Суть изменений

С 1 марта 2026 года в России вступают в силу изменения земельного законодательства, которые меняют подход к установлению и изменению видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Об этом сообщили в Управлении Росреестра по Новосибирской области.

Закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ впервые на законодательном уровне закрепляет само понятие «вида разрешенного использования». Теперь это четко определенная деятельность, которую с учетом всех ограничений можно вести на участке, а также над и под его поверхностью.

Главное изменение заключается в том, что отныне ВРИ будет жестко привязан к конкретным документам территориального планирования и регламентам. Для земель населенных пунктов это градостроительные регламенты в составе Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), для лесного фонда — лесохозяйственные регламенты, для особо охраняемых природных территорий — положения о них, а для ряда других категорий — отдельные федеральные законы или документация по планировке территории.

Важным нововведением станет и правило прямого соответствия: назначение зданий и сооружений, расположенных на участке, должно в точности совпадать с его ВРИ. Кроме того, закон ставит точку в давней правовой коллизии относительно арендованных участков: арендатор обязан использовать землю строго в соответствии с тем видом разрешенного использования, который прописан в договоре аренды.

— Изменение, согласно которому ВРИ теперь должен жестко соответствовать градостроительным или лесохозяйственным регламентам, является существенным. Это означает, что использование земельного участка должно строго соответствовать установленному для данной территориальной зоны градостроительному регламенту, — подчеркивает руководитель группы юристов «Бударагин А.А. и партнеры» Александр Бударагин.

Эксперт предупреждает, что так называемое «самовольное» изменение назначения участка отныне станет невозможным без официальной процедуры.

— Самовольное изменение назначения земельного участка, например, открытие магазина в жилой зоне, если это не предусмотрено градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, становится практически невозможным без прохождения установленной законом процедуры изменения ВРИ. Нарушение установленного ВРИ может повлечь за собой юридическую ответственность, — поясняет юрист.

Владельцам дач и домов

Особое внимание своим документам советуют обратить владельцам дач и частных домов. Юристы рекомендуют заранее провести ревизию, чтобы убедиться в соответствии фактического использования участка его юридическому статусу.

— Владельцам участков в СНТ или под ИЖС стоит проверить свои документы, чтобы убедиться, что текущий ВРИ соответствует их фактическому использованию и градостроительным регламентам, — советует Александр Бударагин.

В первую очередь необходимо изучить правила землепользования и застройки своего населенного пункта, сверить вид разрешенного использования, указанный в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), с действующим классификатором и градостроительным регламентом для своей территориальной зоны.

Риски для бизнеса

Для бизнеса, особенно для тех, кто арендует землю или планирует строительство коммерческих объектов, новые правила несут как риски, так и новые ограничения.

— Основные риски для предпринимателей, особенно для тех, кто арендует землю или планирует строительство коммерческих объектов: несоответствие ВРИ фактическому использованию. Это грозит штрафами, предписаниями о прекращении деятельности или даже принудительным закрытием бизнеса, — перечисляет эксперт.

Он добавляет, что процедура изменения ВРИ, особенно если речь идет об условно разрешенном виде использования, может стать длительной и затратной. Для арендаторов ситуация усложняется еще больше.

— Арендаторы не вправе самостоятельно изменять ВРИ земельного участка, если он был предоставлен для определенного вида использования. Изменение ВРИ для арендаторов, как правило, требует согласия собственника и прохождения установленных процедур, — говорит Александр Бударагин.

Что делать при несоответствии

Законодательство не предусматривает общего переходного периода для легализации уже существующих несоответствий. Поэтому юристы советуют не откладывать решение этого вопроса.

Если обнаружилось, что вид разрешенного использования участка не совпадает с его фактическим использованием, алгоритм действий зависит от причины. Если текущее использование соответствует какому-либо из допустимых ВРИ для данной зоны, но в документах указан неверно, нужно подать заявление в Росреестр через МФЦ для внесения исправлений. Если же фактическое использование вообще не предусмотрено регламентом, потребуется инициировать более сложную процедуру внесения изменений в ПЗЗ или получать разрешение на условно разрешенный вид использования.

— В каждом конкретном случае, когда существует несоответствие, необходимо анализировать ситуацию и выбирать наиболее подходящий путь для легализации, — резюмирует эксперт.

Ранее редакция сообщала, что на 1 ноября 2025 года на территории Новосибирской области выявлено 40 земельных участков для развития туризма общей площадью более 9 тысяч гектар.