Получать доход от сдачи недвижимости — привлекательная идея для большинства людей. Но чтобы осуществить этот план, очевидно, требуется довольно внушительная сумма денег. Тем не менее, не обладая капиталом, можно получать доход от сдачи недвижимости, причем даже не обязательно своей собственной. Вместе с экспертами «Авито Недвижимости» рассказываем, как это сделать.

Мы рассмотрим два сценария: когда человек располагает суммой для покупки инвестиционного жилья и планирует сдавать его, а также когда квартиры для сдачи нет, но есть желание зарабатывать — тогда можно взять чужую квартиру для субаренды и получать прибыль от управления объектом.

Какую квартиру купить для сдачи в аренду?

Если у человека есть сумма, позволяющая купить квартиру для последующей сдачи, возникает вопрос — какой именно объект стоит приобрести. Это зависит от того, как планируется сдавать квартиру — на короткий или на длительный срок.

Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости»:

— Несомненный плюс покупки квартиры для сдачи в аренду заключается в том, что это гарантированный способ сохранить капитал, особенно если человек располагает большой суммой и не хочет глубоко погружаться в сложные финансовые алгоритмы — в любом случае недвижимость всегда можно будет продать. Для краткосрочной аренды лучше приобрести однокомнатную квартиру или студию со светлым интерьером рядом с туристическими объектами или транспортными узлами. Для долгосрочной аренды подходят квартиры разной комнатности с хорошим ремонтом и рядом с метро.

Если квартиры нет

Если средств для покупки квартиры у человека нет, можно взять чужой объект в субаренду. Конечно, этот вид деятельности не сделает из него рантье в полном смысле слова — он, скорее, будет выступать здесь в роли посредника и зарабатывать собственным трудом, тем не менее знание механики этого процесса пригодится для понимания принципа работы управляющей компании.

Схема работы выглядит следующим образом: подрядчик арендует у собственника квартиру на длительный срок с целью последующей сдачи этого объекта посуточно (с правом субаренды). Безусловно, условия заранее обговариваются со всеми участниками процесса. Расчеты выглядят следующим образом: предположим, посредник арендует квартиру за 30 000 рублей. К этой сумме необходимо прибавить 20-30 тысяч рублей на обустройство квартиры: генеральную уборку, закупку постельного белья и полотенец, мелкой бытовой техники. Как правило, сдать квартиру посуточно можно за 2-3 тысячи рублей в сутки. То есть, даже сдавая этот объект за 3 тысячи рублей 20 дней в месяц, посредник компенсирует свои первоначальные расходы. Спустя время на деньги с прибыли можно арендовать вторую квартиру и так далее. Когда объектов станет несколько, можно организовать свою управляющую компанию по аренде недвижимости и превратить это в полноценный бизнес.

Варианты сдачи квартиры

Перед принятием решения сдавать квартиру посуточно нужно учесть несколько моментов:

— Расположение объекта. Лучшие варианты: в центре города или рядом с крупными транспортными узлами, недалеко от туристических маршрутов или парков, а также деловых центров — все это повышает шансы на постоянную востребованность квартиры.

— Расчет конечной суммы дохода от сдачи квартиры: нужно учитывать расходы на поддержание внешнего вида и рабочего состояния квартиры, затраты на услуги клининга или время на самостоятельную уборку после каждого гостя, рекламное продвижение своих объявлений и т.п.

 — Время аренды. Необходимо рассчитать минимальное количество дней загрузки объекта, которое окупит затраты. Например, сдавая квартиру только на выходные дни за 2 тысячи рублей в сутки можно заработать 16 тысяч в месяц. Нужно учитывать, что в туристических городах может быть резко выражена сезонность спроса. Но в таких городах, как Новосибирск, загрузка объекта довольно равномерная. Однако даже в случае более активного спроса на аренду в определенный сезон краткосрочная аренда для арендодателя обычно оказывается выгоднее долгосрочной.

Главный нюанс в краткосрочной аренде недвижимости заключается в том, что это постоянная и довольно интенсивная работа. Поэтому следующий вопрос, который необходимо решить, если вы планируете сдавать квартиру, находящуюся у вас в собственности: как сдавать — самостоятельно или через управляющую компанию? При выборе здесь следует ориентироваться на наличие свободного времени. При самостоятельной сдаче квартиры собственник всегда осведомлен о происходящем: знакомится с жильцами, знает, когда следующий заезд, когда есть свободные даты. Кроме того, хозяин квартиры получает прибыль целиком, без выплаты каких-либо процентов за посредничество. Но всю рутину по обслуживанию объекта, общению с гостями, текущему ремонту придется взять на себя.

Вариант сдачи через УК больше подходит тем, кто хочет просто получать прибыль от сдачи квартиры, не занимаясь работой.

