Отложенный спрос

Выдачи ипотеки в банках региона с начала 2020 года били рекорды. В январе общая сумма выданных банком «Открытие» в Новосибирске ипотечных кредитов, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, выросла на 20%. Количество займов при этом сохранилось на том же уровне. В феврале объем выдачи ипотеки, по сравнению с январем 2020-го, вырос почти на 210%, что связано с повышенным интересом заемщиков к программе «Рефинансирование». В марте также была заметна хорошая динамика обращений клиентов, увеличение объема выдач на 23%, по сравнению с предыдущим месяцем. Управляющий директор по ипотеке Сибирского филиала банка «Открытие» Александра Галактионова связывает эту динамику с размером ставки по ипотеке — в начале года она снизилась до 8,7% годовых. Об этом она заявила в ходе заочного круглого стола, который провела редакция Infopro54.

Заместитель управляющего Новосибирским отделением №8047 ПАО Сбербанк Ольга Коновалова сообщила, что в марте количество обращений было на четверть больше, чем в феврале.

— В условиях, сложившихся в марте, многие клиенты решили не откладывать жилищный вопрос. На наш взгляд, принятию такого решения способствовали ожидания со стороны населения изменения процентных ставок, стоимости недвижимости, — говорит банкир.

Существенный рост спроса на ипотеку в марте зафиксировали и в ВТБ. Объем выдач банка в Новосибирской области, по сравнению с февралем текущего года, вырос на 39%.

— Такую динамику мы связываем, прежде всего, с политикой банка по повышению доступности кредитов и со снижением ставок. В начале года ВТБ снизил процентную ставку по всей линейке ипотечных продуктов. Кроме того, продолжается активное развитие программ господдержки. Отметим, что около четверти мартовских выдач пришлось на рефинансирование, — подчеркнул управляющий ВТБ в Новосибирской области, вице-президент Станислав Могильников.

Региональный управляющий филиала «Новосибирский» Альфа-Банка Андрей Фишер поясняет, что в регионе спрос на ипотечные кредиты наблюдался с января по март 2020 года, так как в среднем ипотечные ставки не превышали 9%, а рынок недвижимости был насыщен объектами во всех ценовых категориях.

За первые три месяца, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, объем выданных кредитов ПСБ в Новосибирске вырос на 44%, а их количество — на 14%. Динамика выдачи в марте относительно февраля показала рост на 34%. Средний чек по жилищным ссудам в регионе вырос на 27%.

— В конце прошлого года часть клиентов ожидала снижения процентных ставок вслед за падением ключевой ставки. Отложенный спрос дал о себе знать в начале текущего года. На рост выдач ипотечных кредитов, безусловно, повлияли программы с господдержкой, а также расширенная программа материнского капитала, — говорит управляющий Сибирским филиалом ПСБ Денис Голубев.

Руководитель Абсолют Банка в Новосибирске Александр Ким считает, что первые три месяца 2020 года выдачи ипотеки остались на том же уровне, что и в начале прошлого года. Впрочем, он отмечает, что в первом квартале 2019 года уровень спроса был нетипично высоким — банки тогда только начали поднимать ставки, и заемщики спешили купить жилье на прежних условиях. Тем не менее лидеры рынка и в начале 2020-го увеличивали выдачи ипотеки — сказался отложенный спрос и желание на фоне инфляции зафиксироваться. Так, Абсолют Банк в Новосибирске выдал жилищных кредитов почти на 10% больше, чем год назад.

— Причина не только в конкурентных ставках, они сейчас везде примерно на одном и том же уровне с разницей в 1-1,5%. Заемщикам все чаще нужны не конвейерные решения, а гибкие. Например, на вторичном рынке около 15% объектов недвижимости — это квартиры в ипотеке, выставленные на продажу. Никакого негатива тут чаще всего нет. Однако найти покупателя на квартиру с полной суммой наличными сейчас становится все сложнее, даже если предлагать значительные скидки. Средняя стоимость квартиры в Новосибирске в начале года составляла более 4 млн рублей, — поясняет Ким. — Абсолют Банк успешно проводит такие сделки в рамках стандартных программ, по тем же ставкам и без дополнительных комиссий. За год их число выросло у нас более чем в 2 раза, а за первые три месяца 2020-го — на 15%.

