По оценкам экспертов, премиум-рынок Новосибирска насыщен предложениями.

Рынок покупателя

В представлении многих комфортное и премиальное жилье — это кирпичные фасады, просторные квартиры и подземный паркинг. Эксперты отмечают, что в основном жильё премиум- и бизнес-класса приобретают для улучшения качества жизни. А потому в таких домах клиенты покупают не квадратные метры, а определенный, новый образ жизни. Участники рынка подчеркивают, что он развивается очень быстро. По мнению руководителя отдела элитной недвижимости компании «Назаров и партнеры» Натальи Куташовой — это стало одной из причин растущей избирательности покупателей.

— Рынок города насыщен предложениями премиум-класса: новостройки, вторичное жилье, индивидуальные дома — варианты на любой вкус, и это не может не сказаться на поведении покупателей, которые формируют этот рынок, так как существует дефицит спроса. Эта тенденция сегодня характерна для всех сегментов рынка недвижимости региона, — говорит эксперт.

К числу наиболее интересных проектов в категории премиального жилья, заявленных на новосибирском рынке в 2016–2017 годах, эксперты относят ЖК «Бульварный переулок» (ИСК «Русь»), ЖК «Флотилия» (ООО «Дом-Строй Центр»), ЖК Montblanc (ООО «Центр города Нск»), ЖК MilkHouse (ООО «ТехСтрой», входит в группу компаний Владислава Крючкова), ЖК «Жуковка» (АО «Трансервис»), а также клубный дом на Октябрьской, 7 (ЗАО «Корпорация Транс Блок»).

ЖК « Флотилия»

Лидером по количеству новых объектов в нише премиальных новостроек в 2017 году стал Железнодорожный район Новосибирска. Стоимость квадратного метра в проектах на текущий момент составляет от 85–130 тысяч рублей. Часть этих объектов уже сдана в эксплуатацию — это клубный дом на Октябрьской, а также первые очереди жилых комплексов «Бульварный переулок», «Montblanc», «MilkHouse» и «Жуковка».

— По нашему проекту квартала «На Декабристов» число сделок выросло на 15% относительно показателей прошлого года, — сообщил директор по маркетингу и продажам ООО «Сибакадемстрой» Динар Зарипов.

В первую очередь рост спроса собеседник Infopro54 связывает со стабилизацией рубля и снижением ставок по депозитам.

— Те клиенты, кто держал деньги в валюте или на банковском счете, решили не ждать более благоприятного момента для конвертации средств в недвижимость, — подчеркнул он.

Наталья Куташова также отмечает, что в сезоне-2017 наблюдается рост покупательского спроса на рынках жилья как в сегменте премиум-, так и в бизнес-классе.

Квартал «На Декабристов»

«Вторичка» провалилась

Как отмечает Наталья Куташова, на вторичном премиум-рынке из-за «затоваривания» точечной застройкой 1990–2000-х годов существенно выросла разница между ценой экспонирования и ценой сделки. При этом стоимость квартиры может существенно снижаться в ходе торгов или после длительного периода экспонирования, когда продавец хочет быстро «выйти в деньги».

— Вторичная недвижимость бизнес- и премиум-класса в Новосибирске провалилась в стоимости примерно на 20% и даже до 40%. Если раньше цена квадратного метра с ремонтом держалась на уровне 170–230 тысяч рублей, то сейчас она не превышает 120–130 тысяч рублей в топовых домах города в период экспонирования и может еще снизиться до 90–100 тысяч за кв. м., — отмечает эксперт.

ГК «Сибмонтажспецстрой» — гарантия высокого качества! Группа компаний «Сибмонтажспецстрой» (ГК “СМСС”) за 12 лет существования на строительном рынке показала уверенный динамичный рост, сдав в эксплуатацию более 700 тысяч кв. м. недвижимости. Основными приоритетами компании неизменно остаются высокое качество и надёжность возводимых объектов.
	ЖК «Просвещение» расположен в тихой зоне Калининского района. 26-ти этажный дом строится из лицевого кирпича на монолитном каркасе, предусмотрена подземная автостоянка и открытой парковкой как для жителей, так и для их гостей.
	ЖК «Николаевский Парк» сделан с учётом всех особенностей и привычек жителей Академгородка. На территории комплекса царит атмосфера науки и технологий, здесь предусмотрены велопарковка, детская площадка, место для выгула собак и зона для занятий спортом.
	«Красен Хаус» 9-ти этажный жилой дом строится в Дзержинском районе Новосибирска по улице Красина, 64а вблизи метро «Березовая роща». Дом расположен в непосредственной близости к инфраструктуре центра, и при этом удален от шумных магистралей города.

