Нужны ли новые инструменты субсидирования жилищного кредитования?

 Госипотека в регионе — от 45 до 90 % рынка

На минувшей неделе в минфине РФ анонсировали прекращение программы государственной поддержки ипотеки в конце марта 2016 года. При этом замглавы ведомства Алексей Моисеев отметил: это не означает, что не будет других мер поддержки ипотеки. Позднее в минстрое РФ уточнили, что окончательного решения о завершении программы государственного субсидирования ипотеки у правительства пока нет и этот вопрос будет рассмотрен в феврале-марте 2016 года.

Представители регионального банковского рынка отмечают, что в регионах ипотека с гоподдержкой была очень хорошо востребована. Так, за весь период действия программы, ВТБ24 в Новосибирске выдал 2 367 кредитов на общую сумму 3,5 млрд рублей.

— Это примерно 45 % от общего объема ипотечных выдач в регионе. До 29 февраля мы планируем выдать еще примерно 500 млн. рублей в рамках действия программы господдержки, — пояснила управляющий директор по ипотеке Сибирского филиала ВТБ24 Виктория Ферле.

Управляющий филиалом «Муниципальный» банка «Открытие» Сергей Сутормин отметил, что банк вступил в программу государственного субсидирования ипотечных ставок в числе первых и на протяжении года остается ее активным участником. По итогам первого полугодия 2015 года «Открытие» вошло в топ-5 ренкинга «Эксперт РА» по объему ипотечных кредитов, выданных в рамках госпрограммы.

— По данным Центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Новосибирске, доля кредитов на новостройки с господдержкой среди всех выданных кредитов, начиная с весны, доходила до 90 % и стала снижаться лишь в середине года, когда оживился вторичный рынок, — констатировал банкир. Средняя процентная ставка по ипотечным программам банка «Открытие» в конце 2015 года составила 11,25 % для сделок на первичном рынке и 13,5 % — на вторичном рынке недвижимости.

По наблюдению директор по ипотечному кредитованию АН «КВАДРОТЕКА» Александра Евдокимова, по программе господдержки (ставка ниже 12 %) в компании проходило 92 % всех ипотечных сделок продажи новостроек. Средняя сумма кредита составила 1300—1500 тысяч рублей.

— С позиции сегодняшнего дня можно сказать: программа вышла очень вовремя. После удачных декабря 2014 и января 2015 февраль и март были очень «грустные». С началом действия программы стал проводиться совершенно другой объем сделок с новостройками. К концу года 60 % от общего числа ипотечных сделок на рынке региона составляли продажи новостроек, — такого не было никогда раньше, — констатирует он.

По оценкам коллекторского агентства «Секвойя кредит консолидейшн», в первом полугодии 2015 года жители области получили ипотечные кредиты на сумму 9,1 млрд руб. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года (19,54 млрд руб.), этот показатель уменьшился более чем на 50 %.

Больше плюсов

Оценивая эффективность реализации программы ипотеки с господдержкой, Виктория Ферле напоминает, что в конце 2014 — начале 2015 года в результате кризисных явлений в экономике банки были вынуждены повысить процентные ставки по ипотечным кредитам, а некоторым заемщикам пришлось отложить покупку жилья до лучших времен.

— В тот момент прогнозировалось, что в 2015 году объемы ипотечного кредитования упадут в три-четыре раза. Избежать этого помогла запущенная в марте программа господдержки, по которой получить ипотечный кредит на новостройку можно было по ставке 11,4 %—12%, что более чем на 2% годовых ниже, чем по стандартным ипотечным программам, — уверена собеседник Infopro54.

По ее словам, в 2015 году программа субсидирования ипотеки стала важнейшим практическим инструментом для поддержки сектора жилищного строительства и ипотечного кредитования страны и обеспечила их бесперебойное функционирование в непростой макроэкономической ситуации.

— Как результат, по итогам 11 месяцев 2015 года объем выдачи ипотечных кредитов в стране сократился лишь на 37 % относительно аналогичного периода 2014 года, хотя в начале 2015 года большинство экспертов прогнозировали не менее чем четырехкратное снижение выдачи ипотечных кредитов и фактически полную остановку рынка в сегменте кредитования новостроек. Доля приобретения жилья эконом-класса с помощью программы господдержки у некоторых застройщиков превысила 80 %, — добавляет Ферле.

