По наблюдению гендиректора сети агентств недвижимости «Квадротека» Владимира Голованова, малый и средний бизнес в Новосибирске в последние годы старается освободиться от отдельных площадей, предпочитая арендовать их у крупных торговых сетей.

— Долгое время — до последнего кризиса — считалось, что стрит-ритейл, маленькие магазинчики на центральных улицах — неубиваемые. Да, там очень высокая арендная ставка, но они всегда заполняются. Но за последние 2-3 года сколько висело на них объявлений «сдам» или «продам»? Сейчас бизнес уже не готов использовать данные объекты: ни арендовать их, ни покупать. Мы пережили очень глубокий спад сделок на рынке коммерческой недвижимости, — комментирует гендиректор сети агентств недвижимости «Квадротека» Владимир Голованов. — Заметили, как основные игроки переместились в крупные торговые форматы типа «Ауры» или «Меги»? Они там арендуют помещения. Раньше было достаточно много самостоятельных бутиков, а теперь все средние игроки стараются арендовать какой-то кусок большого торгового центра. А в бутиках — стрит-ритейле — остались достаточно крупные торговые сети, которые готовы продолжать стоять отдельно. При этом остаются востребованы маленькие помещения в 20-30 кв. м на проходных местах. Это касается торговли цветами, фастфудом, аптечных киосков.

Тенденцию перехода ритейлеров на площади крупных торговых сетей как следствие кризисных явлений отмечает и управляющий партнер, директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков.

— Идет восполнение того падения, которое у нас произошло в кризис, поскольку коммерческая недвижимость линейно связана с общей экономической ситуацией. У нас пятый год подряд происходит снижение доходов населения. А это отражается на кассах торговой недвижимости. Если снижается выручка в кассах, ритэйлеры вынуждены сокращать площади аренды. С площадями под производство примерно та же самая ситуация, — рассуждает Марков. — В секторе торговой недвижимости довольно хорошо пережили кризис крупные торговые центры. Они ввели индексированные арендные ставки, привязанные к выручке арендаторов. У нас серьезно развивался сектор торговой недвижимости, например, магазины у дома: «Пятерочка», «Магнит», в которых ритейлеры разбирали помещения в аренду и собственность. Этот сектор был довольно раскручен. Что касается крупных объемов на этом рынке, то у нас третий год стоит на сдаче ТЦ «Европейский» (около 100 тысяч кв. м) напротив Калининского универмага. Собственник не вводит его в эксплуатацию, поскольку боится, что поставит на баланс, начнет нести эксплуатационные расходы, а арендный поток не будет их покрывать.

О процессах оптимизации спроса на торговые и производственные помещения говорит и президент клуба Управляющих бизнес-центрами, доцент кафедры корпоративного управления и финансов НГУЭУ Татьяна Гениберг.

— Все компании сегодня стремятся сократить расходы. Некоторые вообще отказались от офлайн-торговли, офисных площадок, сделав акцент на производство. Например, маркетинг сейчас очень активно ведется через интернет, а в рамках производственных помещений выделяется часть под офисы, — перечисляет она

По словам эксперта, кризисные явления в экономике отразились и на снижении спроса на покупку коммерческих площадей. Сейчас бизнес больше интересует аренда.

— Сделок купли/продажи мало. У покупателей либо нет денег, либо они очень сильно демпингуют, и продавцы не всегда готовы продать свой актив по такой низкой цене, — поясняет Татьяна Гениберг. — Хотя спрос на покупку помещений примерно в 100 «квадратов» в трафиковых местах достаточно устойчивый. Другое дело, что предложение не удовлетворяет этот спрос из-за высокой цены: от 180 до 250 тысяч рублей за кв. м. Считаю, что адекватная цена должна быть около 100 тысяч, хотя для меня, как инвестора, такая цена тоже является завышенной. Потребность есть и в универсальных помещениях на 2-3 линии на первом этаже, где удобно размещаться при невысоких арендных ставках. Они по стоимости получаются дешевле, чем трафиковые места, здесь можно открыть производство, организовать продажи.

Тенденция «кучкования» бизнеса сегодня характерна для всех районов Новосибирска. Эксперты говорят о формировании якорных арендаторов, вокруг которых «садятся» бизнесы-сателлиты, востребованные у клиентов.

По оценке гендиректора ГК «Отелит DEVELOPMENT»(специализируется на торговых помещениях), исполнительного директора Новосибирского регионального отделения «Деловая Россия» Евгения Бурденюка, наибольшую доходность для арендодателей сегодня показывают автономные, отдельно стоящие магазины с отдельным входом на первой линии в плотнонаселенных жилых микрорайонах («Стрижи», «Снегири» «Матрешкин двор»).

— С точки зрения всей недвижимости, это — небольшой объем. Но в нашей узкой специализации эта недвижимость — самая дорогая, самая ликвидная в плане доходности на квадратный метр, — комментирует Бурденюк. — Мы строим или покупаем такие объекты, расположенные в хороших проходных местах, но отталкиваемся от потенциальных арендаторов: что им нужно и интересно. Практика показывает, что наиболее востребованный формат у арендаторов включает пять консолидированных составляющих — это супермаркеты, пивные магазины, пекарни, аптеки и магазины кормов для животных. Вокруг них мы размещаем вспомогательные объекты или более локальных арендаторов, типа общепита, кафе, фастфуда и так далее. Спрос на такие помещения стабилен. Но если хотя бы на 50 метров «промахнуться» с трафиком, то можно получить вечно пустое, никому не нужное помещение. А магазины, встроенные в первые этажи зданий, сдаются тяжелее, и арендные ставки там ниже, чем в отдельно стоящих помещениях.

Фото автора