Мнимые инвестиции

— Владимир Германович, можете дать свою оценку ситуации на рынке строительства жилой недвижимости Новосибирска?

— Лично я, как оптимист, считаю, что ничего особенного не произошло. Ну простояли объекты закрытыми неделю. Обидно, что это произошло в относительно теплый сезон, когда можно развертывать деятельность на площадке в полную силу… Но что значит неделя для строительного процесса, когда дом возводится около полутора лет? Да, есть небольшая просадка, но она не фатальная. Зачем страдать и нагнетать обстановку? Не понимаю. Для того чтобы «под шумок», прикрываясь «влиянием кризиса», списать собственные ошибки? Уверен, сейчас просто нужно работать — и никаких проблем ни у кого не будет.

— А как скачок курса валюты, карантин сказались на спросе?

— Экономика — система довольно инерционная. С одной стороны, мы видим, что у населения есть отложенный спрос на покупку квартир. Видим, что, переживая из-за падения курса национальной валюты, люди начинают забирать деньги с вкладов и направляют их в квартиры. С другой стороны, для большей части граждан квартира — это дорогая покупка, которая совершается 1-2 раза за всю жизнь. Как правило, она серьезно меняет жизненный уклад. Маловероятно, что этот процесс можно ускорить просто потому, что кто-то чихнул, в очередной раз подрос доллар и т.д. Да, сейчас на рынке недвижимости есть спекулянты, но это тоже нормальное явление. В основном же те, кто покупает квартиры сегодня, уже планировали это сделать. Карантин и кризис, возможно, чуть подкорректировали эти планы в сторону ускорения их реализации.

Я считаю, что с нашей экономикой, с эскроу-счетами сейчас фраза «инвестиции в жилую недвижимость» абсолютно некорректна. Чтобы купить недвижимость, люди забирают деньги с вклада и берут ипотеку, то есть снова отдают свои деньги в банк. При том что ставка по жилищным кредитам в последнее время ниже не опускалась. Даже если берут квартиру за наличку, но по проектному финансированию, покупатели размещают средства на эскроу-счетах, то есть снова в банках. По факту они перекидывают средства со счета на счет. Это мнимые инвестиции!

— Как оцениваете меры поддержки бизнеса, которые сейчас предлагаются на федеральном региональном уровне?

— Они феноменальны. Огромный респект как представителям федеральной власти, так и губернатору Новосибирской области. Я впервые увидел, чтобы власть так оперативно отреагировала на ситуацию. На региональном уровне все мероприятия проходили без лишнего пафоса и по существу. Пусть не все гладко, не так, как хотелось бы, но реакция объективная и адекватная. Пакет мер проработан очень качественно.

— Нужно его расширять?

— Давайте вначале «съедим и проглотим» то, что нам уже предоставили, а потом будет думать о чем-то новом. Как показывает мой опыт, многие предприниматели, малый бизнес финансово безграмотны. Они не знают, какую поддержку могут получить, куда за ней нужно обращаться. Им нужен переводчик, который мог бы транслировать все решения органов власти на понятный им язык.

«Коронавирусная» экономика строительства

— Вы сказали, что работать стало сложнее. А в чем сложности?

— В нашей компании, к примеру, сейчас работает только треть людей, отвечающих за валовый продукт, то есть непосредственно за стройку. Всем выдали маски, измеряем температуру. Очень жестко отслеживаем состояние работников: малейшее подозрение — сразу на больничный. Как руководитель я подошел к требованию об обеспечении режима социальной дистанции очень ответственно. В случае, если вирус выкосит одну часть коллектива, у нас останутся еще две трети, которые смогут их заменить. Если ситуация стабилизируется, то мы постепенно увеличим количество людей на объектах.

Не исключаю, что из-за сокращения работников в «смене» замедлятся сроки строительства. Будем их наверстывать, когда отменят карантин.

— Ожидаете возникновения проблем с покупателями, подрядчиками, поставщиками?

— Все непредвиденные риски, к которым относится кризис и карантин, прописаны в наших договорах. Другое дело, что сегодня все застройщики сталкиваются с таким термином как «потребительский терроризм». До 10% покупателей непременно начнут на что-то жаловаться. Это реалии сегодняшнего строительного бизнеса.

— А банки, с которыми застройщики работают по проектному финансированию, эскроу-счетам, где очень жестко прописаны все сроки. По другим видам кредитов. Они готовы рассматривать сложившуюся ситуацию как форс-мажорную?