Руководитель отдела маркетинга ГК «Дом-Строй» Татьяна Ващенко считает, что привлекательность ипотечного кредитования повышает то, что Центробанк пока сдерживает ставку рефинансирования, а президент РФ объявил об ипотеке с господдержкой.

— Особенно это актуально для жилья комфорт-класса. Здесь происходят 2 встречных процесса — с одной стороны, недвижимость сейчас, пожалуй, — один из самых привлекательных объектов для инвестирования, а с другой — экономический кризис все-таки негативно влияет на покупательскую способность. Поэтому мы не остаемся в стороне и уже в ближайшее время сможем предложить клиентам специальные условия кредитования, — поясняет Ващенко.

Александр Ким уверен, что на первичном рынке сегодня необходимы решения «под заемщика». В частности, он отмечает, что в Новосибирской области почти нет банков, кроме Абсолюта, которые принимали бы маткапитал в качестве части первоначального взноса по госпрограмме «Детская ипотека». Между тем, для семей такая возможность — большой плюс, а чаще всего даже определяющее для покупки условие.

Если говорить о структуре спроса, то, по мнению Ващенко, она практически не изменилась, по сравнению с докризисными временами. Напомним, группа компаний «Дом-Строй» возводит объекты в разных сегментах — от комфорт- до премиум-класса.

Апрельская коррекция

В апреле, по наблюдению Андрея Фишера, на фоне нестабильной экономической ситуации, вызванной карантином, на ипотечном рынке произошел небольшой спад

— В настоящее время поток клиентов и, соответственно, спрос на ипотеку, уменьшились. Но это тенденция всего банковского рынка, — констатирует и Александра Галактионова.

Дальнейшее развитие ситуации, по ее словам, будет зависеть от ключевых факторов на рынке ипотеки: стоимости фондирования на рынке, уровня ставок по кредитам, стоимости жилья, уровня реальных доходов населения, введения карантинных мероприятий.

— С начала апреля количество заявок на ипотеку снизилось на 30%, что вполне предсказуемо: многие заемщики (да и продавцы квартир) предпочитают занять выжидательную позицию. Кроме того, режим самоизоляции серьезно усложнил процесс осмотра квартир и подготовки документов, которые нужны для подачи заявления на жилищный кредит и проведения сделки, — комментирует Александр Ким. — При этом получить кредит на первичном рынке сейчас проще, поскольку практически все крупные застройщики научились оформлять документы через удаленную регистрацию. После завершения режима самоизоляции мы ожидаем, что в целом по рынку выдачи ипотеки упадут на 15-20%. Прежде всего, из-за снижения доходов населения.

ДДУ? Эскроу? Главное — надежность!

— Одно можно сказать точно — спрос сейчас не показывает какое-то однонаправленное движение. Скорее, он похож на кардиограмму. Первые дни, которые совпали с введением режима самоизоляции, были очень показательны. Сначала, казалось, люди затаились, затем поняли, что нужно быстро инвестировать сбережения. И недвижимость — наиболее безопасный в этом плане сегмент, с оговорками на надежность застройщика и степень готовности объекта, — уверена она.

Ващенко напоминает, что компания не работает с проектным финансированием и эскроу-счетами — квартиры в строящихся жилых комплексах застройщика реализуются по договорам ДДУ.

— Одним из приоритетов своей работы мы видим безопасность инвестирования в наши объекты. Группа компаний «Дом-Строй» переживала кризисы неоднократно, и за многолетнюю историю своей деятельности у нас нет ни одного просроченного объекта. Не будет их и впредь. Философия компании отражает не гонку за первенство по количеству квадратных метров, а качественный подход к созданию жилья и стабильность работы, — поясняет она. — Отсутствие закредитованности — наша принципиальная позиция, именно она позволяет нам быть стабильными в любых условиях. Наши клиенты доверяют репутации, которую мы кропотливо выстраивали на протяжении многих лет, поэтому мы не слышим от покупателей каких-либо возражений по этому вопросу.

