За последние десять лет в разных регионах мира закрылись до 30% торговых центров

Торговая недвижимость в России переживает непростой период. Об этом на VIII Сибирском форуме «Коммерческая недвижимость. Сибирский регион» рассказал партнер, директор по развитию NF PM Михаил Сафонов. Он назвал ключевые события, которые повлияли на этот сегмента рынка с 2015 года.

Падение трафика ТЦ. Этот тренд сохраняется уже несколько лет. Среди причин:

• два локдауна,
• многие ТЦ устарели и пока что не реновировались,
• конкуренция с маркетплейсами.

—  За последние десять лет в Китае, США и Европе закрылись от 15 до 30% торговых центров. Это очень много. При этом доля интернет-продаж в этих странах выросла примерно на столько же. Думаю, что два этих фактора можно связать. В России такого объема закрытий нет. Возможно, потому что в этих странах было намного больше построенных ТЦ, чем у нас, — отмечает Михаил Сафонов.

Значительный рост затрат: имущественных налогов, зарплат сотрудникам, коммунальных расходов и т.д.

Крах валютных ставок. Этот фактор больше всего ощутили в Москве, так как в регионах России ставки аренды очень редко номинировались в долларах и евро.

— Для столицы эта была норма. Сейчас таких договоров практически нет. Если и встречаются, то речь идет о фиксации курса, который не соответствует курсу Центробанка, — констатировал эксперт.

Переход объектов к банкам. В результате реализации валютного риска в 2015 году произошел массовый переход торговых центров к банкам, так как собственники ТЦ перестали обслуживать свой долг по валютным кредитам.

При этом к позитивным факторам за прошедшее десятилетие можно отнести развитие развлекательных и спортивных форматов, фудхоллов, универмагов, аутлетов, терм, концепции ТЦ как «третьего места», усиление позиций районных ТЦ, а также развитие технологий управления торговой недвижимостью.

Рынок продолжит сжиматься

Прогнозируя развитие ситуации на рынке торговой недвижимости, Михаил Сафонов отметил, что посещаемость ТЦ будет сокращаться.

• Прежде всего по демографическим причинам. По официальным данным, ожидается, что к 2035 году население РФ составит 141 млн человек (В 2015-м — 147 млн).
• Доходность торговой недвижимости падает из-за того, что средние доходы населения и оборот розничной торговли растут, но покупательская способность остается на том же уровне, поскольку компенсируется инфляцией.
• Продолжается рост интернет-торговли. За десять лет оборот в e-com вырос в шесть раз. В перспективе ожидается рост еще вдвое.

Посещаемость

— Если арендная площадь вашего ТЦ десять тысяч квадратных метров, то, согласно mall index, ваша посещаемость должна быть около 3150 посетителей в день. Если она ниже, то надо очень крепко задуматься о перспективах вашего бизнеса и качестве управления. Если выше, то вы чемпион, так как ваш результат выше, чем средняя температура по больнице, — отметил Сафонов.

Он также прокомментировал ситуацию в ТЦ Новосибирска. Обеспеченность торговыми площадями в городе может подрасти. Прогнозируется, что с 2025 до 2035 года она увеличится с 1,12 млн квадратных метров на тысячу человек, до 1,29 млн «квадратов». Средние доходы населения за этот период могут увеличиться с 64,3 тысячи до 166,8 тысячи рублей. Оборот розничной торговли — с 1,14 трлн рублей до 3,23 трлн. Динамика роста интернет-торговли — с 18,2 до 35%, что соответствует общероссийским показателям.

— На наш взгляд, в Новосибирске чуть больше перспектив у торговой недвижимости, чем в среднем по России, но незначительно, — констатировал эксперт.

Драйверы для ТЦ

Один из самых актуальных вопросов для владельцев и управляющих ТЦ сегодня — что делать с торговой недвижимостью. Михаил Сафонов поделился российскими и зарубежными практиками. Закрытые торговые центры превращаются в жилье, культурные пространства и образовательные кампусы, логистические хабы и склады, pop-up-магазины, VR-зоны, медцентры. Этот тренд, по словам эксперта NF PM, присутствует в разных странах.

При этом, если продажи в сегменте fasion в ТЦ в основном падают и сам формат сокращается, продажи в ресторанах на фудкортах растут. По итогам первого квартала 2025 года динамика составила 10-30%.

— Развлечения, спорт — одни из драйверов в развитии рынка торговой недвижимости. Если раньше ТЦ заполняли фитнесом только самые непроходные места, то сейчас это один из самых желанных арендаторов. Пункты выдачи заказов тоже стали постоянными арендаторами ТЦ, как бы мы не «любили» конкурентов, отъедающих у нас продажи. В списке популярных арендаторов — медцентры, коворкинги, студии, парфюмерия и косметика. Такой оператор, как «Золотое яблоко», сейчас вышел на первое место среди всех арендаторов по продажам на квадратный метр, — отметил Сафонов.

Кроме того, интерес к присутствию в офлайне проявляют IT-экосистемы: им нужна площадка для развития, которую «можно потрогать».

— У данных компаний есть планы по открытию торговой недвижимости до  десяти тысяч квадратных метров, — предупредил спикер.

Эксперт также обратил внимание на рост торговой инфраструктуры в ЖК. По данным ДОМ.РФ, в России строятся около 120 млн квадратных метров жилой недвижимости. Из них около 7% идут на коммерцию. Это кратно больше, чем строительство отдельно стоящей торговой и иной коммерческой недвижимости.

— Этот фактор нельзя не учитывать при планировании концепции развития торговых центров, — предупредил Сафонов.

По его словам, сейчас крупные объекты в принципе себя чувствуют хуже маленьких, так как людям удобнее ходить в торговые точки, расположенные рядом с домом. Для поездки в большой ТЦ должен быть очень хороший стимул.

В качестве рекомендации эксперт посоветовал собственникам и управляющим торговых центров:

• создать финансовую модель роста доходов и расходов в перспективе на десять лет с учетом актуальных для региона факторов,
• изучить конкуренцию по городу в десятилетней перспективе, посмотреть, кто будет строиться рядом,
• внедрить современные инструменты управления: системы сбора и анализа продаж, структурировать арендую плату и регулярно делать check-up, чтобы четко понимать, какие деньги приносит каждый посетитель — через эти показатели можно работать с расходами и доходами недвижимости.
• разработать инвестиционную и арендную стратегию.

Михаил Сафонов представил результат опроса экспертов рынка недвижимости, которые дали свои прогнозы по перспективам развития торговых центров. На эти вопросы свои ответы также дал и искусственный интеллект.

Ранее редакция сообщала о том, что возвращение иностранных брендов может вдохнуть новую жизнь в ТЦ Новосибирска. Этот тренд может стать звездным для замороженных объектов и приведет к росту арендных ставок.