Точечная застройка сменилась КОТ

Темпы строительства жилья в Новосибирске ускоряются при параллельном изменении ключевого формата. Точечная застройка изжила себя, а девелоперы переходят к комплексному освоению территорий, то есть созданию новых районов с собственной инфраструктурой и благоустроенной территорией.

Новое строительство в этих локациях ведется преимущественно в формате развития застроенных территорий и комплексного освоения территорий. Дефицит свободных земельных участков в черте города, пригодных под жилое строительство, привел к тому, что застройщикам приходилось вписываться в различные ограничения. Не все получалось идеально — и Новосибирск столкнулся с проблемой острой нехватки на освоенных территориях объектов социальной и транспортной инфраструктуры.

Одно из последних тенденций рынка недвижимости — это комплексное освоение территории в пригороде Новосибирска. Девелоперы все чаще начинают реализацию таких проектов. Новые современные жилые комплексы возводят в Краснообске (ВАСХНИЛ), Кольцово, Верх-Туле, Оби, Толмачево, Озерном, Октябрьском, а также Кудряшовском и Мошковском районах.

Как рассказал Infopro54 генеральный директор СФО «Основа» (застройщик жилого района Светлый) Антон Рехтин, к освоению территории в Мошковском районе компания приступила в 2010 году:

— Наш проект жилого района Светлый развивается с 2010 года. Сейчас в нем проживают более 12 тысяч человек. Начинали мы освоение территории со строительства многоквартирных домов. Позже меняли концепцию застройки, подстраиваясь под спрос покупателей. На сегодняшний день построены или строятся новые кварталы: «Светлый» (многоквартирные дома), «Тихий дворик», «Французский квартал», «Альпийский» (дома средней этажности) и Жилой квартал высокой культуры «Ясный» (таунхаусы). У каждого из них свой стиль, своя архитектура, своя харизма. В планах — начать строительство отдельно стоящих домов. Этот проект находится сейчас в разработке.

Антон Рехтин добавил, что концепция проекта предполагает строительство самодостаточного «мини-города в пригороде», поэтому здесь сразу закладывалось строительство социальных объектов.

Собеседник редакции уверен, что интерес застройщиков к загородным проектам будет только расти.

На смену КОТ идет КРТ

В 2020 году федеральным законодательством (№494-ФЗ от 30.12.2020) введено понятие комплексного развития территорий (КРТ). По сути, оно должно заменить развитие застроенных территорий (РЗТ) и комплексное освоение территорий (КОТ).

Как рассказали редакции в «Институте экономики города» (Москва), по состоянию на 17.06.2024 в СПС «Консультант» на официальном сайте Департамента архитектуры и строительства Новосибирска представлена информация о принятии на территории города 17 решений о КРТ, 13 из которых являются решениями о КРТ жилой застройки, 4 — решениями о КРТ незастроенной территории.

— Новосибирская область по количеству принятых решений о КРТ является лидером среди регионов Сибири, а если рассматривать все остальные регионы страны, то уступает по количеству принятых решений о КРТ только Москве и Московской области, — рассказала вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди.

Эксперт добавила, что Новосибирская область является достаточно привлекательным регионом для девелоперов всей России.

— Новосибирская область — одна из наиболее развитых регионов России, а Новосибирск — третий по величине город страны после Москвы и Санкт-Петербурга. Исследование ИЭГ показывает, что позиции Новосибирской агломерации довольно крепкие в ряду крупнейших агломераций, — говорит Татьяна Полиди.

Подтверждением тому является пилотный проект федеральной программы КРТ в поселке Клюквенный, расположенном между микрорайоном Снегири и Пашино. Его реализация началась в 2022 году. В декабре 2023-го стали известны первые застройщики микрорайона: ГК «Талан» из Ижевска, ГК «Союз» из Барнаула, «Завод сборного железобетона №6» из Омска и новосибирский застройщик «СЗ ДСК КПД-Газстрой».

Как рассказал редакции заместитель председателя комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Законодательного Собрания Новосибирской области, председатель совета ГК «КПД-Газстрой» Евгений Покровский, концепции, реализуемые в Клюквенном, были изначально обговорены и утверждены.

