Разрешение на строительство без мастер-плана

«Обратиться к председателю Cовета депутатов с просьбой: направить от Cовета письмо в адрес мэра и застройщика земельного участка и рекомендовать застройщику участка бывшего аэропорта подготовить и презентовать расширенный мастер-план всей территории на основании подготовленного техзадания, при подготовке согласовать с профильным департаментом мэрии и министерством Новосибирской области строительство необходимых социальных и инженерных объектов с указанием дат планируемого строительства. После подготовки подробного мастер-плана предоставить его на рассмотрение в архитектурно-градостроительный совет Новосибирска. Мэрии Новосибирска рекомендовать не выдавать застройщику разрешение на строительство жилых домов до исполнения вышеуказанных рекомендаций», — такое решение приняли участники расширенного совещание постоянной комиссии горсовета Новосибирска по градостроительству, на котором гендиректор компании «СДС-Финанс» Светлана Кононова представила депутатам концепцию развития территории, прилегающей к городскому аэропорту. Однако в рамках данного совещания представитель компании-застройщика осветила не всю территорию, а только ее часть площадью около 35 га, на застройку которой уже получено разрешение мэрии.

По замыслу застройщиков, здесь на первом этапе на территории в 35 га планируется возвести жилой дом на 102 квартиры, школу и 3 детсада: встроенный на 220 мест и 2 отдельно стоящих на 60 мест каждый.

— Это территория, которая не накрывается глиссадой аэропорта, — рассказывает Кононова. — Транспортная и социальная инфраструктура составляет 18 га, дорожно-транспортная сеть (улица Жуковского, Красный проспект и внутриквартальные дороги) — более 13 га, поликлиника на 800 посещений, 3 детсада на 300 мест и школа на 1,2 тысячи мест. Жилфонд — 255 тысячи кв. м, и, если быть точными, будут проживать 10,6 тысячи человек. Потребуется небольшая корректировка в части расположения объектов социальной инфраструктуры, которую мы подвинули, чтобы обеспечить территорию школами, детсадами и поликлиникой.

Однако большинством участников представленный проект был раскритикован. Почему именно?

Почему не КРТ?

Одна из основных претензий большинства выступавших городских и областных депутатов, а также чиновников профильных подразделений мэрии, касалась того, что вместо конкретного мастер-плана с детально прописанными мероприятиями компания-застройщик показала «невнятную картинку».

— Если мы говорим про мастер-план, то должна быть более развернутая презентация, — заявил по окончанию доклада застройщика модератор заседания, председатель комиссии по градостроительству Сергей Трубников. — Скажу честно, что ожидал намного больше услышать.

В подобном ключе о неудовлетворительной презентации проекта высказались и другие участники совещания.

— Представленный доклад не тянет ни на что, кроме порки, придется пересдавать, — считает, в частности, депутат горсовета Игорь Украинцев. — Даже 35 га не смогли представить так, чтобы мы захотели это реализовывать. Наши опасения связаны с будущим проектом, который должен стать изюминкой города, а не его головной болью. Надо расширять взаимодействие всех подразделений представительной, законодательной и исполнительной власти. Перефразирую классиков: утром — мастер-план, вечером — разрешение на строительство.

При этом, несмотря на то, что застройщик представила только самую первую очередь работ, речь идет о масштабном проекте, охватывающем в дальнейшей перспективе несколько сотен гектаров с необходимостью развития на территории дорожной, социальной и транспортной инфраструктуры.

— Надо идти от общего к локальному участку, — говорит вице-мэр Алексей Кондратьев. — Есть вопросы, которые мы задавали в части работы с ресурсоснабжающими организациями. Координацию мы готовы осуществить, но на всю территорию полезной площади. Мы с вами и депутатами готовы поучаствовать на этой площадке, но при условии, что уже будет проработан вопрос с объемами необходимых мощностей по водоснабжению, теплоснабжению, электроснабжению, будут ориентиры для ресурсоснабжающих организаций и сроки включения этих вопросов в инвестпрограмму. Тогда мы будем «рисовать» освоение всей территории, и жители будут спокойны в части обеспечения необходимой инфраструктурой.

Напомним, что ранее городские и областные депутаты в своем обращении по поводу застройки уже высказывали опасения, что со строительством новых объектов прилегающая территория не выдержит транспортной нагрузки.

Проблемы транспортной доступности признают и в региональном правительстве.

— С одной стороны, нам важно развитие строительства, — говорит начальник управления архитектуры и градостроительства Минстроя области Дмитрий Тимонов. — Но нам важно комплексное развитие. Почему бы не заключить соглашение о комплексном развитии, определить сроки? Мэрия возьмет обязательства по строительству дорог, соцобъектов. Исходя из этого сложится объем ввода, который мы можем себе позволить для данной территории. Нагрузка ляжет не только на городской, но и на областной бюджет. Поэтому, думаю, в рамках комиссии по комплексному развитию следует разграничить условия между сторонами.