По её мнению, проблема состоит в том, что ремонт в большинстве квартир был выполнен достаточно давно, морально и материально устарел, поэтому такое жильё требует дополнительных вложений, которые новые покупатели вычитают из предлагаемой стоимости.

— Себестоимость таких квартир падает, и собственники постепенно начинают понимать это, поэтому ценообразование становится более адекватным, — подчеркнула Наталья Куташова. — Как результат, в сегменте дорогостоящего жилья отмечается хороший спрос на все, что продается по цене ниже рыночной.

По мнению участников рынка, сегодня, как и год назад, в сегменте дорогостоящего жилья цена остаётся если не определяющим, то очень важным мотивом покупки.

— На вторичном рынке в этом году снижение цены наблюдалось в первой половине года. Сегодня в ряде случаев мы уже видим положительную тенденцию по цене и по количеству сделок, — не соглашается генеральный директор АО «Транссервис» Денис Вершинин.

ЖК «Жуковка»

По оценкам Натальи Куташовой, на рынке загородной недвижимости тенденции схожи с элитной «вторичкой» — цены идут вниз.

— Снижение первоначальной стоимости частных домовладений на 50 % — сегодня достаточно частая ситуация для рынка, — уточнила она.

Руководитель проекта загородного коттеджного комплекса «Соловьиная роща» Олег Килин при этом считает, что жители Новосибирска все чаще отдают предпочтение загородной недвижимости. Игроков на рынке в данном сегменте становится больше, но держат марку качества немногие.

➥ Коттеджные тренды

— Сегодня покупатель становится не только требовательным, но и информированным. Выбирая загородную недвижимость, тщательнее изучает технические вопросы. На экскурсии приезжает, уже изучив рынок и сравнив все предложения. Именно поэтому мы выстроили комплексную работу с клиентами, начиная с выбора земельного участка, покупки и оформления документов, заканчивая индивидуальным проектированием будущего дома, его строительством и благоустройством территории, — поясняет Олег Килин.

По его наблюдениям, сегодня клиенты премиум-класса все чаще выбирают функциональные дома, без лишних площадей.

— Как правило, это одноэтажные дома с тремя спальными комнатами, большой кухней и гостиной, а также террасой для встреч с родными, — уточнил застройщик.

Коттеджный комплекс «Соловьиная роща»

Вне кризиса

По наблюдению Натальи Куташевой, динамика роста цен на первичном и вторичном рынках элитной недвижимости Новосибирска отличается.

— Если вторичный рынок можно назвать достаточно стабильным, то первичный находится в непрерывном движении. Так, квадратный метр на «вторичке» практически не изменился в цене, даже есть тенденция небольшого снижения, а на «первичном» рынке идет постоянное, хоть и незначительное увеличение стоимости, что обусловлено применением более новых технологий и материалов, — рассказывает эксперт.

По мнению директора по стратегическому маркетингу и продажам концерна «Сибирь» Андрея Чайкина, спрос на квартиры бизнес- и премиум-классов существует вне зависимости от того, переживает экономика рост или падение.

— В этом году мы открыли продажи квартир бизнес-класса в ЖК «Дом на Садовой» рядом с метро «Октябрьская», и мы видим интерес со стороны инвесторов, — рассказал спикер Infopro54. — Наибольшей популярностью пользуются 1-комнатные квартиры и 2-комнатные квартиры-студии. Стандартные студии, пусть даже большой площади, покупателям недвижимости бизнес- и премиум- класса не интересны, поэтому мы исключили данный вид планировок в ЖК, где помимо 1- комнатных и 2-комнатных квартир есть просторные 3- и 4-комнатные квартиры.

