КРТ-раздора

Верховный суд начал рассматривать дела, связанные с так называемой КРТ-монополией, которую уже можно назвать трендом российского строительного рынка. Такие прецеденты есть в том числе в Новосибирске, когда под предлогом комплексного развития территории ограничивается выдача разрешений на строительство (РНС). Об этом на конференции ЕРЗ.РФ сообщил юрист по недвижимости, глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев. Напомним, в столице Сибири система выдачи разрешений на строительство и возведение жилых домов только в рамках КРТ действует уже год. В августе министр строительства региона Дмитрий Богомолов сообщал, что выдача РСН в регионе упала за год в два раза.

Кучембаев пояснил, что КРТ-монополия — это запрет на любое новое жилищное многоэтажное строительство вне КРТ, который принимается на уровне региона или муниципалитета.

— Это приводит к тому, что в городах сейчас достаточно сложно найти хоть какую-то площадку под застройку. Кроме того, уже есть прецеденты, когда готовящийся под жилую застройку земельный участок, оказывается частью большой территории КРТ. В итоге встает вопрос о том, что предыдущий правообладатель — профессиональный застройщик — должен уйти и отдать свой участок мастеру-застройщику, который будет работать в рамках КРТ, — пояснил юрист.

Эксперт отметил, что изучил все проекты, запущенные в Новосибирске после введения КРТ-монополии.

— Мы видим просто КРТ-правообладателей на отдельных земельных участках и не видим никакую социалку, которая «сидит» у них в решении о КРТ. Тут отдельно можно рассуждать, что социалка может выйти на уровне договора или проекта планировки. К сожалению, сама регламентация КРТ не исключает таких вероятностей. Но фактически получается, что мы вводим запрет на строительство без КРТ только для того, чтобы обеспечить новостройки инфраструктурой. При этом в самих проектных решениях этого не достигаем. То есть получается, что запрет на строительство без КРТ не подкрепляется практикой по строительству инфраструктуры в рамках КРТ, — констатировал юрист.

Он рекомендовал обратить на опыт Москвы в работе с КРТ. Столица выпускает проект решения, в котором сразу указано, сколько квадратных метров социалки необходимо построить, сколько мест создать в садиках и школах, чтобы обеспечить территорию КРТ.

При этом, по наблюдению эксперта, даже в тех регионах, где нет КРТ-монополии, суды на уровне округов стали ограничивать жилищное строительство без социалки.

На уровне Уральского федерального округа уже есть такие прецеденты.

Генеральный директор ООО «Институт развития строительной отрасли», ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик отметил, что случаев, когда застройщик выиграл в таких судах, очень мало. Кроме того, есть прецеденты, когда власть аннулирует ранее выданные разрешения на строительство из-за нерешенного вопроса с социальной инфраструктурой. Оспорить это невозможно, так как практика уже устоялась

— В целом мы видим общую картину, что и судебная практика, и законодатель уверенно и настойчиво движутся в сторону наложения на застройщиков обязанностей разными способами создавать социальную инфраструктуру. Норма, прописанная в законе, о том, что «строить детские сады и школы — это обязанность государства», я так понимаю, забыта, — добавил Холопик.

Алмаз Кучембаев подтвердил, что сейчас институт КРТ властями используется как возможность переложить ответственность на застройщика за строительство, но таких федеральных норм нет, и пояснил, что ждет появления связанных с этим судебных споров.

— Особенно интересны ситуации, когда в решении о КРТ нет никаких требований о социалке, а потом при разработке ППТ появляются расчеты по социальной инфраструктуре. При этом по договору КРТ застройщик уже купил право застройки, где обозначены параметры и экономика строительства. А потом власть говорит: «Так получилось, что близлежащие районы социалкой тоже не обеспечены. Давайте, мы этот дефицит на новой территории компенсируем». Не исключаем, что будут споры и между застройщиками КРТ: на чей участок «садить» школу, на кого возложить эту обязанность.

Минимальная площадь

Еще один тренд, связанный с комплексным развитием территорий, ярко продемонстрировал Красноярск, который в середине октября ввел минимальную площадь КРТ — не менее 5 гектаров.