— Небольшая просадка по финансированию была, но сейчас основные банки уже вышли на полный режим работы, и эти вопросы сняты. В документах о предоставлении займов прописаны форс-мажорные обстоятельства. В пояснениях президента, премьера и губернатора Новосибирской области четко[СЕА1]  сказано о приостановке штрафных санкций. (Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ, постановление правительства РФ от 02.04.2020 № 410, план первоочередных мероприятий по поддержке региональной экономики от 9.04.2020. — Ред.) Посмотрим, как эти нормы станут применяться на практике. С этим будут работать юристы каждой компании и разбираться в ситуации точечно, в том числе прорабатывать защиту от будущих «экстремистов».

Более интересная ситуация с финансированием новых проектов — задела, который застройщики сейчас формируют на будущее. Судя по комментариям участников нашего рынка, мы видим, что банки серьезно скорректировали свои цены, на некоторые продукты они выросли в несколько раз. Так что выходить на новые проекты стало гораздо сложнее.

— Есть сложности с привлечением рабочих рук? Ваши коллеги по отрасли говорят, что из-за закрытых границ отрасль может столкнуться с серьезным дефицитом?

— Хорошие рабочие всегда были в дефиците. К сожалению, с 90-х годов прошлого века все рабочие профессии сильно унизили, возведя на пьедестал менеджеров. Тут ничего не изменилось. А что касается трудовых мигрантов из стран СНГ, то здесь я тоже не вижу каких-то изменений. Их на родину сейчас не пускают из-за карантина. Хотя карантин может привести на стройку новый персонал. Например, сотрудников закрывшихся фитнес-центров…

Рынок не разрулит

— Какое влияние на отрасль окажет режим самоизоляции, карантина? Не приведет ли это к разрыву цепочек с контрагентами — поставщиками материалов? (например, они не выдержат карантин). Начали ли они повышать цены?

— У нас работают все поставщики. Конечно, все ужались, но продолжают выполнять взятые на себя обязательства. Предприниматели старой закалки, которые уже прошли не один кризис, относятся к ситуации более спокойно, что очередная турбулентность пройдет, чтобы выжить, нужно просто работать. Молодежи, попавшей в ситуацию «идеального шторма» впервые, сложнее, но и они продолжают работать.

Что касается роста цен… У нас был один партнер — производитель кирпича, который поднял цены на свою продукцию под предлогом роста курса доллара. Когда я попросил его обосновать, как связан доллар и его продукция, он этого сделать не смог. В итоге мы перестали с ним сотрудничать, и я всем буду рекомендовать отказаться от такого партнера. Остальные поставщики цены не индексируют, понимая, что мы должны им отдать за их продукцию деньги, а если они нас задавят, то мы просто их не сможем перечислить. Кроме того, я неоднократно говорил: как только наши производители повысят расценки выше разумного предела, я начну завозить кирпич из КНР, а цемент из Таиланда. Для меня это обойдется дешевле, чем покупать их в Новосибирске. Так что не нужно ныть по поводу роста стоимости стройматериалов. Если провести работу грамотно, то этого вполне можно избежать.

— По вашим оценкам, будут ли застройщики вносить коррективы в свои проекты в связи с кризисом?

— Я не исключаю, что на рынке могут появиться те, кто будет кризисом и карантином прикрывать свои проблемы с выполнением обязательств перед дольщиками, банками. Лично я считаю: если ты серьезный управленец, то у тебя в организации должен быть заложен запас прочности. Консалтинг, планирование, стратегическое и оперативное управление, бюджетирование — это не пустой звук, не слова, это реальные процессы, которые сегодня должны быть в любой серьезной компании. Тогда будет порядок и в бизнесе, и на стройке.

У нас планы не изменились. Несмотря на замедление сроков строительства, мы планируем сдать то же количество квадратных метров, что и в прошлом году. Продолжаем расселять частные и ветхие дома, готовить новые площадки под строительство: в ЖМ «Чеховский», в Дзержинском районе на улице Коминтерна. Наши проектировщики работают с документами по школе для микрорайона «Ясный берег».

— Ожидаете ли вы рост цен на недвижимость в 2020 году?

— Не думаю, что будет какой-то рост. Если вы проанализируете экономическую ситуацию в Новосибирской области, то увидите, что у нас идет отрицательная миграция. Речь не только о россиянах, но и об иностранной рабочей силе. Мигрантам на родине стали платить больше, чем здесь. А если есть отток населения, то для кого строить квартиры? На мой взгляд, самое время минстрою области и губернатору подумать над управлением объемами строительства. Раньше эту работу выполнял Госплан СССР. Сейчас говорят — «рынок разрулит». Да ничего он не разрулит. По факту регулятором рынка строительства жилья у нас уже давно стали банки. Для мировой экономической политики это нонсенс. Так не должно быть, и рано или поздно власти придется заняться решением этого вопроса, потому что у строительства очень длинная зависимая цепочка, связанная с производством стройматериалов. Если отрасль свалится в перепроизводство, то это ударит по большому сегменту экономики.