Что ждет рынок от вступившего в действие нового механизма защиты дольщиков, а также от возможного перехода отрасли на проектное финансирование.

Без вариантов

Новосибирские застройщики адаптируются к новым требованиям рынка, в том числе к отчислению средств в компенсационный фонд для дольщиков, который заработал с 1 ноября. Пополняться он будет застройщиками. Размер взноса — около 1,2% общей стоимости объекта застройки.

Заместитель директора по экономике и финансам ООО «УК Малахит» Алексей Овчинников отмечает, что у компенсационного фонда по факту нет альтернативы, поэтому новосибирские компании будут вынуждены с ним работать, по крайней мере, до 1 июля 2018 года.

— За свою более чем 20-летнюю историю, «Первый строительный фонд» прошел через многое: изменение рынка, переработку нормативно-правовой базы. Мы всегда идем в ногу со временем — и это изменение не исключение. Раньше платили в страховые компании, теперь в государственный компенсационный фонд долевого строительства. На мой взгляд, ничего кардинального в этом плане не поменялось, — рассуждает руководитель департамента аналитики Группы компаний «Первый строительный фонд» Сергей Кудаев.

Член общественного совета инспекции Госсстройнадзора, член штаба РО ОНФ Лариса Гильмутдинова считает, что новосибирские застройщики в подавляющем большинстве своём всегда готовы работать в соответствии с нормами, который устанавливает для них законодатель.

— В настоящее время деятельность Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее – Фонд защиты граждан). Именно так он правильно именуется, а компенсационный фонд — это фонд, который формируется Фондом защиты за счёт обязательных отчислений застройщиков при заключении договоров участия в долевом строительстве. Отчисления будут в обязательном порядке производить и уже производят застройщики по тем, объектам, первые ДДУ в отношении которых заключаются после начала деятельности Фонда защиты, т.е. после 20.10.2017, — поясняет эксперт.

По мнению директора по маркетингу ИСК «Базис-Строй» Ольги Варламовой, если считать по стоимости отчислений, то большой разницы между стоимостью страховки и размером взноса для застройщиков нет, так как тариф страховых компаний сегодня варьируется в пределах того же 1%.

— Институт страхования ответственности застройщика проявил себя слабо. Прецедентов страховых выплат в случае банкротства застройщика либо не было совсем, либо небольшое количество, — комментирует ранее действовавшую систему страхования ответственности застройщиков директор по продажам девелоперской компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов.

Пока не важно

По словам Сергея Кудаева, первые ДДУ с учетом взноса в фонд компания планирует зарегистрировать весной следующего года. Это связано с тем, что в новый механизм работы будут вовлечены только те дома, по которым разрешение на строительство получено с 1 ноября 2017 года.

— На данный момент мы строим дома с ближайшим сроком сдачи — I квартал 2018 года, соответственно и разрешения на строительство на них получены уже достаточно давно, практически все квартиры в этих домах проданы, да и степень готовности домов уже на уровне 75-80%. В ноябре-декабре планируем приступить к возведению новых домов, разрешение на строительство которых также уже получено, — поясняет Кудаев.

ИСК «Базис-Строй» возводит комплекс жилых домов. В трех еще несданных объектах первые договоры участия в долевом строительстве компания зарегистрировала до вступления в силу поправок. А «УК Малахит» первый договор ДДУ по новым правилам планирует зарегистрировать уже первого декабря 2017 года. Динар Зарипов отмечает, что на сайте фонда будет сформирован реестр с проектами, взносы с которых уплачены в фонд. С ними сможет ознакомиться любой покупатель при выборе объекта недвижимости.

Кстати, участники рынка пояснили, что не сталкивались с покупателями которые дожидались бы вступления в действие норматива по отчислению в компенсационный фонд.

— «Первый строительный фонд» на рынке уже более двух десятилетий, наши клиенты нам доверяют, доверяют нашему опыту, любят качество наших квартир. Кроме того, покупатели прекрасно видят темпы строительства в наших микрорайонах «Весенний» и «Радужный каскад», воочию убеждаются, что все свои планы мы выполняем уже не один год. Нам доверяют еще и потому, что мы смогли диверсифицировать свой портфель и прирастить мощность компании, в том числе, за счет запуска современных заводов «Арматон» и «Ликолор», которые поставляют товар практически по всей Сибири, — поясняет Сергей Кудаев.