Принципы адаптации

Волатильность спроса на ипотеку и экономическая ситуация обязывают банки более пристально оценивать и оперативно корректировать условия жилищного кредитования.

К примеру, в банке «Открытие» с 20 марта процентные ставки по ипотеке увеличены на 1,5%, первоначальный взнос — от 20% (кроме программ с использованием материнского капитала, где возможен первоначальный взнос от 15%). Также увеличена нижняя границы суммы, при которой возможно применение дополнительной скидки в размере 0,15 п.п., — с 4 до 6 млн рублей.

— В своей политике по кредитным ставкам банк «Открытие» ориентируется на экономические показатели, а также на конкурентное поле. С начала марта стоимость денег на рынке выросла минимум на 150 б.п. (она определяется не ключевой ставкой Банка России, а стоимостью ОФЗ для ипотеки). Поэтому с 20 марта банк «Открытие» поднял ставки по ипотеке на 1,5 ПП. При этом условия кредитования в «Открытии» остаются одними из наиболее конкурентных на рынке, — уверена Александра Галактионова.

«Мы пожинаем плоды первых недель самоизоляции»

В Сбербанке и ВТБ сообщили, что не меняли условия ипотечного кредитования и сохраняют вектор на снижение ставок. По словам собеседников InfoPro54, этому способствует и новая программа госсубсидирования под 6,5% годовых. В ВТБ она стартовала 17 апреля, 22 апреля банк выдал в Новосибирске первые льготные кредиты. Напомним, «Ипотека с господдержкой 2020» позволит до 01 ноября 2020 года оформить кредит по льготной ставке клиентам, приобретающим квартиры в новостройках. Максимальная сумма займа в рамках программы составит 8 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 3 млн рублей — для регионов страны, включая Новосибирскую область. Первоначальный взнос установлен на уровне от 20%, срок ипотеки — до 20 лет. Разницу между рыночной ставкой и 6,5% субсидирует государство.

— Это реально действующая программа, которая позволяет повысить доступность нового жилья для каждой семьи, — подчеркивает Станислав Могильников.

С 20 апреля заявление на ипотечный кредит по льготной программе под 6,5% годовых можно подать и в Альфа-Банке.

— Ипотека с господдержкой доступна при покупке квартиры в новостройке. В Альфа-Банке подать заявление и пакет документов на ипотеку можно онлайн, без визита в офис, — говорит Андрей Фишер. — Чтобы подать заявку, не нужны заверенные копии 2-НДФЛ и трудовой книжки, достаточно отправить выписку из ПФР или выписку по зарплатному счету, сформированную в мобильном или интернет-банке. Также банк принимает к рассмотрению справку 2-НДФЛ с цифровой подписью и электронную трудовую книжку.

Как уточнили в банке, на вечер 23 апреля в Новосибирске за льготной ипотекой уже обратились 40 заемщиков. О высоком интересе к ипотеке под 6,5% говорят и в «Промсвязьбанке». По оценкам Дениса Голубева, это решение очень хорошо поддержит региональный строительный рынок.

Абсолют Банк одним из первых запустил новую программу «Ипотека с господдержкой 2020», снизив для заемщиков ставку с 6,5 до 6,25% годовых на покупку квартиры в новостройке.

— Мы ожидаем, что новая госпрограмма станет мощным драйвером для рынка первички. Госпрограмма в 2015 и 2016 годах показала, что доля сделок на первичном рынке в Новосибирской области способна увеличиться до 50%. И это при том, что ставка тогда была существенно выше, — вспоминает Александр Ким. — С другой стороны, есть и сдерживающие факторы: снижение доходов, страх перед экономической нестабильностью, высокая закредитованность населения. Тем не менее мы прогнозируем, что в ближайшие месяцы после прекращения режима самоизоляции доля сделок с новостройками в рамках госпрограммы увеличится до 15-20% от общего числа. На рынок даже вернутся инвестиционные сделки с недвижимостью. Другое дело, что пока госпрограмма не планируется на длительный срок — только до 1 ноября этого года. Так что, если есть потребность в улучшении жилищных условий и накоплен минимальный первоначальный взнос, откладывать покупку квартиры в новостройке по госпрограмме в долгий ящик не стоит.

