Свободных площадей практически нет

В Новосибирске дефицит офисных помещений высокого класса. В городе более 10 лет не строились качественные бизнес-центры, а в эксплуатацию сдавались в основном пристроенные коммерческие помещения. Объем рынка качественной офисной недвижимости в Новосибирске (53,7% — это класс А) составляет почти 398 тысяч кв. м, сообщили в консалтинговой компании Nikoliers.

По оценке независимой исследовательской компании RID Analytics, согласно классификации РГР, в Новосибирске лишь 3 бизнес-центра можно отнести классу А — это Hilton, «Гринвич» и «Кронос». Их общая площадь — около 95 тысяч кв. м.  Кроме того, в городе действуют не менее 20 БЦ класса В и более 120 — класса С. На июнь 2024 года средняя доля вакантных площадей в бизнес-центрах по рынку Новосибирска составила около 1,7%.

— На июнь 2024 года суммарное предложение в классе А — 210 кв. м (0,4% от суммарной площади объектов), в классе В доля свободных помещений — 1,8%, в классе С — 1,3%, — уточнила сертифицированный аналитик-консультант Российской гильдии риэлторов, руководитель компании RID Analytics Елена Ермолаева.

По ее словам, свободные помещения в бизнес-центрах класса А появляются редко, и обычно это небольшие комнаты. К концу года, предполагают эксперты, их станет еще меньше.

Источник: CORE.XP Аналитика

Рынок арендодателя

Заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева констатирует, что сейчас в Новосибирске сформирован рынок арендодателя: предложение офисных проектов ограничено, а новые проекты появятся лишь в 2026-2027 годах.

— Мы наблюдаем высокий спрос на качественные офисные площади в Новосибирске, преимущественно со стороны крупных компаний федерального уровня, а также IT-компаний, которые уже занимают площади в том или ином объеме, но растут и хотят улучшать свои условия. Такие компании заинтересованы в офисах, расположенных в центральных локациях с хорошей транспортной доступностью, — говорит эксперт.

Специалисты отмечают, что устойчивый спрос на офисную недвижимость в условиях практически нулевого вывода предложений привел к глубокому дисбалансу.

Строить бизнес-центры нерентабельно

Игроки офисного рынка занимают острожную позицию относительно нового девелопмента. По итогам 2023 года в городах-миллионниках были построены лишь 50,3 тысячи кв. м новых офисных площадей. Это на 30% ниже среднегодового уровня ввода за последние 5 лет, говорится в исследовании CORE.XP. Отмечается, что в 2024 году к вводу заявлены 30,3 тысячи кв. м новых офисных площадей.

По данным Nikoliers, офисные площади в зданиях строятся небольшие: от 1,5 тысячи кв. м до 18 тысяч кв. м.

Президент холдинга TS Group (БЦ «Гринвич», Most, «Новая Высота», «На Ленина», «Горский 66») Александр Бойко говорит о том, что строить бизнес-центры класса А на сегодняшний день экономически нецелесообразно.

— При сегодняшних арендных ставках это абсурд! Аренда даже наполовину не покрывает стоимости денег, которые сегодня необходимо привлечь для возведения современного БЦ (с его особыми требованиями к инженерным системам: от пожаротушения до кондиционирования и вентиляции, сервиса и так далее). Кроме того, бизнес-центры класса А должны располагаться в центре города и в шаговой доступности станций метро. Свободной земли в центре Новосибирска практически не осталось. А цена той, что есть, стартует от 1 млрд за гектар! Строительство в центре становится гиперзатратным. Поэтому этот рынок и не развивается, — утверждает эксперт.

О высокой себестоимости строительства и долгом сроке окупаемости офисов говорит и партнер NF Group Мария Зимина.

— Девелоперы предпочитают строить офисы классов В и В+, которые требуют меньших инвестиций и пользуются стабильным спросом. Кроме того, существующие офисы класса А зачастую не соответствуют современным требованиям бизнеса, что также снижает интерес к новым проектам такого уровня, — говорит собеседница редакции.

Эксперты отмечают, что фонд коммерческой недвижимости в Новосибирске устарел эксплуатационно, морально и физически. Поэтому сегодня девелоперы все чаще смотрят в сторону редевелопмента и реконцепции.

Арендная ставка откатилась

— Арендная ставка столь значительно не выросла — в итоге окупаемость подобных проектов пока неинтересна девелоперам. Ставки практически не менялись с июня 2016 года по май 2023 года, после чего был отмечен значительный рост, максимум был в апреле 2024 года, а в последние месяцы идет откат от максимума вниз, — говорит Елена Ермолаева.

Средние ставки аренды по рынку БЦ в Новосибирске составляют около 900 рублей за 1 кв. м в месяц. В БЦ класса А — 2,6 тысячи рублей, в классах B и C — в районе 1-1,1 тысячи рублей. В классе D — менее 600 рублей.

