Руководитель аналитического центра «Авито Недвижимости» Ольга Клещеева рассказала, почему начал расти рынок вторичной недвижимости, как работают застройщики в текущих условиях, а также об изменении предпочтений покупателей.

Новая реальность первичного рынка

— Ольга, какие, на ваш взгляд, наиболее интересные тренды есть на новосибирском рынке новостроек?

— Сейчас в регионе возводятся 3,5 млн квадратных метров или примерно 70 тысяч квартир. Это небольшой прирост по отношению к тому, что мы видели в начале 2025 года. При этом компании получили разрешения на строительство около 1,3 млн квадратных метров.

Что касается продаж, то в регионе за год были зарегистрированы 16 тысяч ДДУ, что сопоставимо с 2024-м ― несмотря на то, что тогда действовала льготная ипотека.

Цена предложения «квадрата» в феврале 2026 года в новостройках Новосибирска составила 164 тысячи рублей — это на 8% больше, чем в том же месяце прошлого года. Если ориентироваться на витрину «Авито Недвижимости», то купить студию на первичном рынке в городе можно было за 6,4 млн рублей, «однушку» — за 7,3 млн, «двушку» — за 9,6 млн, «трешку» — за 12,1 млн. К особенностям Новосибирска я бы отнесла рост средней площади квартиры — с 48,5 до 48,7 квадратных метров. Это нехарактерная тенденция для городов-миллионников, где год к году наблюдается снижение средней площади жилья в новостройках на 2-3%.

— Как развивается ситуация на первичном рынке региона в 2026 году?

— Новосибирская область остается лидером среди всех сибирских регионов по количеству заключенных сделок ДДУ: на нее приходятся 40% от всех сделок по СФО. В топ-5 регионов Сибири по продажам новостроек также входят Красноярский край (18% от сделок в СФО), Иркутская область (13%), Алтайский край (10%) и Кемеровская область (5%). Для первичного рынка ипотека остается драйвером, который приносит большую часть продаж.

Отметим, что показатель распроданности к стройготовности в Новосибирске выше, чем в среднем по федеральному округу: 67% против 65%. Минстрой РФ называет оптимальным показателем 70%, и город приближается к нему.

— Наблюдаете ли вы рост продаж новостроек по договорам ДКП?

— Этот тренд укрепляется. В 2024 году на их долю приходились 15-17% продаж, в 2026-м ― уже около четверти. Это новая реальность: застройщики продают заметную долю квартир после сдачи дома.

Впрочем, для обычных покупателей это плюс, так как есть возможность выбора из большого пула сданных квартир, когда можно взять ипотеку и сразу въехать в построенное жилье.

Первичный рынок региона, по нашим оценкам, находится в стадии стабилизации после ажиотажного спроса конца 2025 года. В случае продолжения текущей денежно-кредитной политики ЦБ во втором полугодии 2026-го можно ожидать оживление. Но здесь многое зависит от политики застройщиков. Если у них будут интересные финансовые инструменты и специальные предложения, то это привлечет покупателя.

— На что в первую очередь обращают внимание покупатели при выборе застройщика и новостройки? Есть ли здесь какие-то изменения?

— Мы наблюдаем, что покупатели изучают отзывы о чистоте сделки, о том, насколько ожидания совпали с реальностью, о качестве строительства и надежности застройщика, о соблюдении сроков сдачи объектов. Интересуются районом, соседями. Покупатели старшего возраста обязательно изучают отзывы об управляющей компании. По этим причинам «Авито» активно развивает инструмент отзывов о домах и жилых комплексах, чтобы упростить людям поиск и выбор жилья.

— Чем различается характер спроса на недвижимость в разных регионах Сибири?

— Новосибирская область — лидер в СФО по объему интереса к объектам первичного рынка на «Авито Недвижимости»: регион в два раза опережает следующий за ним Красноярский край (38% и 19% соответственно), почти в три раза — Иркутскую область (13%), практически в четыре — Алтайский край (10%). При этом, говоря о СФО, нельзя не отметить динамику первичного рынка Алтайского края и Республики Алтай: по итогам 2025 года она приросли в сделках на 37% и 110% соответственно, забирая теперь на себя 15% спроса округа (в 2024-м ― 11%).

Во многом Новосибирская область выступает магнитом для соседних регионов: по данным исследования «Авито Недвижимости», 32% звонков потенциальных покупателей новостроек в Новосибирске исходят из других регионов. Особенно много интереса со стороны Кемеровской области (32%), Алтайского края (19%) и Иркутской области (6,5%). На вторичном рынке ситуация схожая.

