Банки и застройщики нашли точки взаимного интереса на рынке

Рекордно низко

— В 2017 году ставки по ипотеке достигли рекордно низкого уровня — ниже, чем в докризисные периоды. Величина ставки и является основным драйвером роста объемов выдач в филиале нашего банка, — констатирует директор розничного филиала банка ВТБ в Новосибирске Елена Зайцева.

По мнению банкира, в такой ситуации программы лояльности позволяют вводить дополнительный стимул для поддержания спроса на объекты строящегося жилья.

К примеру, в ВТБ с 1 февраля действует акция «Больше метров — меньше ставка». При покупке квартиры на строящемся или вторичном рынке квартиры площадью выше 65 кв.м. заемщикам предоставляется дисконт 1% от базовой ставки (базовая ставка на стройку — 11,4%, вторичное жилье — 11,75%). Еще одна программа — «Люди Дела» — рассчитана на сотрудников бюджетной сферы и МВД. Такие клиенты могут получить дополнительный дисконт от 0,5% до 1% от базовой ипотечной ставки. Если клиент получает заработную плату на карту банка, скидка по ипотеке для него составит — 0,5 % от базовой ставки. Как результат, в первом квартале филиал выдал на 28,7% займов на покупку жилья, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (когда действовала ипотека с господдержкой — ред). Доля банка на рынке региона выросла на 1% до 6,37%.

В банке УРАЛСИБ ставки на ипотечные кредиты, для клиентов желающих приобрести строящееся жилье, начинаются от 10,4% годовых.

— Для клиентов оформивших кредиты ранее в других банках по более высокой ставке, мы предлагаем программу рефинансирования — от 11,9% годовых. В ее рамках в новом кредите можно объединить не только уже имеющуюся ипотеку, но и потребительские займы, задолженности по кредитным картам и автокредиты, а также включить в «тело» дополнительную сумму, чтобы получить ее наличными, — поясняет начальник отдела ипотечного кредитования Филиала БАНКА УРАЛСИБ в г. Новосибирск Екатерина Хмелевских.

Объем выдач ипотечных кредитов в банке за первый квартал 2017 года превысил показатели того же периода 2016 года более, чем в шесть раз.

Концепция ипотечного кредитования в Банке Акцепт в настоящее время предполагает развитие ипотеки на вторичном рынке.

— Мы не участвовали в программах господдержки, поэтому провала в продажах после их отмены банк на себе не ощутил, — рассказывает руководитель розничного направления Банка Акцепт Елена Гааль. — На текущий момент в качестве программ лояльности активно развивается программа лояльности для держателей зарплатных карт. Так, для действующих зарплатников возможно снижение ставки на 0,25% годовых от действующей ставки. Клиент, который является наемным сотрудником, может перейти в наш банк на индивидуальный зарплатный проект и у него тоже появится доступ к этой преференции. Кроме того, помимо возможности снижения ставки по ипотеке, у такого клиента открывается доступ к льготному потребительскому кредитованию.

До 31 июля в Банке Акцепт действует акция по приобретению квартир на вторичном рынке под низкую процентную ставку.

Вместе интереснее

За время кризиса многие банки и застройщики оценили эффективность совместной работы и разрабатывают проекты в которых заинтересованы две стороны. Вернее, три, если учесть, что выгоды от снижения ставки получает покупатель.

— Наша акция «Больше метров — меньше ставка» — реализуется с застройщиками и позволяет получить дисконт от базовой ставки ниже на 1% при покупке на строящемся или вторичном рынке квартиры площадью выше 65 кв.м. Если квартира меньше, то банк снизит ставку на 0, 85 % , при условии, что на объект недвижимости уже оформлено право собственности, — поясняет Елена Зайцева.

Кроме того, банк предоставляет скидки от партнера — застройщика в 0,5%. Однако, список партнеров в ВТБ не уточнили, заметив, что актуальную информацию можно получить в отделе продаж ипотечного кредитования.

Банк УРАЛСИБ с марта запустил акцию «Ипотечные каникулы» для клиентов приобретающих квартиры в строящихся домах.

— Суть акции в том, что по согласованию с застройщиком на 1 — 2 года клиент может оплачивать только половину платежа. Особенно актуальна программа для клиентов, которые арендуют жилье и планируют переехать в дальнейшем в новостройку, — говорит Екатерина Хмелевских.

Акцепт также прорабатывает возможность кредитования первичного рынка. Банк ведет работу с застройщиками, их аккредитации.

— Многие крупные строительные организации города уже подали заявки на рассмотрение. Для аккредитованных застройщиков также в банке действует акционное предложение по кредитованию по сниженной ставке, — пояснила Елена Гааль.

Директор Агентства недвижимости «Первый строительный фонд» Светлана Крумм рассказывает, что на протяжении многих лет компания является партнером ведущих банков, представленных в столице Сибири.

— Тесное партнерство дает нашей группе компаний преференции в банках, что позволяет предлагать нашим клиентам пониженные ставки по ипотечным кредитам — они у нас начинаются от 8,9%, — заявляет она.

