Апартаменты в Новосибирске: спрос рождает предложение

Популярность апартаментов в Новосибирске растет

Апартаменты становятся все популярнее. Девелоперы Новосибирска с каждым годом выводят на рынок все больше проектов на этом сегменте недвижимости. Согласно данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), на сегодняшний день в Новосибирске на разных стадиях строительства находятся 12 из 25 домов с апартаментами (13 были сданы в период с 2016 по 2022 год).

— Пять лет назад апартаменты в Новосибирске только начали развиваться, продукт, который так популярен в Питере, Москве и соседнем Екатеринбурге, воспринимался скептически новосибирцами. Сейчас же мы видим, что интерес увеличился. И, конечно, спрос рождает предложение. На рынок выходят новые игроки. Доля сегмента по Новосибирской области увеличилась до 6%, и рост будет продолжаться, — констатирует директор ООО СЗ «Мета-Апартаменты» Игорь Мартыненков.

Однако новосибирский девелопер, учредитель группы компаний TS Group Александр Бойко напомнил, что в России на сегодняшний день понятие «апартаменты» до сих пор юридически не закреплено.

— У нас в действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует, то есть в РФ апартаментов де-юре нет. У нас есть индивидуальный жилой дом, многоквартирный жилой дом (МКД), общежитие и гостиницы. Все! Но если вы откроете толковый словарь и прочитаете, что такое апартаменты, то там четко написано, что это жилье! Подчеркиваю — жилье, предназначенное под сдачу в аренду. То есть оно должно обладать всеми теми же характеристиками, что и обычные квартиры.

Жилое vs нежилое

Напомним, попытки урегулировать статус апартаментов в России предпринимались неоднократно. В 2016 году Минстрой предлагал запретить строительство апартов, а уже построенные — узаконить. После этого дискуссии поднимались на разных уровнях не раз. В начале 2022 года в Госдуму был внесен очередной законопроект, определяющий статус этой недвижимости. Документ вводит понятие «многофункциональные здания» и право собственников апартаментов регистрироваться в них после перевода помещения в жилое. Есть один нюанс: законопроект не касается уже построенных зданий с апартаментами. Первое чтение проекта перенесли, а после была создана специальная рабочая группа с участием сенаторов и депутатов, которая должна доработать инициативу. Как продвигается работа по законопроекту на данный момент — неизвестно.

Генеральный директор ГК «Поляков» Илья Поляков считает, что строить апартаменты в надежде потом переоформить объект в полноценное жилье — это утопия.

— В нынешнем состоянии рынка я бы советовал искать под апартаменты места в самых топовых, беспроигрышных локациях. Сейчас выбор есть даже на Красном проспекте. Ошибешься с землей — можно надолго остаться без покупателей. Вместе с тем нужно максимально четко просчитывать потребности аудитории, на которую нацелен проект, поскольку конкуренция в сфере апартаментов в Новосибирске уже очень высока, — уверен он.

Девелоперы идут в отельеры

Апартаменты, все чаще появляющиеся в Новосибирске, стали популярной альтернативой жилым комплексам для застройщиков.

— Многие застройщики пробуют себя в сфере отельеров, «Группа Мета» не стала исключением, — отметил Игорь Мартыненков. — Внутренний туризм развивается, студенты приезжают учиться в наши институты, в городе проводятся масштабные мероприятия, отели увеличивают стоимость проживания — в связи с чем, мы уверены, спрос на апартаменты будет только расти как среди инвесторов, так и среди гостей города.

Александр Бойко придерживается другого мнения. Он подчеркнул, что гостиничный бизнес, как и любой другой, имеет свои нюансы.

— У нас многие, не понимая гостиничного бизнеса, пытаются в него зайти. Многим кажется, что в чужом бизнесе проще. Тем не менее в гостиничном бизнесе статистика очень похожа со статистикой по ресторанам, где из 100 вновь открытых ресторанов (по миру), за год закрываются 80%. За второй год из оставшихся 20% закрывается еще половина. То есть за два года «умирают» 90% новых ресторанов. Из оставшихся 10% на третий год лишь половина работает рентабельно. Нечто подобное наблюдается и в гостиничном бизнесе: в течение первых двух-трех лет первый собственник гостиницы выходит из проекта с убытками от 20 до 50%. Второй собственник продает бизнес с дисконтом еще в 20-30%. И только третий собственник, купив отель примерно за 50% или ниже, начинает зарабатывать 10-15% годовых. Поэтому я уверен, что люди, которые строят апартаменты, очень рискуют, — подчеркнул Александр Бойко.

Почему строят апартаменты?

На сегодняшний день апартаменты — коммерческая недвижимость, поэтому возводить ее зачастую проще, чем жилье. Основная причина, как правило, в статусе земельного участка, где планируется возведение объекта: участки под коммерческую недвижимость, к которой относятся апартаменты, обычно стоят дешевле, чем под жилой фонд.

Основными доводами в пользу строительства апартаментов сегодня являются упрощенная процедура оформления и введения в эксплуатацию, более лояльные требования и нормы по сравнению с жилыми помещениями (требования по инсоляции, шумоизоляции, обеспеченности социальной инфраструктурой на апартаменты не распространяются), а также экономия на инфраструктуре. Напомним, что при реализации проекта девелопер не обязан создавать инфраструктуру для будущих жильцов, что усиливает нагрузку на существующие объекты инфраструктуры.

Тем не менее новосибирский брокер, учредитель компании Nazarov& Partners Александр Назаров считает, что застройщики Новосибирска с удовольствием бы строили жилье, но земли, которая позволяет реализовать крупные проекты, в черте города все меньше.

— Там, где возвести жилой дом по каким-то причинам невозможно, новосибирские девелоперы предпочитают строить апартаменты, — говорит Александр Назаров. — Доля апартаментов в последнее время растет как на дрожжах. Очень большой объем такой недвижимости строится. Большой объем строительства апартаментов запроектирован или анонсирован на ближайшие год-два. Возникает вопрос: а не будет ли затоваривания и переизбытка на рынке?

 

Ранее редакция рассказывала про затоваривание на рынке новостроек.