Застройщики уже около двух лет предлагают правительству региона различные варианты поддержки отрасли.

Меры поддержки строительной отрасли региона стали темой обсуждения на круглом столе, который прошел в преддверии выставки «Стройгород», а чуть позже в этот же день вопрос активно обсуждался на заседании комитета по строительству и ЖКХ регионального парламента.

Забытое старое

Самым эффективным инструментом поддержки отрасли застройщики называют субсидирование первоначального взноса на покупку жилья в новостройках: вначале 300 тыс, потом 200 тыс рублей. Эта программа действовала в Новосибирской области в 2009-2010 годах. В 2010 субсидии получили 4694 человека, взявшие ипотечные кредиты на 3,74 млрд рублей (в 2009 г. — 1 100 человек, 1,27 млрд рублей). Как сообщало правительство региона, общий объем средств, привлеченных в строительную отрасль региона за время действия программы, составил 9,634 млрд рублей. В рамках программы квартиры приобретались более чем у 25 застройщиков, основная масса квартир была куплена у ООО «Дискус плюс», ООО «Энергомонтаж» и ООО ПСК «Сибирь». Для информации: по данным регионального ГУ ЦБ, в 2010 году в Новосибирской области было выдано 9632 ипотечных кредита на общую сумму 10,96 млрд рублей.

Застройщики заявляют, что именно эта программа, в совокупности с субсидированием процентной ставки на покупку жилья бюджетникам, вытащила отрасль из кризиса 2008 года и дала ей возможность сформировать задел, благодаря которому регион вышел в лидеры по объемам сдаваемого жилья в год. По словам члена общественного совета инспекции Госсстройнадзора, члена штаба РО ОНФ Ларисы Гильмутдиновой, подобная программа вскоре запускается в Красноярском крае, который возглавляет Виктор Толоконский. Именно он, будучи губернатором Новосибирской области, согласовал этот механизм поддержки отрасли в 2009 году.

Однако, по оценкам экспертов, в прежнем виде программу нельзя использовать, так как в ней было много недоработок, «перегревших» рынок первички.

— Для отрасли плюс программы был в том, что ей могли воспользоваться все — не было ценза по доходам. Но, этим воспользовались некоторые застройщики, что привело к росту цены квадратного метра на рынке, — говорит Лариса Гильмутдинова. — Тем не менее меры господдержки отрасли необходимы, так как из многих регионов приходит информация о серьезном падении продаж.

Директор АН «Квадротека» Владимир Голованов добавил, что действовавшая в 2009 году программа широко использовалась для обналичивания бюджетных средств, когда купленные квартиры через некоторое время выбрасывались на рынок. По его словам, это стало одним из факторов текущего перепроизводства в отрасли.

По словам финансового директора ЖК «Малахит» Алексея Овчинникова, застройщики тоже проанализировали все минусы первой программы и подготовили предложения по ее корректировке. В частности, установить площадь квартир, которые могут попадать под меры господдержки: не менее 40 кв м, что позволит избежать вброса на рынок экономквартир. Определить стоимость квадратного метра для субсидии на уровне средней цены рынка (2016 год — 52,7 тыс руб), что позволит сдержать рост цен на жилье. Стимулировать только местных застройщиков, которые отчисляют налоги в местный бюджет.

— Эти меры поддержат не только строительный рынок, но и потянут за собой рынок СМР, отделочных материалов, производство стройматериалов, ситуация на рынке стабилизируется и компании смогут рассчитаться по тем же долгам за аренду земли, — уверен Овчинников. — Сегодня, сидя на 10-15% рентабельности застройщик оставляет арендные платежи на последний момент, выполняя обязательства перед дольщиками, подрядчиками и т.д. В итоге в Новосибирске задолженность по аренде за землю уже составляет около 3 млрд руб. При этом 20% в среднем по рынку составляет недобор спроса. Именно на стимулирование этого сегмента может быть направлена господдержка. Кроме того, она будет стимулировать программу развития застроенных территорий. За последнее время я не помню ни одного случая, когда такие площадки вызывали бы большой интерес у застройщиков, часто на торги не заявляется ни один участник. А три года назад за 2 га на ул Оловозаводской бились 10 компаний.