Муниципальный уровень полностью брать на себя «дорожные» полномочия финансово не готов.

— У нас все северное направление, если ехать из города, практически замыкается на двух крупных магистралях — Красном проспекте и улице Жуковского, — говорит председатель комиссии по бюджету и налоговой политике Кирилл Покровский. — Строительство и продолжение этих дорог, желательно с развязками, — это просто необходимые меры. Дмитрий Сергеевич (Тимонов) веселую фразу сказал: «Пусть мэрия возьмет на себя обязательства…». Нет, вы берите на себя обязательства в рамках области, потому что наш бюджет, особенно в части капитального строительства, в части дорожной инфраструктуры зависит либо от субъектового, либо от федерального бюджета.

О комплексном развитии территории как более приемлемом сценарии говорит депутат Заксобрания, зампредседателя строительного комитета Илья Поляков.

— Дороги, о которых вы ведете речь, не дадут ничего, — считает депутат. — Они заканчиваются непонятно где и как. Если не прорабатывать вопрос строительства метро или запуска трамвая, не прокладывать транспортный коридор, мы получим глобальный коллапс. Эту территорию нужно однозначно рассматривать в полном объеме. Я полностью поддерживаю предложение: накрывать это все КРТ, которое подразумевает взаимные обязательства застройщика, муниципалитета и областного правительства, где очень четко синхронизированы темпы строительства дорог, социальной инфраструктуры.

Звучало немало вопросов и о развитии социальной отрасли.

— Мне, как медику, очень интересно как раз строительство учреждений здравоохранения, — говорит депутат Владислав Люмин. — Надеюсь, что следующий раз нам будет предоставлена поэтапная схема развития микрорайона. Строя «город внутри города», надо предусмотреть строительство больницы, где могли бы нарастить количество коек и класть пациентов, число которых увеличится. Если строите поликлинику, то предусмотрите и стационар.

Неясна пока ситуация даже с анонсированными социальными объектами. Например, как долго детям жителей первых будущих домов предстоит ждать появления детсада, о чем спросил депутат Степан Сафонкин.

— Наше собрание показывает, насколько небезразличен вопрос не только Заельцовскому и части Калининского района, но в целом городу, — говорит Сафонкин. — Мастер-план должен предусматривать не только какой-то один объект — школу или детсад. Если мы говорим о планировании на десятилетия, то давайте, чтобы сразу в этот срок люди, которые въедут в первый дом, уже получили все социальные услуги. У нас как часто бывает: ребенок уже в армию пошел, когда детсад для него только построился. Поэтому считаю разумным прийти сегодня к дорожной карте, условиям, при выполнении которых мы начинаем уже широко осваивать эту площадку.

О детсадах, точнее, против таковых в виде встроенных, а не отдельно стоящих помещений, высказался и председатель комиссии по социальной политике Игорь Титаренко, напомнивший схему превращения подобных объектов в офисы.

— Как было выдано разрешение, откуда вы радиус брали? — обратился депутат к застройщику. — Существующая инфраструктура помогла выдать разрешение? Либо мы говорим о замыленной истории, которая уже уши режет, по встроенным и пристроенным детсадам? Если они там будут, это будет позорище на весь город и на всю страну. Я хотел бы максимально предостеречь, чтобы там истории с встройками и пристройками не было. Если это история, когда помещения потом в офисы переводятся, то извините, друзья, мы получим невероятное возмущение.

Представитель застройщика уверяет, что данный опыт со встроенными садами удачно был реализован в Кемерове. В исполнительной муниципальной власти в курсе планов застройщиков по части социальной инфраструктуры, но тоже заявляют о недостаточной детализации представленного проекта.

— Есть сегодня механизм, который в рамках КРТ можно и нужно реализовывать, — говорит вице-мэр Алексей Кондратьев. — Тогда бы мы имели на первый квартал 2022 года последовательность действий в части строительства жилья и обеспечения необходимой инфраструктурой. Что касается социнфраструктуры, то это вопрос на злобу дня. Нужно было показать этапность по годам строительства, чтобы было понятно, что получено разрешение на строительство объекта, для которого пока одного детсада много. Но вопрос в том, чтобы мы понимали, когда по времени нам необходим уже построенный детсад. Детализация нужна в этапности освоения территории.

Как следует из еще одного пункта постановления, в ближайшее время аналогичное обсуждение проекта должно пройти уже на площадках регионального уровня — Заксобрания и правительства области.

Что с культурной программой?