Ольга Варламова полагает, что для покупателей не столь важно, каким образом обеспечено исполнение обязательств застройщика — страхованием или внесением взносов в компенсационный фонд, главное, чтобы объект строился и продавался, на нем происходило движение.

— Это помимо того, что объект должен отвечать требованиям покупателя — цена, место и т.д, — уточняет собеседник Infopro54.

Отложенный эффект

Интересно, что участники рынка разошлись в оценке влияния компенсационного фонда на стоимость жилья для покупателей. Алексей Овчинников считает, что дополнительные затраты у затройщиков не появятся, так как страховые компании сейчас берут с компаний больше.

— На стоимости квартиры отчисления в Фонд защиты не должны оказать влияния, поскольку ранее и до сих пор имеет место страхование гражданской ответственности застройщика, размер отчислений за которое в среднем соразмерно отчислениям в Фонд защиты, — соглашается Лариса Гильмутдинова.

Она напоминает, что размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 % от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. Размер страховых премий за каждый ДДУ рассчитывался в зависимости от деятельности застройщика и составлял чуть больше или чуть меньше данного размера.

Сергей Кудаев уверен, что любой обязательный платеж сказывается на рынке, на ценообразовании.

— Насколько изменится цена на квартиры пока сложно сказать, ведь факторов ценообразования в строительстве много — к ним также относится, среди прочего, стоимость строительных работ, строительных материалов, транспортные услуги, закупка инертных материалов, цены на энергоносители, топливо и многое другое, — рассуждает Кудаев. — При этом, как заявлялось ранее, тариф по компенсационному фонду в первый год составит 1,2% от каждого договора долевого участия. Немного настораживает такая формулировка: а что будет во второй и последующие годы?! Пока, получается, тайна за семью печатями. Поэтому сказать сейчас, что рост цен на квартиры составит 1,2% или больше невозможно — все будет зависеть от того, как отреагирует на новую меру правительства России с компенсационным фондом рынок в целом.

Ольга Варламова также считает, что в первое время внесение взносов в компенсационный фонд никак не скажется на росте цен, как не сказалось на росте цен появление страхования.

— Но вот в более отдаленной перспективе, в связи с уходом с рынка многих компаний, необходимостью застройщиков привлекать кредитные средства на строительство, глобальным ужесточением требований к застройщикам, ожидается значительный рост цен, не менее 20-25%, и заметное превышение спроса над предложением, — заявляет Варламова.

Нашли замену

Участники рынка также прокомментировали какое влияние может оказать на рынок замена долевого строительства проектным финансированием. Такое поручение профильному ведомству 25 октября дал президент России Владимир Путин.

Сергей Кудаев отмечает, что застройщики и сейчас в большинстве своем используют кредиты для реализации своих проектов, но средства дольщиков для них дешевле.

— Здесь вопрос не к самому механизму проектного финансирования, а к размеру ставки, по которой банки кредитуют застройщиков. Полный переход на проектное финансирование может привести к тому, что с рынка может уйти часть девелоперов. В итоге на строительном рынке останутся лишь финансово устойчивые компании, которые имеют прибыль не только от девелопмента. То есть с рынка уйдут слабые игроки, которые не способны будут работать в новых условиях, — рассуждает Кудаев. — При этом если об изменении структуры отрасли и укрупнении компаний прогнозировать можно, то говорить о снижении объема предложения преждевременно.

В конечном итоге, по его словам, такое нововведение пойдет на пользу рынку в целом и покупателям квартир в частности.

Алексей Овчинников считает, что у всех участников рынка в России за последние 35 лет выработалась привычка подстраиваться под обстоятельства.

