоперами. По его оценке, инициатива 5 гектаров приведет к вытеснению строительства в Калининский, Ленинский, Кировский и Дзержинский районы города и пригород, так как в Центральном, Железнодорожном и Заельцовском районах свободных площадок от 5 гектаров сегодня уже нет.

— Вопрос: пойдет ли потребитель за квартирами в таких домах? Например, в Верх-Туле рядом с новым ЖК построены школа, детский сад, подстанция скорой помощи, но за три года застройщик продал только 50% квартир в двух домах. Клиенту такое жилье не нужно. Если сейчас мы всех застройщиков вынесем за город, то кто у них будет покупать квартиры? Зачем им строить дома? — поинтересовался Якобсон

Директор компании «Бусы» Ксения Бойкова добавила, что покупательная способность новосибирцев падает, а затоваренность рынка растет. Она не исключила, что эта проблема будет усугубляться, так как застройщики сегодня не всегда могут понять свою целевую аудиторию: за последние два года очень сильно изменился и рынок, и портрет покупателей.

Стоит отметить, что аналогичное решение по введению ограничения площади участка под КРТ от 5 гектаров в прошлом году было введено в Красноярске. По словам Ивана Фаткина, главного архитектора Новосибирской области, о последствиях пока говорить рано.

— По оценкам моих красноярских коллег, такое ограничение неизбежно приведет к серьезной просадке показателей на рынке строительства в 2028-2029 годах. Они к этому уже готовятся. Подобные решения принимались в Самарской и Ленинградской областях, где минимальная площадь КРТ составляет 1-2 гектара, — пояснил он.

По его мнению, разумнее брать в работу опыт Московской области, где нет установленных минимумов, что позволяет муниципалитету брать инфраструктурные сборы с каждого квадратного метра, построенного застройщиком в рамках КРТ.

Вектор задан три года назад

Впрочем, некоторые участники круглого стола инициативу поддержали. Так, президент ГК SKY Group Владимир Литвинов заявил, что в строительной отрасли города необходимо наводить порядок, и этому будет способствовать инициатива прокуратуры, которая отсечет с рынка слабых и непрофильных игроков. Генеральный директор консалтинговой компании ООО «А-Девелопмент» Елена Астахова напомнила, что тенденция к ужесточению требований по освоению участков для застройки МКД прослеживалась последние три года.

— Все застройщики ― взрослые люди, но сейчас они делают вид, что не понимали, что происходит, не видели тенденцию. Просто «на всякий случай взяли участок, и финансовая модель сошлась на 0,5 гектара»? На одном из жилищных конгрессов Минстроя РФ замминистра Никита Стасишин открыто сказал застройщикам: «Не начинайте новые проекты на маленьких участках», — акцентировала внимание эксперт, призвав застройщиков не лукавить.

Прокурор города Олег Желдак подтвердил, что вопрос отказа от точечной застройки ведомство подняло еще в конце 2022 года при корректировке градостроительной политики. То есть вектор требований к строительному рынку был задан более трех лет назад.

— Долгое время Новосибирск развивался стихийно с точки зрения застройки. Девелоперы принимали минимальное участие в развитии социальной инфраструктуры. Мы с этим подходом решили бороться: посмотрели на положительную практику других крупных городов и начали планомерную работу, — подчеркнул прокурор.

Он отметил, что три года потребовались для запуска в Новосибирске механизма КРТ, который подразумевает участие застройщиков в создании социальной инфраструктуры.

— Сейчас у нас есть понимание по критическим локациям на территории города с точки зрения школ, детских садов. Есть понимание коэффициента сменности в школах. Сейчас мы остановились на коэффициенте 1,63, который в перспективе развития КРТ может быть скорректирован в ту или другую сторону. Следующий шаг — это исключение точечной застройки. Именно для этого мы предлагаем ввести ограничения по площади земельного участка, на который будет выдаваться разрешение на строительство многоэтажного дома, — пояснил Олег Желдак.