Это избавляет от рутинных задач по размещению объявлений на сервисах для поиска жилья, от бытовых вопросов и коммуникаций с клиентами. УК берут за свои услуги в среднем от 10 до 30% ежемесячной прибыли или фиксированный процент с оборота, по договоренности. Но доход от такого типа занятости все равно будет выше, чем при сдаче квартиры на длительный срок, потому что краткосрочная аренда дороже для постояльцев.

Как платить налоги?

Процесс сдачи квартиры в аренду регулируется гл. 35 Гражданского кодекса РФ, а Федеральная налоговая служба при взимании налогов с арендодателей руководствуется гл. 23, 26.2 и 32 Налогового кодекса о налогах на доходы физлиц, ИП на упрощенке и налоге на имущество физлиц.

Платить налоги можно несколькими способами. Как физическое лицо — самый простой, удобный, но и наименее выгодный способ. Ставка для физлиц самая высокая — 13%. Для уплаты налога арендодатель подает в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ и прилагает договор об аренде и документы, подтверждающие права собственности на недвижимость.

Как индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения — более выгодный вариант. В этом случае ставка налога будет ниже — 6%, но ИП ежегодно должен оплачивать страховые взносы (в среднем 35 000 рублей) и подавать налоговую декларацию.

Приобретение патента на сдачу недвижимости может стать весьма выгодным решением, но сумма, которую необходимо будет заплатить, рассчитывается индивидуально в зависимости от местоположения жилья. Чтобы купить патент, нужно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и ежегодно платить страховые взносы. Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее местоположения. Патент на квартиру в спальном районе будет стоить дешевле, чем патент на квартиру аналогичной площади в центре города. Патент удобен тем, что его можно приобрести на несколько месяцев, а не на весь год — в случае, если человек сдает квартиру не постоянно, это может стать удобным решением. Кроме того, патентная система избавляет собственника от подачи налоговой декларации. Оформить заявление на получение патента можно в любой налоговой инспекции.

Самая выгодная схема для наймодателя на текущий момент — уплата налога как самозанятому. Ставка налога на профессиональный доход составляет всего 4%, но совокупный годовой доход в этом случае не должен превышать 2,4 млн рублей в год. При превышении этой суммы нужно будет оформить ИП.

Рекомендации для успешной сдачи квартиры

1. Определитесь со стратегией: будете ли вы сдавать квартиру на длительный срок или на короткий, планируете ли заниматься сдачей квартиры самостоятельно или доверите управление УК.
2. Подготовьте квартиру к сдаче. Квартиру на короткий срок снимают преимущественно туристы и командировочные, рассматривая ее как альтернативный вариант номеру в отеле. Поэтому могут понадобиться дополнительные комплекты полотенец, постельного белья и другие мелочи, которые постояльцы ожидают увидеть при заезде.
3. До сдачи квартиры поговорите с соседями. Закон не запрещает вам распоряжаться собственностью по своему усмотрению — посуточная аренда разрешена в жилом фонде, но хорошие отношения с жильцами соседних квартир лишними не будут.
4. Изучите и начните использовать максимальное количество инструментов для сдачи квартиры. Чтобы квартира не простаивала, нужно быть хорошо представленным в интернете и доступным для пользователя через всевозможные каналы связи. Для привлечения гостей нужно использовать и социальные сети, и сайты с объявлениями, и возможности онлайн-бронирования («Авито Недвижимость», Agoda, Airbnb, Booking), и метапоисковики (TripAdvisor).

Также важно давать подробное и понятное описание своих объектов для клиента, условий бронирования  — пользователь должен легко найти нужную ему информацию. Например, на «Авито» есть определенные правила, которых необходимо придерживаться арендодателям, иначе модерация не пропустит ваше объявление. Нужно указывать четкий и соответствующий действительности адрес объекта, размещать качественные и информативные фотографии интерьера, чтобы пользователь ясно понимал, что ему предлагают. На подобных сервисах также можно использовать дополнительные инструменты продвижения объявления, которые поднимут квартиру выше в выдаче при поиске и, соответственно, увеличат шансы на быстрое заселение — квартира не будет простаивать.

Также обязательно нужно пользоваться всеми техническими средствами, облегчающими работу, — возможность оплатить объект на сайте, системы формирования графика бронирования номеров в реальном времени, актуальный календарь бронирования, который поможет избежать овербукинга, — тот же «Авито» дает такую возможность.

5. Сделайте хорошие фотографии квартиры. Это можно сделать как самостоятельно, так и оплатив услуги профессионального фотографа.
6. Определитесь с ценовой политикой: если сдаете квартиру посуточно, то сначала не стоит завышать цену, чтобы получить первые отзывы от постояльцев. Квартиры без отзывов долго могут простаивать без брони, так как смущают арендаторов, но их может привлечь невысокая цена. Можно проводить акции для клиентов: давать скидки на последующие бронирования или при заезде на длительный срок.

Материал и фото эксперта предоставлены пресс-службой «Авито Недвижимость»