― На мой взгляд есть как минимум три нерешенных вопроса, требующих детальной проработки.

Номер один ― что делать с купленными участками, которые не попадают под новые требования КРТ, озвученные властью города? Многие застройщики покупали их еще несколько лет назад, просчитывая экономику строительства. Нужно понимать, что до сегодняшнего момента бизнес вкладывал денежные средства в покупку земельных активов, причем не только свои, но и кредитные. Это немаленькие деньги. Если встанет вопрос об их возврате, то это прямой путь к банкротству компании. Я лично знаю немало таких застройщиков.

Нам не совсем понятно, почему законодатель хочет избавиться от точечной застройки в городе таким кардинальным образом. Сегодня есть работающие механизмы, которые невозможно обойти, и с их помощью можно закрыть этот вопрос полностью.

Начнем с того, что у нас в городе есть правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в них ежегодно вносятся правки. В ПЗЗ четко прописаны все требования к участкам, где возможна малоэтажная, среднеэтажная и высотная застройка. Если прокуратура не хочет, чтобы на участке 0,35 гектара строились высотки — поменяйте эти требования, введите еще одну градацию. Например, на участке от 0,35 до 1 гектара можно строить с пониженной плотностью застройки и ограниченной этажностью. И все ― никаких свечек на маленьких территориях не будет!

Еще один действующий механизм, позволяющий провести плавное реформирование нормативных актов о КРТ, — это градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который застройщик получает на каждый земельный участок от мэрии города Новосибирска. Действие данного документа ― три года, и в соответствии с Градостроительным кодексом РФ он четко регламентирует нормы, которыми должен руководствоваться застройщик при реализации проекта. Дайте застройщикам, уже купившим землю во время действия этих норм, реализовать намеченные проекты. Пусть у них будет время, пока действует ГПЗУ, чтобы дойти до разрешения на строительство и дальше реализовывать проект. Новые участки, купленные после вступления в силу каких-то законодательных актов и нормативов, будут уже анализироваться потенциальными покупателями с учетом этих изменений.

В такой ситуации мы не получим волны обманутых дольщиков и обманутых застройщиков, которые вложились в земельные активы, а на пути реализации проектов им изменили правила игры.

Номер два. Сейчас экономика проектов трансформируется из-за низких продаж, меняются сроки реализации действующих проектов, что уже чревато нарушением условий КРТ, а значит ― расторжением договоров.

В нынешних экономических условиях делать прогнозы в принципе невозможно. К примеру, компания три года назад выиграла КРТ на 5 гектаров. По условиям договора она обязана сдать школу при 60% построенного жилья, но не позже 2032 года. Сегодня уже точно ясно, что никто 60% в прописанные сроки не построит, так как на этот объем на рынке нет платежеспособного спроса, а школу при этом никто не отменял. Что в такой ситуации делать застройщику? Как государство будет себя вести с девелоперами, которые не выполнили обязательства, взятые на себя в рамках договоров КРТ? Механизма урегулирования этой ситуации нет. Еще раз подчеркну: она сформировалась не из-за того, что застройщик плохой, а из-за общей ситуации в экономике.

Номер три ― как будет развиваться наш город в уже существующей застройке? Мы рискуем получить пустыри в локациях, где вполне можно развивать современные высотные дома. Например, сейчас на Демьяна Бедного, 55 находится старое производственно-складское помещение. Участок занимает 1 гектар ― и это центр города! По предлагаемым новым правилам осваивать участок жилой и деловой застройкой будет нельзя. И что дальше? Здание будет стоять и разваливаться? Жители окрестных домов точно будут этому рады? Мы считаем, что необходим дифференцированный подход, каждый земельный участок нужно рассматривать индивидуально. Строительство внутри существующего жилого массива, безусловно, должно быть под запретом. Но развитие территории, занятой старыми объектами промышленной и коммерческой недвижимости, необходимо оценивать по-другому. Мы готовы встречаться с прокуратурой, с мэрией, с министерством строительства, обсуждать вопрос о составлении детальной карты города с такими участками и брать на себя обязательства в решении различных задач, так как считаем, что рубить с плеча в данной ситуации неправильно.

— По нашей оценке, договоры КРТ достаточно четко отражают пять целей. И только пятая из них — улучшение жилищных условий. Первые пять — это инвестиционные и бюджетные средства, места приложения труда, устойчивость транспортной и инженерной инфраструктуры. На наш взгляд, из-за того, что не учитываются все цели, сейчас накопился ворох несостыковок между региональным и местным законодательством по КРТ. Ситуационный менеджмент в сфере вовлечения в оборот городской земли привел к своим результатам.

Новосибирск развивается неравномерно. В какой-то части он сверхплотен, в какой-то — максимально разрежен. Если мы говорим о промзонах, которые застраиваются и имеют площадь больше 5 гектаров, то они попадают в новый норматив, определенный прокуратурой. Но есть очень мелкие кусочки территории, которые надо осмысливать. Для малых и крупных территорий необходимо разрабатывать мастер-план и финансово-экономическое обоснование развития территории перед заключением договора, где определяются границы влияния этого земельного участка. Нужно считать входящий и исходящий поток личного транспорта, локальную нагрузку на объекты не только образования, но и культуры. У нас в Новосибирске есть ряд объектов в центре города, соседствующих с крайне ветхими объектами культуры. Поэтому, говоря о комплексном развитии, мы должны анализировать в рамках мастер-плана все эти моменты и выносить комплексные решения, в которых прописаны обязательства двух сторон.

Сейчас много говорят о том, что мы должны заставить застройщика оплачивать места в детских садах и школах. А если в данной локации школ и детсадов достаточно, но требуется развитие объектов культуры, появление нового производственного объекта как места приложения труда?