Источник: CORE.XP Аналитика

Александр Бойко отметил, что при текущей стоимости денег, чтобы инвестиции в строительство бизнес-центра класса А окупились, арендная ставка должна быть в пределах 7 тысяч рублей за «квадрат».

Строительство бизнес-центра стартует на улице Большевистской в Новосибирске

Запросы арендаторов растут

Компании-арендаторы становятся все более требовательными к архитекторам и девелоперам, отмечают эксперты. Они придают больше значения транспортной доступности, близости метро, наличию парковки, лифтов, развитой инфраструктуре офисного здания.

— Новосибирску нужны современные бизнес-центры! Какими они будут — можно фантазировать долго. По моему мнению, исходя из мирового опыта, мы идем к тому, что в будущем сдать в аренду можно будет только то здание, у которого есть неординарное решение, своя фишка, поражающая воображение, своя особенность, — уверен Александр Бойко.

О том, что строящиеся офисные комплексы класса А уже сейчас диктуют совершенно иное, более высокое качество объектов, говорит основатель бизнес-комьюнити One Company, учредитель МФК Freedom City и города-спутника Freedom Village Айрат Ямаев.

— Мы хотим, чтобы на Михайловской набережной появился объект, который изменит ее практически до неузнаваемости, станет визитной карточкой нашего города, и его будут посещать как одну из достопримечательностей. Сотрудники, которые будут работать во Freedom City, получат рабочее место, как у Google или Яндекса. Остекленный фасад, арт-пространства, дизайнерский ремонт интерьеров, панорамные виды, особенно красивые в начале и конце рабочего дня. Прибавьте к этому всю инфраструктуру Freedom City, удобную локацию в двух минутах от метро, четырехуровневый паркинг — и вы получите офис мечты, в который хочется возвращаться снова и снова. Бизнес-центров такого уровня в Новосибирске сейчас просто нет, — комментирует он.

Перспективы офисов

— В Новосибирске сохранится высокая деловая активность, сюда по-прежнему будут приезжать различные компании. Поэтому дефицит офисных помещений в городе никуда не денется. Те бизнес-центры, которые есть в Новосибирске на сегодняшний день, — это уже «усталые» здания, не соответствующие требованиям арендаторов и современных компаний. Конечно же, нужно строить современные стильные объекты. И тот, кто сейчас первым это сделает, гарантированно заработает, — уверен брокер, учредитель компании Nazarov&Partners Александр Назаров.

Однако заместитель директора подразделения региональных проектов, отдел услуг корпоративным клиентам CORE.XP Иван Козис считает, что перспектива строительства новых, качественных бизнес-центров в Новосибирске минимальна.

— Вакансия в городе на крайне низком уровне, это верно. В последние 2 года ставки росли, а вакансия снижалась, — говорит он. — По новой стройке ничего в ближайшее время не предвидится. Причина — неопределенность в политической и экономической ситуации, высокая ключевая ставка. Девелоперы даже со своими средствами не готовы сейчас рисковать и входить в стройку.

Эксперт добавил, что подобная ситуация отмечается во всех городах-миллионниках. По данным компании, в перспективе на 2024-2027 годы в них ожидаются низкие темпы нового строительства. Объем заявленных на 3 года проектов не превышает совокупно 60 тысяч кв. м.

Мария Зимина настроена более оптимистично. По ее словам, с улучшением экономической ситуации и ростом спроса на качественные офисные помещения можно ожидать появления новых проектов. При этом эксперт не исключает выхода на рынок региона компаний из других субъектов федерации, которые могут предложить новые стандарты качества и инновационные решения. Это, в свою очередь, будет способствовать повышению конкурентоспособности новосибирского рынка офисной недвижимости, считает она.

Напомним, президент России Владимир Путин поручил правительству РФ в срок до 1 октября представить предложения о поэтапном перемещении офисов госкомпаний из Москвы в регионы. Соответствующее распоряжение значится в перечне поручений по итогам Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ), которые он утвердил 22 июля.

Этот шаг направлен на увеличение бюджетов регионов и снижение концентрации элиты в столице. Особое внимание глава государства поручил обратить на Урал, Сибирь и Дальний Восток.

К переезду в Новосибирск готовится строительная структура «Газпрома» — «СтройТрансНефтеГаз» (СТНГ). Компания занимается строительством инфраструктурных проектов нефтегазовой отрасли. Офисы госкорпорации разместятся в здании на улице Серебренниковской. В нем идет реконструкция.

Источник фото: freepik.com. автор- freepik
Фото Елены Ермолаевой предоставлено компанией RID Analytics, из личных архивов спикера
Фото Виктории Горячевой предоставлено пресс-службой компании Nikoliers
Фото Александра Бойко предоставлено холдингом TS Group, автор- пресс-служба
Фото Марии Зиминой предоставлено пресс-службой NF Group
Фото Айрата Ямаева предоставлено пресс-службой One Company
Фото Ивана Козиса предоставлено пресс-службой CORE.XP