«Дом на Садовой»

Кстати, начиная с января 2017 года, участники рынка отмечают существенный рост средних площадей квартир в премиум-новостройках Новосибирска за счет увеличения площадей 2- и 3-комнатных квартир улучшенной планировки.

— Это означает, что на сегодняшний день покупатель стремится увеличить пространство за счет общей жилой площади, а не за счет количества комнат, — говорит Олег Килин.

Динар Зарипов считает, что цены по мере строительства в бизнес-классе растут очень динамично. По его словам, если средняя цена по рынку на премиум-жилье и снижается, то исключительно за счет ввода в продажу новых домов, по которым традиционно на старте продаж девелопер устанавливает более низкие цены. Среди интересных тенденций застройщик отметил рост доли сделок по ипотеке до 40 % в проекте «На Декабристов».

— Мы также видим, что в последнее время активизировался спрос на 3- и 4-комнатные квартиры. По нашей статистике, например, приобретают квартиры средней площадью 100 кв. м. и более. В первую очередь, такое жилье рассматривают семейные пары с детьми. Но в любом случае практически все сделки здесь являются исключительно индивидуальными, — соглашается Денис Вершинин.

Он также наблюдает тенденцию к стабилизации цены на первичном рынке.

— Рынок стремится к равновесию. Полагаем, что в следующем году мы увидим планомерный рост стоимости «квадрата» — в отдельных случаях до 15 %, — прогнозирует Вершинин.

Спрос на качество

Как отметила Наталья Куташова, в 2017 году в сегменте строящегося жилья премиум-класса с рынка Новосибирска практически ушли покупатели, приобретавшие новостройки в инвестиционных целях, несмотря на то, что стоимость квадратного метра планомерно растет.

— Сегодня одной из превалирующих тенденций на первичном рынке является повышение качества проектов. Без вложений в инфраструктуру жилого комплекса, отделку мест общего пользования, благоустройства сегодня сложно конкурировать на рынке не только с другими новостройками, но прежде всего со вторичным жильем в этой же локации, — подчеркнула Наталья Куташова.

По её словам, в 2017 году клиенты предъявляют к застройщикам все больше требований к наличию объектов инфраструктуры. При этом зачастую покупателя не устраивает строительство детского сада или школы «в планах».

ЖК «Флотилия». В самом центре преимуществ!

Новый проект ГК «Дом-Строй» — жилой комплекс «Флотилия» — яркий пример символической архитектуры. В этих зданиях воплощены образы морской тематики, русской истории и романтического патриотизма. Каждый из трех домов «Флотилии» имеет в своей архитектуре отсылки к образу корабля, в том числе и собственное имя. Они названы в честь русских адмиралов – Федора Ушакова, Михаила Лазарева и Павла Нахимова, олицетворяющих золотую эру русского флота. Жилой комплекс нетривиален и по потребительским качествам — это одно из самых респектабельных предложений в рыночном сегменте нового жилья.

— Люди не согласны ждать несколько лет, мирясь с неудобствами, — заявила Наталья Куташова.

К минимальному набору требований к социальной инфраструктуре новых ЖК (детскому саду, школе, поликлинике) добавились торговые центры, физкультурные спортивные комплексы, организованные прогулочные зоны. При этом, по информации эксперта, в успешных проектах с продуманной индивидуальной концепцией цены продолжают планомерно увеличиваться. Во многом спрос на такое жилье объясняется преимуществами относительно аналогичного вторичного жилья.

Участники премиум-рынка подтверждают, что покупатели стали более избирательными, а их требования к покупке жилья возросли.

— Современный инвестор внимательнейшим образом изучает проектные решения: планировку, удобство расстановки мебели в квартире, архитектурный облик фасада, ландшафтный дизайн территории, дизайн МОП и наличие парковки, — делится наблюдениями директор ГК «Сибмонтажспецстрой» Анатолий Павлов.

По его словам, не менее важны для покупателей вопросы безопасности, наличие закрытой территории, охраны, контроль доступа в здание, а также видеонаблюдение в доме и на придомовой площадке.