На наш взгляд, нужно пересмотреть базу градостроительной политики и понять, к чему мы идем: и на 0,35 гектара можно построить шикарный объект, а на 5 гектарах возвести нечто невнятное в виде «спальника». У нас много примеров и того, и другого. Мы предлагаем посмотреть на ситуацию с точки зрения проектного подхода, и тогда тема про 5 гектаров уйдет с повестки.

В чем же сила КРТ, если ее считать правильно? В том, что на территории в балансе должна быть жилая, социальная, культурная застройка. Сегодня мы сильно отстаем по развитию культурной составляющей. Например, в Новосибирске за последние 30 лет не построен ни один культурный центр, а они также является частью градостроительной политики. В этом смысле КРТ — инструмент, в котором есть баланс развития территории инвестора, баланс региональных и городских амбиций мэрии города Новосибирска, федеральное влияние. На федеральном уровне КРТ сейчас очень хорошо используется для создания технопарков, креативных кластеров. Для города это возможность перезагрузить себя, но для этого на КРТ нужно посмотреть шире и с разных сторон. Пора приступить к более подробному изучению территории Новосибирска ― и здесь необходима консолидация власти, бизнеса и профессионального сообщества для выработки вектора развития города и новой градостроительной политики на ближайшие годы. Вся ситуация с запретительными мерами об этом свидетельствует ― необходимо создание института развития города!

— Вопрос о необходимости параллельного развития жилищного строительства и социальной инфраструктуры я поднимаю с 2004 года, когда пришел работать депутатом в горсовет Новосибирска. Уже тогда я пытался убедить представителей муниципалитета, коллег-застройщиков, которые тоже были депутатами, что нужно пользоваться «сытыми» для отрасли годами и финансировать строительство школ и детских садов, так как у мэрии на это не было средств. Я предупреждал, что иначе мы придем к коллапсу, но все строители были категорически против. В итоге мои прогнозы оправдались.

С другой стороны, действующий коэффициент заполняемости школ 1,63, согласованный прокуратурой и правительством региона, ― тоже довольно спорный. Если мы будем стремиться к его снижению, чтобы дети учились в одну смену, то не сможем найти для этого учителей. Сейчас мы столкнемся с аналогичной проблемой на примере новых поликлиник, где возникнет дефицит врачей, медсестер и т.д.

Ситуация в экономике, в том числе в строительной отрасли, изменилась не в лучшую сторону, благодаря компрадорской политике Центробанка. Он работает на какую угодно страну, но только не на Россию. Когда нам говорят, что для остановки инфляции нужно повышать ставку ЦБ, это все равно, что для тушения пожара заливать костер бензином.

Мы тратим 800 млн рублей на дотации авиакомпании «Сибирь», 1,3 млрд — на ХК «Сибирь», на разные концессии. К примеру, на шесть школ мы уже истратили 19,4 млрд рублей. На котельную в Бердске вбухали 1,5 млрд. При этом мы принимаем решение об увеличении площади участка под КРТ и выбиваем землю из-под ног у многих застройщиков. У тех предпринимателей, которые работают на земле и платят налоги.

На начало 2026 года закредитованность региона составляла 122 млрд рублей, а в 2027 году вырастет до 237 млрд. И такая ситуация не только в нашей области. Нельзя сегодня ставить препоны бизнесу, который эту страну пытается удержать на плаву.

— Инициатива прокуратуры сегодня наложилась на ситуацию в стране. По итогам 3 месяцев 2026 года Новосибирская область оказалась на 16 месте по объему ввода жилья. Для сравнения, в 2015 мы были на 7 месте. У нас просадка более чем вдвое и по ИЖС, и по МКД. Рост продаж на 6% к первому кварталу 2025 года обеспечил аномальный январь, когда многие старались запрыгнуть в последний вагон последнего поезда льготной семейной ипотеки.

Сегодня кредит на вторичку на 57% меньше, чем кредит на новостройку. Если у человека нет доступа к льготной ипотеке, то вкладывать дополнительные 2 млн рублей в новостройку бессмысленно.

При этом сейчас застройщики набрали землю «под бриджи» по ключевой ставке +3%, но из-за ситуации на рынке находятся на распутье: начинать строить или отложить. Последние месяцы, январь-февраль, застройщики начали активно запускать новые проекты, но что с ними будет ― я пока слабо представляю. Дело в том, что сегодня остаток непроданных квартир в новостройках Новосибирска составляет 58 тысяч лотов. Плюс еще 10-12 тысяч — в сданных домах. Рынок столько сейчас «не съест». У многих застройщиков отношение распроданности к строительной готовности катастрофично. В Новосибирске есть компании, у которых коэффициент составляет 45% при норме в 70%!

Чтобы гасить кредиты, взятые в банках, при нынешних продажах нужно капитализировать проценты или где-то искать дополнительные деньги, но отрасли сегодня деньги не даст никто.

По моим оценкам, из 58 тысяч непроданных квартир я бы половину точно не стал покупать, так как есть риск влипнуть в долгострой, и у нас появятся дольщики, обманутые по 214-ФЗ. Когда у людей деньги 3 года пролежат на счете, и они их получат обратно без какой-либо капитализации.

Точкой прорыва, на мой взгляд, могут стать накопления граждан. Сегодня на депозитах у новосибирцев лежат 128 тысяч условных двухкомнатных квартир. Как показывает опыт, если ключевая ставка снизится до разумных пределов, то треть этих денег пойдет в недвижимость ― и это поможет рынку восстановиться. К сожалению, далеко не все компании доживут до этого светлого будущего.