В сентябре – октябре 2021 года региональный спрос на покупку инвестиционных объектов недвижимости в Москве вырос. Городом-лидером среди российских миллионников за этот период стал Новосибирск. Так, доля запросов из этого мегаполиса превысила 80% (80,03%), сообщила пресс-служба «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».

Вторым городом по числу запросов на приобретение инвестиционных объектов в сентябре – октябре стал Санкт-Петербург. Доля обращений из этого города составила 8,75%. Также в ТОП-3 наиболее активных городов вошла Уфа. Доля запросов со стороны клиентов из этого города составила 2,31%.

— Любой инвестор смотрит на объект не с точки зрения нравится или не нравится, а с точки зрения, доходности и окупаемости. В 2021 году портрет инвестора действительно значительно изменился. Эти изменения связаны прежде всего с ценами на недвижимость. Если раньше инвестор, приобретая недвижимость, рассчитывал на получение дохода в 7-10% годовых при сдаче в аренду, то сейчас проценты очень сильно упали. В связи с этим региональные инвесторы, которые приобретают недвижимость в Москве для сдачи, переориентировались на коммерческие объекты. Но даже в сегменте таких объектов спрос регионалов изменился. Если раньше спрос был высокий на помещения под ритейл, общепит или под торговлю, то сейчас мы отмечаем рост интереса к офисам. Этот тренд фиксируется даже с учётом того, что арендные ставки на деловые помещения сейчас пошли вниз, —  комментирует Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». — Кроме того, добавлю, что если раньше офисы приобретали под сдачу в формате «купил и сразу сдал», то сейчас инвесторы охотно приобретают лоты, где ещё нужно вложиться в ремонт. Это связано с более низкой ценой входа в такие проекты.

При этом, по его наблюдению, инвесторы, покупая офисное помещение, например, площадью в 500 кв. м. разбивают его на небольшие кабинеты, так как найти одного арендатора на большой объект сейчас крайне сложно.

— По нашим оценкам, инвестиции в офисы приносят 10-15% годовых. Такой доходности сейчас нет в сегменте жилой недвижимости и нет в ритейле. Это связано с тем, что стоимость помещений под ритейл высокая, а спрос арендаторов низкий, — констатирует Летенков.

Если говорить о бюджетах сделок, то в 2020 году можно было войти на рынок коммерческих объектов Москвы с бюджетом в 6-8 млн рублей. Сейчас минимальным бюджетом является 10 млн рублей.

— Ипотечные кредиты инвесторы сейчас используют только, если покупают жилую недвижимость для быстрой перепродажи. Если же клиент хочет играть вдолгую, то он приобретает коммерцию без ипотеки. В случаях когда инвестор всё-таки приобретает коммерческое помещение с помощью кредитных средств, то он, как правило, смотрит фактически готовый бизнес, то есть объект вместе с арендаторами. Но учитывая, что риски сейчас высокие, то опытные инвесторы стараются не использовать ипотеку, — поясняет Валерий Летенков.

Главным отличием сибирских инвесторов в недвижимость, по его оценке, является деловой подход. В 99 процентах случаев инвестор имеет соответствующие возможности для приобретения объекта, то есть не интересуется «просто так», а имеет вполне чёткое и реальное намерение выйти на сделку.