Эксперты «Циан.Аналитики» изучили степень монополизации рынка новостроек в регионах России и выявили, как этот индикатор меняется с течением времени. В отчете использовались открытые данные ЕИСЖС. Для расчета степени «монополизации» рынка использовалась доля топ-5 крупнейших застройщиков (по количеству проданных квадратных метров) в продажах в регионе за первый квартал 2023 года.

По данным «Циан.Аналитики», в первом квартале 2023 года в среднем по субъектам РФ степень монополизации рынка составляет 73% (то есть на 5 крупнейших застройщиков региона приходится около 73% первичного рынка этого региона). Из сибирских регионов в список 7 территорий, где продажи шли у 1-5 девелоперов, в связи с чем расчеты дают 100%-ную монополизацию рынка, вошла Республика Алтай.

Только в 9 регионах (из 77) на топ-5 застройщиков-лидеров приходится менее половины проданного жилья, то есть рынок можно назвать сильно диверсифицированным. В основном это регионы с развитыми активными рынками, большим числом сделок и крупными городами. В этот список в Сибири попали два региона. По данным «Циан», самая высокая конкуренция в Новосибирской области — в первом квартале 2023 года продажи квартир шли у 64 девелоперов, то есть монополизация рынка составляла менее 50%.

Источник данных в диаграммах: расчеты «Циан.Аналитики» на основе открытых данных ЕИСЖС

До 60% рынка топ-5 застройщиков занимают в 6 регионах, в том числе в Красноярском крае.

При этом эксперты «Циан.Аналитики» отмечают, что в большинстве регионов России монополизация рынка девелопмента за последние 2 года снизилась. В 22 регионах она, напротив, усилилась.

Источник данных в диаграммах: расчеты «Циан.Аналитики» на основе открытых данных ЕИСЖС

В Новосибирской области монополизация за 2 года выросла до 5% пунктов. В Иркутской, Томской, Омской областях, Красноярском крае монополизация рынка снизилась на 10-20%, в Хакасии — более чем на 20%.

По индексу Херфиндаля-Хиршмана, в 38 из 77 регионов России, в которых шли продажи в первом квартале 2023 года, значение индекса составляет менее 0,15; это означает, что рынки конкурентны и далеки от монополизации. И по этому показателю к ним в Сибири относится Новосибирская область

— Монополизация не менее опасна для рынка, чем спад продаж, «затоваривание» или удлинение сроков сдачи объектов, — комментирует Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитика». — Расчеты показывают, что за последние 2 года в большинстве субъектов РФ степень монополизации немного снизилась, сократилось количество регионов, где крупнейшие застройщики занимают критически высокую долю первичного рынка. Высокая степень диверсификации и в результате наличие конкуренции за покупателя — один из драйверов развития рынка на протяжении последнего десятилетия и важный фактор ограничения роста цен.

Генеральный директор ООО «КПД-Газстрой», депутат Заксобрания Евгений Покровский объясняет высокую конкуренцию на строительном рынке Новосибирской области тем, что Новосибирск является третьим городом России.

— Число компаний, заинтересованных в работе на этом рынке, значительно больше, чем в других регионах Сибири, и спрос на жилье в Новосибирске значительно выше, — говорит Покровский. — При этом в разных секторах строительного рынка конкуренция может отличаться, но, на мой взгляд, в таких сегментах, как «эконом», «люкс», компании чувствуют себя достаточно комфортно. Конкуренция, безусловно, есть. Например, мы работаем на эконом-рынке и тщательно следим за развитием других компаний нашего сегмента, смотрим на уровень их цен, как рынок на них реагирует, на объемы строительства.

По мнению собеседника редакции, высокая конкуренция на рынке новостроек полезна для покупателя, так как обязывает застройщиков уделять более пристальное внимание качеству жилья.

— Сегодня качество — один из главных показателей спроса на жилье. Сформировалась интересная тенденция: когда семья выбирает жилье, главную роль в принятии решения играет женщина. Она смотрит качество квартиры, оценивает, насколько далеко от дома до школы, детского сада, как обустроена площадка, состояние нежилых помещений, подъездных путей, — комментирует Покровский. — Это заставляет застройщиков обращать внимание на все: фасады, подъездные пути, детские площадки и т.д. Так что высокая конкуренция — это один из критериев более высокого качества жилья в любом сегменте. Иначе ты просто не продашь свои квартиры.

Собеседник редакции признал, что на ужесточение конкуренции в Новосибирске влияют инорегиональные компании, которые активно заходят на строительный рынок области.

— С одной стороны, это хорошо. С другой, на мой взгляд, нужно внимательно изучать, где они платят налоги. Если в Новосибирской области, то это одно, а если работают здесь, а платят в другом регионе — другое, — рассуждает Евгений Покровский. — Думаю, здесь есть определенный круг вопросов, которые нужно решать, прежде всего правительству области. Если компания начинает застройку, то она должна решить вопрос по подъездным путям, расширению зоны благоустройства? Или вы строите коробку, сдаете и убегаете?  Вот это должно настораживать.

Напомним, по данным «Авито Недвижимости», предложение на рынке новостроек в Новосибирске за квартал выросло почти на 50%. Если сравнивать рынок недвижимости первого квартала 2023 года с аналогичным периодом 2022-го, то предложение квартир в новостройках в Новосибирске выросло на 187,2%.

Ранее редакция сообщала, что почти треть жилья, введенного в Новосибирске в 2022 году, приходилась на 5 компаний.