Алексей Овчинников отметил, что реальное оживление спроса произойдет при условии выделения не менее 7 тыс субсидий в течение первых 6 мес господдержки, или 3,5 тыс в квартал, начиная с 1.07.2017 года. В денежном выражении это потребует 2,1 млрд бюджетных средств в 2017 году. В итоге в строительную отрасль, за счет снижения нагрузки на ипотечных покупателей, будет привлечено во втором полугодии 14 млрд руб инвестиций, за полтора года — 42 млрд, то есть на каждый бюджетный рубль регион получит 6 руб отдачи. При этом налоговые сборы от застройщиков в 2017 году вырастут на 1,1 млрд руб, а задолженность по оплате платежей за землю сократится не менее, чем на 1,5 млрд руб. Местные производители строительных и отделочных материалов получат увеличение заказа на 20-25%. За полтора года синергетический эффект по дополнительным поступлениям в консолидированный бюджет, по данным Овчинникова, может составить не менее 10 млрд руб.

— При поддержке региональной власти статистика в отрасли была бы гораздо лучше. Сейчас у всех ситуация достаточно тяжелая. Вряд ли можно назвать кого-то кому очень хорошо, — поддержал предложения коллеги по отрасли генеральный директор ЗАО «Сибирская компания «Регион» Сергей Капишников.

Регулирование рынка

В качестве меры поддержки отрасли Владимир Голованов предлагает создание органами власти структуры по регулированию рынка, по аналогии с ОПЕК, которая могла бы сбалансировать объемы строительства, а также спрос и предложение.

— Как риэлтер в 2016 году я наблюдал эпохальное явление: цены на новостройку и готовое жилье сравнялись. Между ними всегда был разрыв минимум 10 тыс рублей. Это грозное явление. На мой взгляд, застройщикам необходимо более гибко реагировать на потребности рынка, менять свои мощности и программы при падении спроса и отсутствии факторов его роста, чтобы не упасть в финансовую яму, — предлагает Голованов.

Директор розничного филиала банка ВТБ в Новосибирске Елена Зайцева также отметила, что во время действия госпрограммы по субсидированию ипотеки (2 года) у застройщиков было время для того, чтобы сбалансировать спрос и предложение.

— Может быть уже не нужно строить столько же, сколько в 2011-2012 годах? Раньше люди использовали жилую недвижимость для вложения средств, сейчас этот тренд отошел. Нужно делать другое жилье, ориентируясь на других потребителей, которые покупают его для себя, — рассуждает Зайцева.

По ее словам, сейчас покупатели предпочитают первичке вторичное жилье, которое находится в местах с развитой инфраструктурой: детсадами, школами, поликлиниками. Они не хотят возить детей и сами ездить на работу по пробкам, стоять три ночи в очереди для того, чтобы записать ребенка в школу, и учиться в три смены в параллели на 9 классов.

Переселение с окраин

Член совета директоров ООО «АКВА-Сити» Владимир Мартыненков предложил сделать ставку на переселение жителей окраин в более комфортные условия проживания в развитые районы города. Сегодня в Новосибирске для этого есть возможности: около 300 га занято частным сектором и ветхим жильем, плюс высвобождаются промплощадки, которые также можно рекультивировать и застроить. У таких участков есть необходимая инженерная инфраструктура, переселение позволит снизить нагрузку на дороги, а также сократить время в пути на работу\домой.

— Кроме того, нужно вкладывать деньги в аналитику ситуации в городе. Зачем предлагать застройщику участки, где не решен вопрос с подключением к мощностям, если немало тех, где все это уже есть? Люди берут землю под жилье в поле, а потом ломают голову как провести к ней инфраструктуру. Может, в первом случае земля будет подороже, но с учетом вложений в сети тепло-, водо- и электроснабжения площадка в итоге обойдется дешевле, чем на окраине и не обрушит экономику застройщика, — говорит Мартыненков.

Начальник финансово-экономического управления ООО «РСК» (группа компаний SKY GROUP) Марина Марьина, также отметила, что помощь власти нужна застройщикам в расселении ветхого жилья и аварийного жилья.

— В Москве уже рушат пятиэтажки, а мы все еще расселяем бараки 1939 года в центре города, — заявила она.

По словам замначальника управления строительства и инженерного обеспечения мэрии Новосибирска Александра Колмакова, город уже частично решает эти задачи, но нормативы по квадратному метру жилья, которое финансируется за счет господдержки — 38 тыс руб за кв метр — сегодня позволяют покупать жилье для льготников и переселенцев только на окраинах.

К мерам поддержки он также отнес совместное участие муниципалитета и застройщиков в развитии инфраструктуры новых микрорайонов: строительство школ, детсадов, дорог.