На обсуждении не обошлось и без культурной составляющей, касающейся, во-первых, внешнего облика будущего жилмассива.

— Серость полная, — говорит о проекте зампредседателя строительного комитета Заксобрания Евгений Покровский. — Ну, наставите этих коробок. Понимаю, что это, может быть, экономически выгодно. Над этим вам надо будет еще поработать.

Представленный проект в эстетическом плане не радует и госинспекцию по охране памятников культурного наследия, о чем заявила ее председатель Елена Медведева. По словам чиновницы, здание бывшего аэропорта, построенное в 50-е годы 20 века и являющееся памятником местного муниципального значения, «теряется» на фоне типичных высоток.

— Если позиционировать развитие этой территории как создание нового района города, то хотелось бы видеть больше какой-то стилистики, характерных черт и элементов к застройке, которая прилегает к памятнику, — считает Медведева. — Мы неоднократно рассматриваем проекты, которые предоставляются застройщиками. Например, компания «Инские холмы» представляла свой проект. Мы находили какие-то компромиссы, варианты изменения подходов к проектированию. Менялась этажность: рядом с памятниками она понижалась. Не нужно воспринимать инспекцию как какого-то жандарма, мы готовы к взаимодействию.

Однако основная претензия — к состоянию самого памятника архитектуры, за невыполнение взятых обязательств по сохранности которого застройщик уже «влетел» на штраф.

— Компания неоднократно получала задание, — сообщает руководитель инспекции. — У меня есть справка, что до 2016 года была разработана документация на противоаварийные работы. В этом году компания уже оштрафована на 100 тысяч рублей за неприятие мер по сохранению памятника. Призываем максимально быстро запроектировать и начинать работы. Никто не мешает проводить антиаварийные и консервационные работы уже сейчас. Есть участки, через которые просто льется дождь, есть провалы в стенах. Есть хорошо сохранившиеся элементы внутри здания.

По словам Светланы Кононовой, к реконструкции объекта компания намерена приступить весной, как только установится сухая погода, а пока «СДС-Финанс» готовится приступить к обследованию объекта.

— Мы, конечно, приветствуем застройщиков, которые строят жилье, создают рабочие места, развивают инфраструктуру, — выразил мнение коллег по депкорпусу председатель комиссии по городскому хозяйству Игорь Кудин. — Но я «впечатлен» информацией, которую вы озвучили. Была надежда, что многие вопросы снимутся, а их стало еще больше. Коммуникация у вашего предприятия выстроена неважно. Вы видите, что пришли депутаты Заксобрания, у них тоже есть вопросы и тоже вакуум информации.

Забота о городе или недобросовестная конкуренция?

Что касается позиции застройщика, то Светлана Кононова, отвечая на критику депутатов, заявила, что готова представить проект целиком, если бы не одно «но» финансового характера.

— Застройщики меня поймут, — обратилась директор компании к участникам совещания. — У нас сейчас проектное финансирование. То, что мы сейчас отработаем, ни один банк на 30 лет не даст кредит, почему мы и говорим про поэтапное освоение данной территории. Безусловно, мы проект можем презентовать. Но давайте принимать ту действительность работы застройщиков с банками: ни один банк на 30 лет вперед смотреть не будет

При этом, как считает директор компании, критику, озвученную депутатами, можно расценивать как элемент недобросовестной конкуренции.

— Какие основания «рекомендовать не выдавать разрешение»? — Заявила Кононова в ответ на проект постановления. — Мы не нарушаем ни один закон, обращаясь за разрешением на строительство. Вся инженерная инфраструктура на дома на 35 га проработана. Мало того, с ресурсоснабжающими организациями у нас даже заключен договор на техприсоединение. Не вижу оснований рекомендовать запрещать выдачу разрешений. Или в этом случае на аналогичную площадку приглашать прилегающих застройщиков и в комплексе смотреть. Потому что по всем направлениям Новосибирска мы видим аналогичные проблемы. Я не хотела бы, чтобы эту площадку рассматривали как элемент недобросовестной конкуренции.

Стоит отметить, что данное замечание вполне обосновано, так как подавляющее большинство депутатов горсовета Новосибирска и Заксобрания Новосибирской области в той или иной степени связаны со строительными компаниями, работающими на новосибирском рынке — ГК «Стрижи» (Игорь Украинцев,  Илья Поляков), ГК «КПД-Газстрой» (Кирилл и Евгений Покровские), ГК «Энергомонтаж» (Игорь Атякшев, Иван Сидоренко), ООО «ГаммаСтрой» (Ашот Рафаэлян).

В настоящее время в собственности «СДС-Финанс» находятся 215 га территории бывшего городского аэропорта Новосибирска.