Вторичка оживает

— Какие изменения происходят на вторичном рынке недвижимости?

— Для вторичного рынка ситуация немного другая. Главная специфика вторички — неоднородность. Она влияет на среднюю стоимость как объектов целиком, так и на цену квадратного метра. По данным витрины «Авито Недвижимости», в феврале 2026 года средняя стоимость объекта вторичного рынка составила 135 тысяч рублей за «квадрат» — это на 22% ниже, чем в новостройках (164 тысячи). По мере снижения ключевой ставки и роста доступности рыночной ипотеки эта разница может постепенно сокращаться. В первую очередь это касается так называемой «новой» вторички — объектов, построенных в последние годы и обладающих многими характеристиками первичного рынка: качественными материалами, продуманными планировками, хорошей придомовой территорией и другими преимуществами современного жилья. При этом по своей рыночной логике и цене такие объекты все же ближе ко вторичному рынку.

«Новая» вторичка часто обходится дешевле, чем аналогичные квартиры в новостройках. При этом в ней зачастую есть ремонт и мебель, что позволяет сразу въезжать и жить. Это хороший вариант для тех покупателей, у кого нет оснований для получения семейной ипотеки. Независимо от того, кто продает такие квартиры (застройщик или физлицо), это все равно вторичная недвижимость. На наш взгляд, к ней вполне можно относить квартиры в домах, сданных за последние пять лет. Сейчас их количество на витрине увеличивается с 7% в 2020 году до 15%. Это вторичка, в которой никто не жил, и при этом она обладает всеми характеристиками первичного жилья. По цене такие квартиры в среднем на 10% ниже новостроек той же комнатности.

На витрине экспозиция вторичного рынка уже сейчас немного увеличивается, в то время как новостройки год к году показывают примерно равный объем. За 2025-й в регионе зарегистрированы 30,9 тысячи договоров ДКП между физлицами, при этом 25% составила доля ипотеки. Рекордный показатель сделок был зафиксирован в декабре — 3,7 тысячи. Причем количество сделок в этом сегменте начало расти по мере снижения ключевой ставки.

Кстати, по мере роста сделок на вторичке уменьшится количество активных предложений по аренде, и тем, кто работает в этом сегменте, будет легче. При сокращении предложения возможен рост ставок. Именно в Новосибирске много тех, кто заинтересован в аренде жилья: они приезжают в город на работу, учебу, поэтому потребители для рынка аренды будут всегда.

— Как сейчас меняется структура спроса/предложения с точки зрения комнатности?

— В первом полугодии 2025-го на рынке Новосибирска спросом пользовались просторные квартиры. Во время ажиотажа на фоне ожидания изменений в условиях семейной ипотеки во втором полугодии средняя площадь квартир немного упала. Покупатели стремились закрыть сделки здесь и сейчас. Кроме того, лимит по семейной ипотеке не позволяет брать большие квартиры — скорее, однушки и евродвушки.

То есть активное вымывание с рынка маленьких квартир прекратилось. Сейчас основной спрос приходится на квартиры с европланировками: большой кухней-гостиной и одной-двумя спальнями. Эта квартира подходит для семьи с одним-двумя детьми и хорошо упаковывается как в рыночную ипотеку, так и в семейную ипотеку.

— Как меняются запросы у покупателей к окружающей инфраструктуре?

— Сейчас многие покупатели делают акцент на комплексном развитии территории. Им нужно, чтобы вокруг дома был «город в городе»: школы, детские сады, больницы, магазины. Наш опрос показал, что вырос запрос на фитнес-центры и спортивные секции, на развлекательную инфраструктуру: кинотеатры, досуговые помещения.

— Много ли сейчас на рынке инвесторов в жилую недвижимость?

— Если говорить об инвесторах, которые вкладываются в недвижимость ради получения дохода, то после повышения ставок по депозитам до 25% мы наблюдали их отток с рынка. В 2025 году на депозитах жителей региона, по оценкам экспертов, лежали почти 130 тысяч квартир в денежном эквиваленте. В конце 2025-го мы наблюдали возвращение этих средств как на первичный, так и на вторичный рынок.

Есть инвесторы, которые покупают квартиры в долгосрок для своих детей.

В целом, на мой взгляд, недвижимость — это достаточно понятный, привычный для российского менталитета актив.