СМСС «Красен Хаус»

Денис Вершинин также считает, что покупателям уже недостаточно предложения квартиры в доме с теплым паркингом или помещением под хранение вещей. Сегодня клиент хочет видеть и чувствовать зону комфорта не только внутри, но и за пределами своего дома. Этот запрос удовлетворяется застройщиками, которые возводят жилые комплексы премиального класса.

— Целевая аудитория ЖК «Жуковка» — это собственники бизнеса, топ-менеджеры крупных компаний. Многие из них имеют недвижимость за границей, соответственно при приобретении жилья они ориентируются на мировые стандарты в строительстве и сервисе, — объяснил Денис Вершинин.

ЖК «Жуковка»

Наталья Куташева считает, что у многих компаний, строящих жилье бизнес-класса, сегодня довольно уверенные продажи. Но успешны только те проекты, которые предлагают настоящее качество, начиная от концепции проекта и используемых материалов и заканчивая уровнем строительно-монтажных работ.

По данным эксперта, среди новостроек наибольшим спросом пользуются комплексные продукты с оптимальным соотношением цены и качества.

— Если раньше под понятие «элитный проект» попадал любой хороший дом в центре города, то сегодня такое жилье должно отвечать таким требованиям как локация, цена, планировка помещений, инфраструктура, наличие благоустроенного двора и придомовой территории без машин, подземный паркинг, — рассказала собеседница Infopro54.

В бизнес- и премиум-классе наблюдается жесткая конкуренция проектов, концепций и сервисов в самих жилых комплексах. Девелоперы соревнуются в том, кто предложит покупателю более привлекательный вариант по той же стоимости квадратного метра.

«Всё включено»

По словам Динара Зарипова, большинство покупателей, даже премиум-класса, в последнее время стало задумываться о тратах, которые семья будет нести после переезда в более комфортный дом, и о том, как будет содержаться красивое благоустроенное пространство во дворе. Для жителей элитных домов важен сервис, в том числе хорошая работа управляющей компании. Поэтому многие застройщики создают собственную УК.

— Для нас, как для девелопера, одним из важных трендов 2017 года стал рост внимания покупателей к инфраструктуре проекта и сервису управляющей компании, — отметил Зарипов.

К примеру, в квартале «На Декабристов» вывоз мусора производится прямо с паркинга. Не нужно специально подниматься во двор — пакет можно выбросить по пути к машине. Скоро прямо в здании управляющей компании откроется химчистка для жителей квартала. В новом доме «На Декабристов», на первом этаже, будет построен SPA-салон с бассейном, турецким хаммамом, финской парной, массажными кабинетами, тренажерным залом, бассейном длиной 17 метров с панорамным остеклением. Жители смогут спуститься со своего этажа в SPA и бассейн на лифте.

— Покупателей интересует буквально все: от производителя штукатурки до общего архитектурного облика здания. Всё более ценной становится возможность добираться в нужную точку города без пробок, поэтому большое внимание уделяется местоположению жилого комплекса и его близости к метро, — говорит Андрей Чайкин.

Например, ЖК «Дом на Садовой» компания построила в 150 метрах от станции метро «Октябрьская». На огороженной территории будет благоустроенный двор без машин с масштабным озеленением и современной подсветкой, детскими и спортивными площадками, подземным паркингом, куда можно спуститься из дома на лифте.

Застройщики отмечают, что несмотря на многообразие планировочных решений, зачастую покупатели хотят проявить индивидуальность и внести изменения: совместить комнаты или объединить соседние квартиры.

«Дом на Садовой»

— «Дом на Садовой» находится в стадии строительства, и мы идем навстречу нашим инвесторам, фиксируем все изменения документально. Нередко интересные индивидуальные идеи тиражируются. Например, мы заметили, что люди хотят, чтобы в их квартире была большая кухня-столовая. Мы учли эти пожелания при возведении ЖК «Дом на Садовой», — поясняет Чайкин.

Участники рынка заметили еще один тренд — это желание людей жить в доме, где внедрены современные технологии.