Площадь раздора

Напомним, прокуратура вышла с инициативой ограничить площадь участков для КРТ по инициативе застройщика в 5 гектаров. Девелоперы настаивают на 0,35 гектара, которые уже прописаны в имеющейся нормативке.

— Прокуратура категорически против предложения в 0,35 гектара, так как с таких площадок мы не увидим объема вложений в социалку. Количество мест в детсадах и школах будет распыляться. Плюс жители дома, рядом с которым вырастет новая высотка, не получат ничего и придут к нам с вопросами о том, кто разрешил точечную застройку. Мы еще раз хотим донести до участников рынка, что в нашем понимании КРТ — это комплексное развитие территории. Это не только школа и детский сад — это благоустройство территории, дорожная инфраструктура, инженерка, медицинское обеспечение, то есть то, что каждый из нас хочет видеть рядом со своим домом, — подчеркнул Желдак.

По его словам, одной из ключевых причин, стимулировавших прокуратуру выдвинуть решение об ограничении площадки КРТ, стали постоянные корректировки в ПЗЗ и генплан.

Он также подчеркнул, что в случае принятия ограничений они будут действовать на новые земельные участки, которые будут получать разрешение на КРТ. По запущенным проектам девелоперы смогут продолжать работу.

Иван Фаткин уверен, что проблема точечной застройки в городе в целом побеждена.

— Жители больше всего боятся того, что у них под окнами внезапно вырастет высотка. Но такой угрозы уже практически нет. На мой взгляд, можно было бы поизучать территорию Новосибирска, понять, где этот риск есть, а где его нет. Это системная работа: отрисовать сформированные территории МКД, определить болевые точки, с которыми реально нужно бороться. Необходимо создать карту этих территорий, — уверен он.

По словам Ивана Фаткина, накрывая весь город крупной сеткой, есть риск пропустить что-то очень важное и ограничить возможности его развития, в том числе центра Новосибирска.

— Мы изучали плотность застройки. До сих пор даже в центре города у нас есть территории, где можно было бы повышать плотность, потому что только в высокоплотной, грамотно спроектированной городской среде может эффективно использоваться инфраструктура, существовать уличный ритейл и т. д. Поэтому я очень осторожно отношусь к применению каких-либо дополнительных фильтров, — добавил он.

Вице-президент Союза архитекторов России, генеральный директор «ЗапСибНИИПроект.2» Петр Долнаков добавляет, что Новосибирск ― очень разный город, и воспринимать его через одну сетку ― неправильно.

— Мы предлагаем пошагово взглянуть на корни этой проблемы. Осмысленно и подробно рассматривать территорию, разрабатывать мастер-план и финансово-экономическое обоснование развития территории до заключения договора КРТ. Многие противоречия можно снять, рассматривая территорию не в границах, очерченных кем-то, а как часть общего городского организма. И тогда многие противоречия можно закрыть прозрачными взаимными обязательствами. Проблема не в 0,35/5 гектарах, а в том, что КРТ становится основным инструментом градостроительной политики. Нужно договориться о новых правилах, и тогда будет понятно, для кого мы строим, кому продаем и какой образ будущего у города. Например, есть вопрос: какой процент квартир в новых домах является инвестиционным, а в скольких люди проживают постоянно? Сколько реально людей живут в этих домах? Как они соотносят себя с тем местом, где они проживают и где трудятся? Хотят ли они увеличивать маятниковую миграцию и ухудшать наши и без того суровые транспортные условия? Нужно в планирование города вернуть человека и его желание развиваться в городе, а не отдавать формирование моделей жилья одним лишь маркетологам, которые обещают быстрые продажи. Время быстрых и неосмысленных действий закончилось, — перечисляет Долнаков.

Елена Астахова согласна, что нужно точечно изучить ситуацию по городу, прежде чем принимать решения о жестких ограничениях:

— Зачем настаивать на 5 гектарах, если участок меньшей площади можно развивать без нагрузки на сети, на социальную инфраструктуру? Если можно город изучить и поделить по территориям и вводить ограничения в зависимости от территории.