— На этой территории будет идти поэтапное строительство малоэтажных, среднеэтажных и высотных домов с одновременным возведением детских садов, школ, объектов здравоохранения, и другой инфраструктуры, необходимой для комфортного проживания жителей. У нас будут смешанные варианты, — поделился планами Евгений Покровский.

Он подчеркнул, что Новосибирску на Клюквенном приходится обкатывать механизм КРТ. Однако добавил, что девелоперам, которые имеют опыт комплексного освоения территории (КПД «Газстрой» — застройщик микрорайона «Чистая Слобода» в Новосибирске), выходить на проекты КРТ проще.

— На мой взгляд, компаниям, уже занимающимся комплексной застройкой, будет несколько легче. Во-первых, они уже имеют опыт большого объема строительства. Во-вторых, у них отработаны подходы к решению вопросов, возникающих при комплексном освоении территории, — добавил он.

Вовлечение федеральных земель

Руководитель по параметрам развития территории в подразделении «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» ДОМ.РФ Анна Должанская отмечает, что в настоящее время на территории Новосибирской области не реализуется ни один проект комплексного развития территории (КРТ) с участием ДОМ.РФ.

— Для данных целей рассматривается только одна площадка на 114 га с градостроительным потенциалом более 500 тысяч кв. м. Эту незастроенную территорию в Верх-Тулинском сельсовете планируется выставить на торги под реализацию проекта КРТ в третьем квартале текущего года, — говорит эксперт.

Она добавила, что в ближайшей перспективе ДОМ.РФ начнет проработку очередного проекта КРТ в одном из центральных районов Новосибирска.

Всего в работе у ДОМ.РФ 110 проектов КРТ в 48 регионах России на участках площадью около 5,3 тысячи га с градостроительным потенциалом 22,6 млн кв. м жилья. По итогам 49 аукционных торгов на право реализации проектов КРТ, которые проходили с 2021 года, будут построены более 6,1 млн кв. м жилья в 31 регионе страны.

Усовершенствование механизма

Анна Должанская уверена, что механизм КРТ дал новый толчок развитию жилищного строительства, стал основным способом предоставления участков. При этом механизм по мере его применения на практике постоянно совершенствуется.

Она напомнила, что в конце 2023 года был принят законопроект, согласно которому предусмотрены нормы по введению операторов КРТ для реализации решений публичных органов, установлена возможность использования ранее утвержденной документации по планировке территории (ДПТ), решен ряд технических вопросов (включение в КРТ незастроенной территории участков, обремененных сервитутами), также стало возможно проводить торги на право заключения нескольких договоров КРТ (например, разных видов).

— Для ДОМ.РФ в принятом законопроекте появилась возможность заключать договоры КРТ с применением механизма «за долю». На начальном этапе строительства он дает возможность снижать издержки застройщиков, — добавила она.

Работа по изменению механизма продолжается

Ведущий юрисконсульт – координатор проектов Направления «Рынок недвижимости» фонда «Институт экономики города» Евгений Игуменов уверен, что КРТ позволяет реализовать довольно сложные с правовой, социальной и экономической точек зрения преобразования деградирующей застройки в городах. Кроме того, он предусматривает возможность заключения договора между частной и публичной сторонами, который позволяет сократить риски проекта, предусмотреть гарантии сторон, регламентировать процедуры взаимодействия. Однако Игуменов подчеркивает, что этот механизм не является универсальным. Города продолжат развиваться также и путем естественной регенерации (точечные снос и новое строительство, реконструкция, ремонт, приспособление объектов культурного наследия для современного использования и т.д.).

— Мы в начале пути: необходимо наращивать компетенции по управлению такими проектами как городам, так и застройщикам, банкам развивать инструменты финансирования таких проектов (они должны отличаться от стандартных, которые сегодня есть на рынке), а самое главное — важно помнить, что мы строим города «на века» и любой неверный шаг сегодня может обернуться проблемами для будущих поколений, — говорит эксперт.

Он уверен, что городам необходимо серьезнее подходить к реализации принципов устойчивого развития при работе с проектами КРТ: не создавать транспортных, экологических проблем, избыточной плотности застройки в местах, где она не может быть соразмерна морфологии города, стремиться к развитию архитектурных и планировочных концепций.