К сожалению, сегодня немало прецедентов, когда за скидками и льготами обращаются арендаторы, которые прекрасно себя чувствуют, но пытаются пробить новые условия, пользуясь ситуацией.

— Когда вы приняли за основу такой принцип формирования портфеля арендаторов и почему?

— В нашу команду входят люди, работавшие в самых разных отраслях. У многих из них есть опыт ведения собственного бизнеса и управления компаниями, решения самых сложных ситуаций. Наш учредитель работает на рынке более 20 лет. Мы прошли уже несколько кризисов. Практика показывает, что в нашей стране они происходят с определенной цикличностью — примерно каждые 6 лет. После таких кризисов мы детально анализировали ситуацию и просчитали, какие арендаторы могут выдержать эти потрясения с наименьшими потерями. В результате сейчас, если перед нами встанет выбор — какого арендатора принять: супермаркет или ресторан с семейной кухней, мы выберем первого. Именно эта стратегия обеспечила нам устойчивость даже в нынешнем кризисе, который осложняется карантином и введением режима самоизоляции.

— Вы обращались за мерами поддержки бизнеса как девелопер?

— Насколько я знаю, сейчас обсуждается возможность введения льгот по уплате налога на недвижимость для собственников коммерческих помещений, но эта инициатива пока не поддержана на региональном уровне. Есть отсрочки по сдаче налоговой отчетности.

С другой стороны, в группу наших компаний входит известный рестопаб «Шемрок». По этому проекту меры поддержки, конечно, интересные: субсидия на выплату зарплаты сотрудникам за апрель и май. Это очень серьезная помощь и социальная ответственность государства, так как многие сотрудники сферы общепита сегодня фактически остались без средств к существованию.

После карантина

—  Как вы оцениваете последствия нынешнего кризиса и карантина для рынка коммерческой недвижимости Новосибирска?

— Не думаю, что по рынку индустриальной и коммерческой недвижимости произойдет большое падение. Даже если ситуация с карантином растянется на долгий срок, то оно составит не более 20%. Это будет связано с тем, что на рынке начнет увеличиваться количество вакансий — возможностей для выбора, и арендаторы будут этим пользоваться, искать более выгодные цены или просить улучшить условия аренды у нынешних арендодателей.

Формат торговых центров, таких как «Галерея-Новосибирск», «Аура» и т.д, сегодня закрыт на 90%, так как большинство магазинов не работает, арендный поток приостановлен. Но здесь важно понимать различия между малым/средним и крупным бизнесом. К примеру, ТРЦ «Галерея Новосибирск» принадлежит ООО «ТПС Недвижимость» совладельцем которой является Аркадий Ротенберг. В масштабах всего бизнеса компании остановка ТРЦ в Новосибирске из-за пандемии — не такая существенная потеря, как для малых и средних девелоперов. Крупные ТРЦ после завершения карантина просто откроют свои двери и снова начнут работать, генерить прибыль.

— Но с какими арендаторами? Новосибирские предприниматели говорят, что местные ТРЦ не очень охотно идут на льготные условия по аренде.

— Думаю, что из ТРЦ съедут около 25% нынешних арендаторов. И в основном это будут локальные и региональные игроки, которые не смогли пережить кризис: рестораны, магазины одежды и т.д. Международные и федеральные бренды более устойчивы, поэтому они сохранят свои позиции и будут преобладать на новосибирских площадках. Уверен, что в краткосрочной перспективе мы увидим новую экспансию федералов в регионы на fashion-рынке и вымывание регионального бизнеса из местного ритейла. В долгосрочной перспективе местные компании восстановят свои позиции, но через сколько лет — вопрос.

Кроме того, на мой взгляд, проходит время франшиз. Одним из трендов 2020 года стало падение доверия к этому формату работы, так как по факту франчайзер выдает партнеру только инструкцию по ведению бизнеса, его технической составляющей, а должный контроль за соблюдением этих нормативов мало кому удается удержать. В результате люди начинают понимать, что самобытные проекты, которые делаются собственными силами, для локальных рынков более интересны, имеют больше шансов на успех.

— Вы планируете расширять свой девелоперский портфель?

— Мы постоянно мониторим рынок в поисках интересных объектов недвижимости. Сейчас ведем переговоры по нескольким объектам. Но важно понимать, что сегодня многие собственники коммерческих площадей поставили такие сделки на паузу, так как не видят перспектив развития экономической ситуации. Практика показывает, что нестабильные периоды лучше пережить с недвижимостью, чем с деньгами на расчетном счете. Если говорить непосредственно об объектах, то, в первую очередь, нам интересна недвижимость выбранного формата. Но мы готовы рассматривать и другие предложения с интересной концепцией. К примеру, если увидим привлекательный объект с рынка индустриальной недвижимости, который позволит нам получить хорошую окупаемость в приемлемые сроки, то почему бы и нет. В этом случае мы готовы выступить в качестве индустриальной управляющей компании. Не исключаю, что на рынке будет расти интерес к складскому формату для онлайн-торговли, набирающей обороты. Тот же продуктовый ритейл в онлайне до кризиса показывал прирост в 5%, а сейчас растет более высокими темпами, и эта динамика будет сохранятся.