Владелец сети квартир посуточной аренды «Сутки как дома» Екатерина Батенева — о специфике ведения бизнеса краткосрочной аренды в Новосибирской области.

Нюансы посуточной аренды

— В этой нише я начала работать в 2018-м. Сначала даже не помышляла о том, чтобы брать в управление квартиры собственников, но 2022 год показал, что это возможно. И история закрутилась совершенно по-новому, так как появилась возможность развиваться, масштабироваться без личных вложений. Да, в итоге я получаю меньше, но в моем портфеле сейчас уже находятся 48 квартир. Из них 60% — в управлении, 40% — в субаренде. Это возможность выбора, возможность выхода в конкретную целевую аудиторию, для которой ты подбираешь предложение.

В целом, на мой взгляд, сегодня снимать квартиру вполне логично. Гость получает желаемую квадратуру, разнообразие по выбору адресов, полноценную кухню, видовую лоджию или балкон, панорамный вид.

При работе на рынке посуточной аренды важно обращать внимание не на квадратуру, а на количество спальных мест. Их нужно считать по максимуму, даже при запуске самых маленьких вариантов размещения, так как количество спальных мест — критерий, по которому определяется доходность квартиры. Вопрос количества спальных мест особенно актуален, если арендаторы — многодетная семья.

Тренды рынка

Девять из десяти моих квартир появились после обратной связи и запроса от собственников. Мой опыт показывает, что homestage (редизайн) часто нужен кардинальный, так как сегодня, чтобы привлечь определенную категорию клиентов, нужно предложить «крыло от самолета». Сейчас это поняли многие участники нашего рынка, так как гость стал очень требовательным. На рынке появляется очень много красивых квартир, выполненных по дизайн-проекту, где душа вложена в каждый квадратный сантиметр.

К трендам я бы отнесла акцент на pet-friendly (разрешено проживание с домашними животными). Очень многие люди путешествуют с домашними питомцами и постоянно сталкиваются с проблемой размещения.

Специфика рынка посуточной арены в том, что управляющая компания не видит гостя. Автоматизация позволяет проводить удаленное заселение, а все вопросы решаются дистанционно: никаких личных взаимодействий, ожиданий, приездов в офис и так далее. За исключением вариантов, когда необходимо передать комплект документов, необходимый проживающим. Например, командировочные, ИП, которым нужно подтвердить расход. В 99% случаев дистанционное заселение действует безопасно и безотказно.

Туристический налог ни я, ни мои коллеги не платим, потому что частный сектор размещения не относится к сегменту предоставлению гостиничных услуг. Пока эти процессы идут параллельно с нами.

В то же время в этом году я была вынуждена поменять режим налогообложения, и налоговая нагрузка с 1 января 2026 года выросла в 4,5 раза. Под это пришлось многое менять в работе, адаптироваться. Я сделала все, что от меня зависит, и даже больше. Сейчас, честно говоря, просто жду, потому что подсчитать, во что это все в итоге выльется, невозможно. Все мои собственники это тоже понимают, и сами делятся своими «прекрасными» историями на эту тему.

Страхи собственников

Чего чаще всего боятся собственники, которые сдают квартиры в аренду? Что гости что-то сломают, зальют, испортят. На мой взгляд, эти страхи излишни.

Во-первых, сейчас есть страховки, которые позволяют защититься от подобных рисков, даже таких эфемерных, как «прокурили квартиру». Моя практика показывает, что в 99% случаев страховщик встает на сторону арендодателя.

Во-вторых, ущерб всегда был, есть и будет. Это издержки производства, которые застрахованы. У таксистов машины тоже ломаются, в логистике — переворачиваются фуры, в общепите — портятся продукты. Если этого бояться, то лучше заниматься другим бизнесом.

Лично я для себя приняла решение отстроиться, уйти в другую целевую аудиторию с более осознанными и платежеспособными людьми, где такие риски минимизируются.

Отзывы гостей

Самая сильная негативная реакция гостей, судя по анализу отзывов, — на отсутствие горячей воды. В Новосибирске эти отключения предсказать невозможно, как и подготовиться к ним. Гостей возмущает, что им нужно самим включать бойлеры и ждать, пока нагреется вода. За полтора часа ожидания можно получить большое количество негативных отзывов.

Второй по популярности темой для критики является неработающий телевизор. С этой техникой постоянно что-то происходит: забиваются карты памяти, гости скачивают в них свою информацию, в итоге операционная система начинает зависать. Для решения этого вопроса в квартире размещается видеоинструкция — как работать с каждой единицей техники: телевизором, кофе-машиной, кондиционером, бойлером, и даже как правильно открывать и закрывать окна.

Время для трансформации

2025 год «показал зубки». Количество квартир в нашем городе растет гораздо быстрее, чем поток туристов. Этот разрыв является серьезным поводом для печали у участников нашего рынка. Сейчас мы все ищем пути решения этого вопроса.

Увеличение предложения сказывается на ценах, а снижать их сложно, так как вокруг все дорожает. Кстати, с резким снижением цен в этом году столкнулись компании, которые занимаются долгосрочной арендой. Квартиры на этом сегменте из-за огромного перенасыщения рынка сейчас «встают колом». Многие агентства недвижимости из-за этого хватаются за голову, пытаются понять, как им дальше вести этот бизнес.

Много вопросов вызывает перспектива появления на рынке большого количества апартаментов. Я часто задумываюсь о том, откуда у застройщика информация, что в городе недостаточное количество средств размещения, из-за которой они решают пойти в стройку апартаментов и рассчитывают свой номерной фонд. У меня такой статистики нет, и я не смогла ее нигде найти.

Так или иначе, но уже сейчас мы просчитываем варианты сохранения своих показателей, затаив дыхание ждем, что будет с рынком. У меня, например, есть несколько вариантов на берегу Оби, где рядом находится ЖК ApartRiver, а также строится Freedom. С другой стороны, собственники, с которыми я работаю, уже приобрели несколько апартаментов и также планируют передать мне в управление. Единственное, что с апартаментов я буду платить НДС — 5%, а с долгосрочной аренды — нет.

Будем надеяться, что город станет создавать определенные условия для привлечения туристов, и это скажется на заполнении объектов размещения.

Ранее редакция сообщала о том, что скачкообразный рост предложения апартаментов на рынке Новосибирска ожидается в конце 2026 года. По прогнозам, к 2030 году апарт-отели займут половину гостиничного рынка Новосибирска. 

Материал подготовлен по итогам пресс-конференции.