— Я не говорю о светодиодных светильниках, скоростных лифтах, которые должны быть в домах бизнес-класса по умолчанию. Один из примеров применения новых технологий — это «умная» система отопления, которая самостоятельно регулирует подачу тепла в зависимости от температуры воздуха. Такой способ создания благоприятного микроклимата в местах общего пользования мы внедрим в ЖК «Дом на Садовой», — рассказывает Андрей Чайкин. — Здесь же мы установим систему видеонаблюдения и контроля доступа, которая включает не только камеры в подъездах, лифтах, во дворе и на парковке, но и возможность открыть с приложения на смартфоне шлагбаум или дверь в подъезд.

Кто он, покупатель элитного жилья?

Компания «Назаров и партнеры» отмечает, что большое количество покупателей элитного жилья в Новосибирске — жители других регионов России.

— Люди переезжают в Новосибирск из ближних городов: Кемерово, Томск, Барнаул, Красноярск, а также из Казахстана, Братска, Владивостока, Уссурийска, с острова Сахалин. Многие покупают квартиры детям, которые уже отучились или учатся в Новосибирске и решили здесь остаться. Кто-то — в связи со сменой места работы, бизнеса, инновациями и технологиями большого города, — констатирует Наталья Куташова.

По её мнению, некоторые покупатели рассматривают Новосибирск как некий старт для переезда в европейскую часть России и далее в Европу.

Без резких колебаний

По мнению специалистов, в премиальном и бизнес-классе не стоит ожидать резких колебаний, хотя можно прогнозировать закономерное улучшение ситуации на рынке.

— Стабилизируется рынок недвижимости, ипотечные ставки стали ниже 10 %, ожидается их дальнейшая корректировка. Кроме того, ограниченное количество интересных проектов подстегнет покупателя к приобретению недвижимости, — размышляет Денис Вершинин.

По его прогнозам, на рынке по-прежнему останутся застройщики со сложившейся репутацией, специализирующиеся на сегменте бизнес-класса. Свою роль сыграют и ожидаемые изменения по модели финансирования строительства.

— Компании продолжат модернизировать и дополнять свои проекты, добавляя различные элементы инфраструктуры: бассейны, рестораны, спортивные клубы. В то же время всё ближе к данному сегменту будут подтягиваться игроки из массового сегмента — мы уже сейчас видим создание более комфортной территории проживания в таких проектах, — подчеркнул собеседник Infopro54.

По оценкам участников рынка, стоимость квадратного метра жилья бизнес- и премиум-класса медленно, но растет и будет расти по мере улучшения качества новых квартир.

— Для этого есть все предпосылки: свободных мест для строительства в центре города становится все меньше, предложения готового жилья в данном классе также уменьшаются, — подчеркнул Андрей Чайкин.

По словам Анатолия Павлова, рынок жилья бизнес- и премиум-класса дефицитен, и поэтому покупательский спрос на это жилье будет расти.

— Требования к этому виду жилья повышаются год от года, и мы стараемся следить за пожеланиями инвесторов, отслеживать в новых проектах все нюансы и быть на шаг впереди конкурентов, — заявил Павлов.

ЖК «Николаевский Парк»

По прогнозам Дениса Вершинина, если на финансовых рынках не будет никаких потрясений, то стоимость за квадратный метр жилья премиум-класса предположительно будет стабильно держаться не ниже уровня в 80–120 тысяч рублей за квадратный метр с последующим увеличением.

В числе особенностей элитарной недвижимости специалисты отмечают ее удорожание в процессе строительства. Разница в стоимости квадратного метра на начальной стадии строительства и на стадии сдачи дома может быть весьма ощутимой, поэтому для данного типа жилья правило «чем раньше, тем дешевле» — особенно актуально.

— В 2018 году мы ожидаем повышенный интерес к загородной недвижимости в связи со стабилизацией экономической ситуации в стране и увеличением доходов населения, — отметил Олег Килин.

По его мнению, сейчас загородный формат недвижимости приближается к городскому уровню комфорта, что даёт покупателю дополнительные аргументы в пользу выбора собственного дома на природе.