Сергей Сутормин также заявляет, что в 2015 году именно госпрограмма стала драйвером роста и поддержала спрос на покупку жилья в условиях проседания ипотечного рынка из-за резкого роста ставки ЦБ, кредитных ставок и снижения доходов населения.

— Программу можно оценить как очень эффективную. Ее огромный плюс в том, что она оказались применима ко всем новостройкам, которые продаются в рамках ФЗ-214, и ко всем категориям заемщиков, то есть к широкому рынку. И сгладила остроту проблемы по продаже новостроек, — считает Александр Евдокимов.

По оценкам главы минстроя РФ Михаила Меня, за время работы программы, с апреля 2015 года, каждый четвертый ипотечный кредит был взят в банках с помощью господдержки.

Не время для отмены

Участники рынка уверены, что продление программы госсубсидирования ипотеки на 2016 год остается важнейшим фактором для поддержки рынка.

— По нашему мнению, этот позволило бы рассчитывать на общий рост объемов выдачи ипотеки в стране в 2016 году на 20—25 %. Для конечного потребителя действие программы будет означать сохранение привлекательных ставок по кредитам на покупку новостройки и хорошую возможность для улучшения своих жилищных условий с помощью ипотеки, несмотря на некоторую паузу Банка России по снижению ключевой ставки, — рассуждает Виктория Ферле.

Сергей Сутормин уверен, что отмена льгот для заемщиков в виде госсубсидирования процентной ставки приведет к удорожанию кредитов, окажет влияние на спрос населения, поэтому можно ожидать снижения объемов ипотечных портфелей банков.

— Из-за фактического выравнивания ставок на первичном и вторичном рынках (в крупных банках в настоящее время составляет в среднем 13,5-14%, по льготным условиям  с госсубсидией — 11,5%) спрос перераспределится в пользу последнего. Уменьшение инвестиционной  подпитки не лучшим образом скажется на состоянии строительного комплекса, застройщики вынуждены будут в основном завершать начатые проекты, не создавая заделы на будущее. Обвал рынка вряд ли возможен, но темпы роста в отрасли существенно замедлятся, — не исключает банкир.

Заместитель руководителя отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Инна Терехова также не исключает, что если власти примут окончательное решение свернуть данную программу, ситуация на рынке изменится не в лучшую сторону. Возможно, спрос вновь сместится в сторону вторичного жилья. По словам Сутормина, по аналогии с началом 2015 года, некоторые эксперты прогнозируют снижение продаж на первичном рынке до 50 %, особенно в эконом-сегменте.

— Учитывая, что со строительством тесно сопряжены другие отрасли (производство строительных, отделочных материалов и т. д.) негативный мультипликативный эффект для экономики в целом может быть усилен, — не исключает он.

Заместитель директора по развитию ООО СК «ВИРА–Строй» Александр Аксененко соглашается, что отрасль жилищного строительства чувствует кризисные явления. Помимо проблем в экономике, существует немало других факторов, мешающих людям принять решение по приобретению жилья.

— Экономическая ситуация, по-прежнему, оставляет желать лучшего. В марте госпрограмма субсидирования ипотеки заканчивается и нужны новые меры строительной отрасли, которая стимулирует развитие многих связанных с ней секторов бизнеса, — уверен он. — Надеюсь, что будет принято решение по продлению программы, так как она направлена на поддержку людей, покупающих социальное жилье экономкласса. Если эту часть населения не поддерживать, то мы получим коллапс.

Вместо субсидирования ставки

Наиболее вероятной альтернативой господдержки, по мнению Инны Тереховой, скорее всего, станут совместные программы застройщиков, банков и агентство недвижимости.

Как пояснял в интервью Infopro54 Олег Мирошников, для решения вопроса всем участникам рынка необходимо обсудить ситуацию: кто сколько процентов может сбросить для снижения ставки и запустить программу для определенных категорий граждан: для учителей, медработников и т.д.

— Мы поступились своими интересами, сбросив ставку до 7,5 %. Если, к примеру, банк сбросит 1 % и еще 1 % субсидирует бюджет, то ставка уже составит 5— 6 %. Это даст серьезный приток денег в банки, строительную отрасль и экономику в целом и позволит продержаться пару лет, пока процесс не запустит другие отрасли, — уверен Мирошников.