— Не было ни одной юридической новации, которая бы упрощала предпринимательскую деятельность, но все отрасли пока живы, правда, это очень затрудняет перспективы роста. Смена формации положительно влияет только на ожидания реформаторов, — говорит он. — Для нашей группы компаний большого отрицательного эффекта не будет, т.к. мы подготовим все разрешительные документы на два года своей деятельности, а потом надеемся соответствовать требованиям банков на проектное финансирование, да и ставки по кредитам к тому времени будут адекватными с рентабельностью в строительстве.

Ольга Варламова к минусам проектного финансирования относит возможность значительного удорожания жилья, снижения качества строительства, т.к. значительную роль будут играть сроки строительства и ввода. Кроме того, по ее мнению, часть застройщиков, ранее строивших по 214-ФЗ могут уйти в тень и применять серые схемы при продаже жилья.

— Самый главный плюс — это 100% гарантии достройки объектов, доступность ипотеки, повышение доверия к покупке жилья на самой низкой стадии, рост количества инвестиционных вложений в недвижимость, — полагает Варламова.

Лариса Гильмутдинова считает, что сегодня пока рано делать прогнозы, как эти изменения отразятся в целом на жилищном строительстве. Еще не понятны ни основные этапы, ни сроки перехода от долевого строительства к проектному финансированию.

— Это может продлиться 3 — 5 -7 лет, а может быть и дольше, либо быстрее. Очевидно, что процесс уже запущен. Первым посылом к этому явились не только обсуждения на различных уровнях власти о запрете долевого строительства, но и вступившие в силу в 2017 году поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ об одном из альтернативных вариантов приёма и осваивания денежных средств участников долевого строительства —через счета эскроу, которые предусматривают среди прочих условий полный банковский контроль за деятельностью застройщика, — рассуждает она.

Перспективы на ближайшее время, по оценкам эксперта, далеко не радужные, по крайней мере в текущем и будущем году. Гильмутдинова не исключает, что падение, начавшееся в 2016 году, продолжится.

— Уходу ряда строительных организаций с рынка поспособствуют как уже принятые в 2016 году и вступившие в силу поправки в закон о долевом строительстве, так и те, которые были приняты в июле 2017 года и вступят в силу с 01 января и 01 июля 2018 года. Уход будет для кого-то добровольным и в какой-то степени безболезненным, а для кого-то через процедуру банкротства и возможное порождение новых «проблемных объектов». Этот процесс уже запущен, — констатирует она.

Жилье вновь может стать предметом роскоши. Нужно ли это рынку и обществу?

Впрочем, ряд новосибирских застройщиков уже работают с данным финансовым инструментом. Как говорится в пресс-релизе, который недавно распространил «Сибакадемстрой», компания использовала схему проектного финансирования для реализации своего проекта. Девелопер привлек в Сбербанке инвестиционный кредит в размере 935 млн руб. на строительство домов 23 и 24 пятой очереди микрорайона «Европейский Берег». В рамках проектного финансирования компания работает на своих объектах с рядом ключевых банков.

Вопросы остаются

Точка зрения

Динар Зарипов, директор по продажам девелоперской компании «Сибакадемстрой»

Тренд на создание прозрачной деятельности застройщиков является позитивным. Мы поддерживаем и создание единой информационной системы. Видим, что должно быть единое окно для размещения отчетности и обязательной к опубликованию информации. И все требования, которые сейчас установлены в отношении сайтов застройщиков, установить только в отношении размещения информации в данной информационной системе. Таким образом, потребитель сможет на одной площадке получить достоверную информацию обо всех компаниях, а у госорганов отпадет необходимость проверять и контролировать тысячи сайтов застройщиков.

Отрицательным изменением видим норму — одно разрешение на строительство = одно юридическое лицо. Если в случае с целевым использованием средств еще понятен благой мотив, то в данной случае он не очевиден. Эта норма играет прямо против капитализации компании, как основы финансовой устойчивости и дееспособности. Мы придерживаемся мнения, что для стабильности рынка важно наличие крупных, надежных игроков. С положительной репутацией и балансом, способным исполнить обязательства после сдачи объекта в эксплуатацию — гарантийные перед дольщиками, перед управляющей компаний, по не закрытым расчетам с поставщиками и подрядчиками.

Фото: баз- Pavel Starikov, остальные предоставлены пресс-службами компаний, из личных архивов