Григорий Якобсон считает, что нужно придумать систему, по которой можно будет застраивать участки небольшой площади, даже 0,35 гектара:

— Здесь можно воспользоваться столичным опытом в части работы градостроительной земельной комиссии, которая выдает ТЭПы на такие земли.

По мнению эксперта, участки малой площади не должны простаивать — их также следует должным образом осваивать для гармоничного развития городских территорий.

Иван Фаткин считает, что введение ограничения по гектарам можно применить для освоения территорий, занятых частным сектором, в том числе в центральной части Новосибирска. Он не исключил, что есть смысл ввести для этих территорий отдельную минимальную площадь КРТ.

Готовы к компромиссу

Олег Желдак заявил, что прокуратура готова обсуждать с участниками рынка адекватные предложения по корректировке площади участков. В частности, в ходе круглого стола говорили о площади участков в 2 и 3 гектара.

— Средний размер КРТ на территории города Новосибирска, по данным, предоставленным департаментом строительства и архитектуры мэрии, составляет около 3 гектаров. Поэтому мы готовы вести диалог вокруг этой цифры. Речь идет о КРТ, которые реализуются по инициативе застройщиков. Мы не трогаем КРТ по инициативе органов власти, так как это один из механизмов решения проблемы расселения ветхого и аварийного жилья. Такие участки могут быть площадью и 0,35 гектара, — добавил прокурор города.

Желдак предупредил, что прокуратура настроена на принятие этих условий в сентябре 2026 года.

В качестве альтернативы он предложил застройщикам подумать о консолидации: площадки КРТ могут быть не едиными, а многоконтурными.

— Мы приветствуем механизм, когда в рамках одного КРТ можно сгенерировать несколько земельных участков, расположенных по различным территориям города. Мы готовы понимать тех застройщиков, которые будут заходить на данные площадки. Мы будем видеть объем их вложений в социальную инфраструктуру, — добавил Олег Желдак.

Иван Фаткин, ссылаясь на опыт Красноярска, отметил, что многоконтурное КРТ — это попытка обойти норматив, когда из разных кусочков в городе собирается один КРТ. Однако, по его оценке, это вряд ли можно считать комплексным развитием территории.

— Что делать собственникам, у которых участки площадью 0,35-2 гектара? Передавать их муниципалитету, чтобы он придумывал свою КРТ? Мне кажется, нужно очень аккуратно подходить к этому вопросу и не рубить с плеча, — добавил он.

Олег Богатырев также считает, что консолидация маловероятна, так как не всем удастся договориться. Кроме того, сегодня она экономически неэффективна.

— Маленькие участки проще осваивать, проще принять правила игры, отдать деньги на школу, они быстрее дают отдачу по налогам. Участки в 5 гектаров и более осваиваются годами. Кроме того, осваивая маленькие участки, мы обостряем конкуренцию, вынуждаем застройщиков применять новые технологии. Введение ограничений вымоет с рынка малый и средний бизнес, оставив только крупных игроков, что скажется на конкуренции, — предупредил Богатырев.

Елена Астахова также уверена, что застройщики никогда не смогут объединиться для реализации проектов.

— Каждый застройщик имеет яркую индивидуальность и харизму, вносит в продукт частичку себя, а девелопмент живет, когда в проекте есть душа. Особенно это актуально для региональных компаний. Никогда один застройщик не сделает то, что реализует другой. Иногда бывают короткие партнерства, но это несистемные решения, — констатировала Астахова.

Предложения застройщиков

Еще одно предложение застройщиков — создание инфраструктурного фонда, отчисления в который позволили бы строить школы, детские сады, а в перспективе ― поликлиники, дороги, ливневки и т. д.

— Инфраструктурный платеж легко считается, его можно переформатировать на другой нужный городу объект. При создании фонда даже маленькие участки смогут участвовать в КРТ, проводить отчисления, — пояснил Роман Берсон.