Председатель комиссии по градостроительству совета депутатов Новосибирска Дмитрий Дамаев отметил, что многие застройщики хотели бы услышать от власти пояснения, как участвовать в программах господдержки.

— Недавно министр строительства РФ заявлял о том, что 33 регионам выделено 20 млрд рублей на строительство социальной и внутриквартальной дорожно-строительной инфраструктуры. До сих пор не понятен механизм выделения этих средств, программа крайне непрозрачная, — заявил он.

Подводя итоги обсуждения депутат заявил, что комиссия горсовета готова выслушать и изучить предложения застройщиков о мерах поддержки, которые входят в полномочия муниципалитета. Лариса Гильмутдинова также попросила застройщиков передать свои предложения в РО ОНФ.

Вынести на комиссию

В день проведения круглого стола вопрос поддержки строительной отрасли обсуждался и на профильном комитете регионального парламента. Депутаты (многие возглавляют строительные компании) акцентировали внимание представителей правительства на том, что падение в отрасли гораздо серьезнее, чем показывается в цифрах минстроя региона. Речь идет не о 25%, а о 40-60%.

— Предприятия стройиндустрии закрываются. И не только они, но и вся цепочка, которая с ними связана, — заявил на заседании комитета депутат, гендиректор ООО «ЗЖБТ-4» Николай Мочалин. — Тех, кто еще работает, добивают запретами на поставку грузов, когда на полтора месяца закрываются дороги. Проблема в том, что в регионе не проводятся оргмероприятия по формированию комплексной структуры жилищно-строительного комплекса с участием всех министерств. За все отвечает только минстрой.

Мочалин отметил, что на днях был на приеме у губернатора где пытался донести до главы региона ситуацию в строительном комплексе.

— Я просил найти возможность увеличить программу строительства на 2-3 млрд. Он сказал, что даст задание минстрою. Нужно попробовать поискать деньги за счет перераспределения из других программ, и направить их на субсидирование строительства жилья, — заявил Мочалин.

По мнению депутата Заксобрания, главы ГК «КПД-Газстрой» Евгения Покровского, ситуацию в отрасли ухудшает постоянный рост требований к застройщикам, в том числе по страхованию гражданской ответственности перед дольщиками, повышение тарифов, которые увеличивают финансовую нагрузку на предприятия.

— Почему я должен вносить деньги и страховать риски нерадивых застройщиков, чтобы защитить права их дольщиков? Отвечать за это должны те, кто давал им разрешение на строительство, — заявил он. — Почему бремя всех налоговых платежей возлагается на застройщика, при этом отрасль не получает никаких льгот. Стоимость квадратного метра по госпрограммам составляет 38 тыс руб и три года не увеличивается, и при этом от застройщиков требуют снижения себестоимости квадратного метра. За счет чего?

Он также обратился к членам правительства с просьбой подумать о поддержке строительного комплекса, так как на 1 строителя приходится 20 вспомогательных рабочих мест.

Председатель комитета по строительству и ЖКХ регионального парламента, генеральный директор ЗАО «Первый строительный фонд», председатель «Регионального делового клуба строителей» Майис Мамедов также считает, что сегодня необходимо изучить возможности поддержки строительной отрасли. Если не найти для этого средства, то в регионе может ухудшится ситуация с обманутыми дольщиками. Кроме того, заявил, что нужно обсудить предложение о предоставлении льгот компаниям отрасли на время сезонного закрытия дорог.

— Есть еще одни вариант решения проблем, актуальных для стройиндустрии — консолидировать работу всех участников процесса: власти, производителей стройматериалов, застройщиков. У производителей скопилось большое количество продукции, с помощью которой можно построить ни один детский сад и школу, они могли бы предоставить ее застройщикам, а бюджет рассчитываться за сданные объекты социальной инфраструктуры в течение 3-4 лет. Мы тогда запустим сразу несколько смежных отраслей, — заявил Мамедов. — Других вариантов нет: банки сегодня не дают кредиты, либо дают, но по таким ставкам, что рентабельность отрасли не позволяет их брать.

В итоге депутаты заявили о том, что региональный парламент выступит с предложением о создании межведомственной комиссии под руководством первого замгубернатора Владимира Знаткова в которую должны войти представители всех министерств для комплексного анализа ситуации в отрасли и решения накопившихся проблем. Это решение поддержала министр экономического развития региона Ольга Молчанова, отметившая, что, по данным статистики, падение работ на сегменте производства стройматериалов и СМР в регионе идет не первый год и это плохой показатель.

Фото: Юлия Данилова

Юлия Данилова