— Изначальная идея шла из того, а можно ли вообще из одного участка делать территорию КРТ. Если да, то это подарок для правообладателей, получающих первоочередное право на развитие площадки. Им не нужно идти к соседям и договариваться: «Давайте вместе развиваться, так как город решил, что здесь будет жилье вместо бывшего завода, который мы уже «распилили» и используем под склады». Договориться, как правило, в такой ситуации невозможно, и из-за этого землю забирают. В этом как бы польза и полезность КРТ. В качестве варианта можно из 10 гектаров большущего завода сделать, условно, 10 участков — и пусть каждый собственник строит у себя отдельный дом. Но здесь мы теряем комплексность развития территории. Именно поэтому встал вопрос о минимальной площади КРТ, чтобы развивать элементы планировочной структуры, предусматривать сразу все аспекты обеспеченности будущего жилья необходимой инфраструктурой, — рассуждает Алмаз Кучембаев.

В Красноярске, по его словам, принято решение делать КРТ только тогда, когда сформируется большая территория. В итоге есть риск, что остановится развитие небольших участков.

— Если они расположены в одном контуре, то еще есть шанс, что территории объединятся в площадку 5 гектаров. А если в разных частях города? В законодательстве прописано, что многоконтурное КРТ может существовать при условии, что каждая территория соответствует неким признакам деградации, что там есть самовольные, аварийные постройки и т.д. Но в целом очень сложно воспринимать даже 5 таких маленьких участков как комплексное развитие, — пояснил он.

В Москве Институт экономики города не видит возможности формировать КРТ менее 2,5 гектаров.

— При этом в регионах мы не видим проектов планировки территорий (ППТ), нет никаких расчетов на социалку, нет понимания, под какую школу, садик развиваем отдельную территорию КРТ. Можно ли прицепиться к существующей инфраструктуре, что может быть логично из-за падения демографии, либо при строительстве нового жилья нужно ориентироваться только на новые школы, садики и т.д. Когда мы заходим в споры о том, правильно ли здесь по ППТ «сажать» школу, нам письма дает Минобразования, которое в принципе ничего не знает про квадратуру и планировку города, а исходит из своих каких-то административных норм. Думаю, что следующим этапом судебной практики будет спор по этим письмам, — прогнозирует юрист.

Ольга Зайцева, руководитель отдела градостроительства и продукции «РГС Девелопмент» рассказала, что в Московской области без подготовки и утверждения на уровне правительства региона мастер-плана развития территории КРТ никакие изменения в документы генплана и ПЗЗ области не вносятся. При этом в Московской области градостроительные нормативы уточняются минимум раз в полгода.

— Нередки случаи, что при завершении разработки проекта ты видишь, что технико-экономические показатели, которые заложены в градконцепции, существенно изменились. При этом по объемам строительства — в меньшую сторону, а по социалке нормативы остаются. Позиция органов власти такова: вы можете хоть вдвое меньше построить, но социалку вы обязательно будете строить ту, что закреплена в КРТ. Плюс расходы на переселение, составляющие минимум 10%, — поделилась Зайцева.

Ущемление интересов правообладателей

Когда речь идет о КРТ на участке с существующей застройкой, то в подавляющем большинстве случаев возникает вопрос об изъятии имущества правообладателей. Алмаз Кучембаев считает, что это является ограничением прав.

Он рассказал, что сейчас ведет 3 больших проекта КРТ, связанных с промышленными территориями, где от 10 до 20 правообладателей.

— Мы хотим показать, что нужно сохранить промзону. Там есть очень серьезные лейблы, и они хотят развиваться. Предприниматели заявляют, что если им вменят развитие, то готовы провести реконструкцию, сделать красивые фасады, учесть еще ряд требований, чтобы остаться владельцами. Дело в том, что при КРТ упущенную прибыль от застройки правообладателям никто не возмещает, и никто не учитывает, что собственники сами готовы развивать свои объекты. Здесь мы нащупываем еще один тренд, когда КРТ, нацеленный на развитие территории, из-за масштаба превращается в «консервы». Площадка стагнирует, хотя есть потенциал для ее развития, — констатирует юрист.

Напомним, в Новосибирске в рамках Сибирской юридической недели состоялась сессия «Можно ли обойти запрет на строительство без КРТ?». С докладами выступали градостроительные юристы и члены судейского сообщества. Эксперты оценили перспективы дел об оспаривании запрета на строительство в городах вне программ комплексного развития территорий.

С 2023 года в Новосибирске заключены 18 договоров КРТ, которые охватывают более 1 миллиона квадратных метров жилья и свыше 62 гектаров городской территории. Еще 13 проектов находятся на согласовании.

Ранее редакция сообщала о том, что в Новосибирске на торги под застройку выставлены 5 участков в новом микрорайоне «СмартСити».