На круглом столе на минувшей неделе начальник отдела жилищного кредитования ПАО «Сбербанк» Вера Невара сообщала, что в феврале банк снизил ставки и на первичку они начинаются от 10,4%, а на вторичку — от 10,75%. На долю первой приходится 41% выдач, второй — 59%. В общей сложности в первом квартале банк выдал 3 млрд рублей по ипотеке.

— Мы активно работаем с застройщиками по программе ипотека в рассрочку — сегодня к ней подключились около 20 компаний. Например, «Сибакадемстрой», ЗАО «Строитель». По моим данным, «на ручнике» оформлено порядка 20 кредитов, — рассказывает Невара. — Пять наших партнеров согласились работать по программе субсидирования ипотеки, что позволяет снизить первоначальную ставку — она начинается от 8,4-8,9% годовых.

Всему свое время

Мы попросили участников рынка оценить коэффициент полезного действия (КПД) программы господдержки и собственных разработок банков, застройщиков, а также синергетических проектов.

— Программа государственного субсидирования ставок (так называемая госипотека) выполняла задачу по снижению стоимости кредита на покупку строящегося жилья до конца 2016 года. В 2017 году уровень ставок в банках снизился до 10,4%, поэтому говорить о том, что вместо программы господдержки запущены и работают программы с застройщиками в корне не верно, — рассуждает Елена Зайцева. — Действующие совместные программы призваны подогреть интерес к строящимся объектам, а не снизить стоимость ипотеки для конечного потребителя, поэтому и говорить о КПД таких активностей по сравнению с госипотекой — неверно.

Екатерина Хмелевских также считает, что программа госипотеки была своевременна и полезна: она не дала упасть рынку в самый сложный момент.

— Сейчас в ней нет необходимости, многие банки предлагают хорошие условия кредитования и ставку ниже 12%, — констатирует она.

Светлана Крумм добавляет, что каждая программа дает свой результат в определенный период, в определенное время года: какая-та программа может казаться неэффективной зимой, но очень результативной летом.

— Такой показывает себя, к примеру, программа «Проезд в подарок». А вот программа для учителей и врачей, напротив, летом работает не так эффективно, зато полностью оправдывает себя в осеннее и зимнее время, — поясняет она. — В январе, когда банки повысили ставки, динамика продаж стала снижаться… Но мы предусмотрели этот момент и были к нему готовы. В первом месяце этого года мы запустили программу «Год без хлопот», по которой наш застройщик компенсировал расходы по процентам по кредитным договорам покупателей.

Директор по продажам ЗАО «Береговое» Олег Зотов на круглом столе на минувшей неделе отмечал, что компания пока обходится без спецпрограмм банков, так как квартиры застройщика пользуются стабильным спросом.

— Однако, мы внимательно следим за ситуацией на рынке. Если она будет меняться, то мы будем готовы их использовать, — добавил он.

Рынок клиента

В целом, по мнению Светланы Крумм, ситуация для заключения сделки сегодня более чем благоприятная: от банков поступают десятки предложений по проведению совместных с застройщиком программ, что позволяет конечному покупателю не только сэкономить, но и выбирать ту программу, которая подходит конкретно ему. В «Первом строительном фонде» в течение всего года действуют различные программы лояльности для клиентов, независимо от экономической ситуации в стране. В компании уверяют, что для каждого клиента подбирают индивидуальное решение, цену, ставку от банков-партнеров, условия страхования и даже условия оформления и проведения сделки.

— Программы «Первого строительного фонда» рассчитаны как на жителей Новосибирска, так других регионов России и даже ближнего зарубежья: для жителей Севера, для Кемерово и Новокузнецка, для Иркутска и Иркутской области, для жителей Республики Казахстан. Среди программ лояльности, к примеру, программы для врачей и учителей, для военнослужащих, скидки при повторной покупке, рассрочки, программа обмена или, как принято ее называть, trade-in, для регионов и ближнего зарубежья — программы «Проезд в подарок», когда компенсируется проезд на подписание договора долевого участия. При этом клиенты могут выбрать вид транспорта: самолете или поезд, — перечисляет Крумм.

Анализируя предпочтения клиентов эксперт отмечает, что ключевыми факторами являются место расположения дома, цена, благоустройство, сроки и качество строительства, наличие школ и детских садов.

— Сегодня покупатель достаточно ориентирован, поэтому на первый план выходит сервис: грамотный специалист по недвижимости, предоставление своевременной качественной информации, правильно организованная экскурсия по объектам строительства, юридическое сопровождение сделки, предоставление услуг ипотечного брокера. И программы лояльности в этом плане играют не последнюю роль, —констатирует она.

Директор по продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов соглашается, что сегодня строительные компании ценят каждого клиента, поэтому рынок переполнен скидками и акциями от застройщиков. В то же время он полагает, что речь идет скорее о количестве, чем о качестве. Покупатели перестают ориентироваться в этих предложениях.