Однако пока представители надзорных органов и власти относятся к этим инициативам скептически. Участники круглого стола не исключают, что через пару лет деятельность фонда закончится ― скорее всего, уголовными делами.

— Этот вопрос неоднократно обсуждался, но пока иного легитимного механизма развития территории, кроме КРТ, не существует. КРТ было введено, чтобы уйти от денег, которых все боятся, — добавил Вячеслав Илюхин.

В качестве альтернативы застройщики также предлагают «покрасить» деньги в бюджете. Иван Фаткин отметил, что в Нижнем Новгороде пытались отработать «покраску» средств на соцобъекты, но пришли к выводу, что это невозможно, и деньги из бюджета в любой момент могут быть перераспределены на другие цели.

Подводные камни КРТ

В то же время, по словам Владимира Литвинова, сегодня в городе есть немало вопросов, связанных с КРТ, которые требуют вмешательства прокуратуры. Например, подготовка муниципальных контрактов по КРТ для расселения ветхого и аварийного жилья.

— Например, в Затоне необходимо расселить около 50 домов. Я еще осенью прошлого года заявлял, что готов взять на себя их расселение, но до сих пор идет оформление документов, а заседание профильной комиссии постоянно откладывается, — говорит Литвинов.

Вячеслав Илюхин считает, что все проблемы идут от того, что в Новосибирске до сих пор нет стратегии развития города.

— Мы не понимаем, как будем развиваться. Мэрия должна сказать: «На этой площадке нужно сносить ветхое и аварийное жилье, здесь ― строить школы. Хотите — вписывайтесь». А у нас инициативы выдвигают предприниматели, так хотя бы не мешайте им это делать! — добавил он.

Владимир Литвинов также заявил, что категорически против продажи земельных участков при расселении ветхого и аварийного жилья с торгов.

— Если застройщик хочет заняться этим вопросом, то ему нужно нарезать участок, и за его расселение девелопер должен отвечать деньгами, имуществом и т. д. Но торги в данной ситуации, — это лишняя финансовая нагрузка на застройщика. Например, мы недавно участвовали в тендере, и чтобы просто зайти на площадку, отдали банку 3,2 млн за 5 дней, — добавил Литвинов.

Девелопер также рекомендовал прокуратуре проанализировать корректировки, которые вносятся в нормативы в процессе строительства домов.

— К примеру, при возведении МКД, получив разрешение, застройщик обязан возвести 50 парковок, а к моменту сдачи они превращаются в 20, за которые проголосовала соответствующая комиссия. Есть прецеденты, когда 150 парковок превращались в ноль. В итоге дома сдаются, а люди потом дерутся за места на парковках. Здесь скрыта серьезная коррупционная составляющая. В городе должны быть четкие нормативы по парковкам. Если застройщик не может их соблюсти в границах участка, то должен снижать этажность, уменьшать площадь или строить многоуровневую парковку, — добавил Владимир Литвинов.

Елена Астахова предупредила об еще одной проблеме, связанной с КРТ, актуальность которой будет только нарастать. По ее словам, сейчас на площадки КРТ нередко заходят застройщики, не имеющие опыта в фактическом строительстве.

— Они делают красивую презентацию, подписывают договор, который нужно исполнить в течение пяти лет, но не имеют опыта. Ни собственники, ни управляющий состав не понимают сути вопроса комплексного развития территории, и это приведет к катастрофе, с которой мы еще столкнемся. Эта проблема актуальна не только для Новосибирска, но и для других городов России. Сейчас вы говорите о локальных нарушениях нормативов, а потом встанет вопрос о реализации КРТ в целом, — предупредила эксперт.

Астахова рекомендовала более внимательно изучать получателей участков под КРТ: что это за компании, есть ли у менеджмента необходимые компетенции, понимают ли они целевую аудиторию и т. д.

Ранее редакция сообщала о том, что застройщики просят прописать правила выкупа домов под соцобъекты в Новосибирске. После включения ИЖС в проекты комплексного развития территории цены на них взлетают в разы.