Сергей Сутормин полагает, рассчитывать, что после отмены госпрограммы банки снизят требования к заемщикам, не приходится — риски сейчас слишком высоки.

— Полноценной заменой госсубсидированию не могут стать ни субсидирование ставки от застройщиков, т. к. маржинальность строительного бизнеса уже близка к минимальным значениям, ни рассрочки, которые предоставляются обычно на короткий срок — не более 2-3 лет. Банки совместно с застройщиками в любом случае будут практиковать акции и спецпредложения для привлечения новых клиентов, но надо понимать, что мощным стимулом роста в условиях нестабильной экономики может быть только господдержка, — рассуждает он. — В альтернативных вариантах ее масштабы и объемы, вероятнее всего, будут снижены, а адресность усилена. Это могут  быть как адресные льготы малообеспеченным слоям населения и работникам бюджетной сферы, так и субсидии непосредственно строительным компаниям.

Между тем, федеральные СМИ уже сообщили, что для поддержки спроса на жилье в России, Минстрой готовит целый комплекс альтернативных мер. Документ будет представлен в правительство уже в конце февраля. Одной из них может стать субсидирование первоначального взноса по ипотеке, который сегодня находится на уровне 20—30 %.

— Эта мера может оказаться не столь эффективной, т. к. несет повышенные риски: готовность заемщика оплатить первоначальный взнос за счет собственных средств является для банков своеобразным маркером его платежеспособности и возможности в дальнейшем обслуживать свои кредитные обязательства, — комментирует инициативу Сутормин.

Александр Аксененко, напротив, поддерживает это предложение.

— В нынешней экономической ситуации и сложном рынке застройщики борются за клиентов и уже берут на себя затраты, связанные с первоначальным взносом. На рынке этот механизм уже есть и он работает. Но, если он появится на федеральном уровне, то это будет хорошим стимулом, поддерживающим отрасль, — считает застройщик.

В качестве альтернативы госипотеки также рассматривается идея по финансовой поддержке региональных застройщиков в части строительства внутриквартальных дорог, внешних инженерных сетей и социальных объектов. Механизм и объем выделения средств пока обсуждается.

Еще одни вариант — субсидирование ипотеки через региональные программы. Подобный механизм действовал в Новосибирской области в 2008 — 2010 годах. Однако в нынешнем бюджете региона нет средств для запуска этого инструмента, даже с учетом его хорошей отдачи.

Александр Евдокимов советует обратить внимание еще на один нюанс, связанный с господдержкой ипотеки в новостройках. В 2015 году цены на вторичное жилье пошли вниз. По некоторым категориям жилья это снижение оценивается в 15—20 %. А на первичном рынке снижения не наблюдалось.

— У рынка готового и строящегося жилья ценообразование устроено по-разному. На вторичном рынке оно зависит от желания продавца и возможностей покупателя, которые сходятся в определенной точке. Возможности покупателей уменьшаются —цены падают, — рассуждает эксперт. — На первичном рынке ценообразование отталкивается от застройщиков, которые цену держат или повышают. Учитывая, что значительная доля покупателей использовала в минувшем году на покупку новостроек средства господдержки, получается, что высокие цены на рынке новостроек во многом поддерживаются государственными средствами. Не стоит ли дать рынку возможность естественным образом регулировать цены на «первичке»?

На 1 декабря 2015 года, по данным «Секвойя кредит консолидейшн», на руках у новосибирцев было около 13,77 тыс кредитов на покупку жилья на сумму около 22 млрд руб. Для сравнения, в аналогичном периоде прошлого года — 25,47 тыс кредитов на сумму 38,66 млрд.. Таким образом, снижение составило практически 45,93 % по количеству займов и на 43% по объему.

За весь 2015 год Управление Росреестра по Новосибирской области зарегистрировало 81 146 сделок — это на 14 % меньше по сравнению с 2014 годом. Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, отражающее динамику на первичном рынке за тот же период составило 35 903, снизившись на 35 %. Количество ипотечных сделок по всем видам объектов недвижимого имущества снизилось на 25 % и составило 55 427.

Фото: баз- Фото Москвы Moscow-Live.ru, фото А.Евдокимова- sasn.ru, остальные- из личных архивов