— На наш взгляд, в сложившейся ситуации, на первый план выходит развитие клиентоориентированных сервисов. Мы видим перспективу развития компании в новых сервисах и способах покупки для клиентов. Поэтому мы разработали «Программу решения квартирного вопроса», которая начала работать с 1 апреля, — поясняет он.

В программу входит обмен квартир с выкупом ипотеки, межрегиональные сделки, бесплатное юридическое сопровождение. Также «Сибакадемстрой» запускает субсидирование первоначального взноса по ипотеке.

Застройщики отмечают, что постоянно разрабатывают не только новые программы, но и каналы привлечения клиентов. Директор по продажам ДСК «КПД Газстрой» Эдуард Ляхов заявил, что является адептом интернет-маркетинга, который выбирает до 40% рекламного бюджета компании. На партнерские каналы продаж приходится около 50% реализованных квартир. Однако, застройщик не исключает, что этот канал может перетянуть на себя до 60% объема.

— Сейчас мы тестируем еще одни канал: рекомендации. Когда покупатели квартир в «Чистой слободе» приводят к нам своих друзей, то мы даем им скидку. В первый месяц акции мы провели 7 сделок, во второй уже 19. Считаю, что смысл в этом есть, — говорит Ляхов.

Он добавляет, что сделка по рекомендации самая дешевая для застройщика.

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев уверен, что на существующем этапе развития рынка застройщики должны искать свои фишки в ипотеке.

— Кто-то уже предлагает ипотеку под 8,4%, кто-то готов давать рассрочку на время строительства дома. При этом, практика показывает, что на рынке все более выраженным становится такой параметр, как «квартирная карьера», — рассуждает аналитик. — Если застройщик постоянно улучшает качество сдаваемого жилья, а также инфраструктуру, то люди готовы покупать следующую очередь и вкладывать в новостройки бОльшие суммы.

С оптимизмом

Совокупность складывающихся факторов приводит к тому, что участники рынка выстраивают достаточно оптимистичные прогнозы на будущее. Банки группы ВТБ, в рамках стратегических задач, намерены увеличивать ипотечный портфель на 15% в год. Хотя, по прогнозам, существенную часть прироста на себя пока будет забарать вторичка.

— С начала года мы отмечаем изменение вектора спроса в сторону вторичного жилья: так если в 2016 году около половины сделок по приобретению жилья проходились на новостройки, то теперь более 60% сделок по ипотеке в филиале оформляются на вторичное жилье, — поясняет Елена Зайцева.

Банк УРАЛСИБ в 2017 году планирует увеличение портфеля в два раза. Для решения этой задачи были созданы центры ипотечного кредитования в регионах, работа которых организована таким образом, чтобы необходимые операции можно было осуществить в одном офисе.

— Действующие программы ипотечного кредитования УРАЛСИБА предлагают хорошие условия и привлекательные ставки. Кроме этого, мы активно работаем с агентствами недвижимости и строительными компаниями. Банк УРАЛСИБ предлагает ипотечные кредиты на приобретение квартир в многоквартирных домах, квартир в таунхаусах, апартаментов и индивидуальные жилые дома, — перечисляет Хмелевских.

В Акцепте более осторожны в прогнозах. Елена Гааль напоминает, что приоритетным направлением в ипотечном кредитовании в банке является работа со вторичным рынком недвижимости, а доля первички всегда была не значительна. 2017 год не станет исключением.

— Несмотря на то, что планируется снижение требований к партнерам-застройщикам, разработка совместных спецпрограмм, мы не ожидаем большого прироста кредитов на покупку квартир в стройках. Это объясняется действующим рынком. Традиционно пропорции в ипотечном портфеле банка поддерживаются на уровне 85% — вторичка и 15% — первичка. Увеличение ипотечного портфеля планируется в основном за счет кредитования сделок на вторичном рынке, — уточняет собеседник Infopro54.

Светлана Крумм уверена, что для дальнейшего развития строительной отрасли необходимы региональные меры ее поддержки.

— Жилищное строительство играет важную экономическую и социальную роль — это факт и от него никуда не деться. Считаю, что необходимо снизить финансовую нагрузку на покупателя при внесении первого взноса по ипотеке. Необходима поддержка не только для малоимущих и малообеспеченных семей, а для всего населения, которое желает улучшить условия проживания. Необходимы программы для молодых семей, которые не могут купить жилье, потому что им приходится снимать квартиру — они попросту не могут позволить себе купить недвижимость в строящемся объекте, выплачивать ипотеку и в то же время до сдачи объекта платить за арендную квартиру, — перечисляет она.

По оценкам Крумм, снижение ипотечных ставок до 5% на период строительства для молодых семей увеличило бы динамику продаж недвижимости от застройщиков минимум до 20%.

Фото:  пресс-службы банков, пресс-служба Первого строительного фонда, компании Сибакадемстрой, Антон Сергеев

Юлия Данилова