Если учесть, что в Новосибирске средняя сумма кредита в начале 2020 года не превышает 2,5 млн рублей, то с лимитом в 3 млн рублей, по его мнению, найти подходящий вариант будет нетрудно.

Ипотечная корономика

Кризисная ситуация всегда отличается не только ростом интереса к ипотеке, но и обострением проблемы неплатежей. Даже ответственные заемщики не застрахованы от потери работы. В нынешней ситуации, когда многие отрасли целиком отправлены на карантин, а потребители находятся в самоизоляции, то есть не генерируют движение денег в экономике, вопрос со своевременностью внесения платежей по кредитам еще больше обостряется. Впрочем, опрошенные InfoPro54 банки заверяют, что готовы идти навстречу клиентам, попавшим в сложную финансовую ситуацию.

Александра Галактионова рассказала, что с 1 апреля в банке «Открытие» начала действовать собственная программа поддержки частных клиентов, разработанная для оперативной помощи заемщикам, попавшим в тяжелую ситуацию из-за эпидемии коронавирусной инфекции.

Застройщикам дали три большие «плюшки»

— Госдума приняла закон о предоставлении кредитных каникул в связи с коронавирусом, который регламентирует порядок оказания помощи заемщикам. Мы решили помочь клиентам заранее, до утверждения закона и вступления его в силу. Если какие-то положения документа будут не совпадать с программой банка, «Открытие» учтет это и внесет изменения, — поясняет банкир. — Наша программа поддержки клиентов розничного бизнеса предполагает предоставление на срок до 3 месяцев полного освобождения от уплаты ежемесячного платежа по ипотечному или потребительскому кредиту.

Кроме того, в банке «Открытие» продолжает действовать программа ипотечных каникул для поддержки заемщиков, попавших в сложную жизненную ситуацию. По ипотечным кредитам клиенты, отвечающие требованиям действующего закона об ипотечных каникулах, могут по-прежнему подавать в банк обращения в установленном порядке. Срок рассмотрения заявлений установлен действующим законодательством и составляет 5 рабочих дней. После рассмотрения заявок банк согласует с клиентом новый график платежей и новые условия по погашению кредита. В течение срока кредитных каникул банком не взимаются штрафы и пени, а срок кредита продляется на срок, равный сроку каникул. Проценты по кредиту в конечном итоге будут уплачены банку.

В Сбербанке также сообщили, что разработали несколько программ поддержки граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Вся детальная информация представлена на официальном сайте банка.

— Считая социальную ответственность важнейшим принципом работы, ВТБ одним из первых разработал комплекс мер по поддержке розничных клиентов, пострадавших в нынешней ситуации, и приступил к работе по программе ипотечных каникул, — комментирует Станислав Могильников.

По его словам, кредитные каникулы в рамках федерального закона №106 предоставляются заемщикам, доход которых снизился на 30% и более, по сравнению со среднемесячным доходом за 2019 год, по различным причинам. Снижение доходов подтверждается справкой 2-НДФЛ, справкой о регистрации на бирже труда, если вы потеряли работу, листком нетрудоспособности на срок не менее 1 месяца. Для ипотеки максимальная сумма займа в Новосибирской области в рамках ФЗ-106 составляет 2 млн рублей, срок — до 6 месяцев. У заемщика не должно быть уже действующих ипотечных каникул.

В дополнение к законодательным мерам поддержки ВТБ запустил собственную программу кредитных каникул. Она также действует для клиентов, чей среднемесячный доход снизился на 30%, по сравнению с 2019 годом. При этом максимальная сумма первоначального кредита выше. По ипотеке для жителей Новосибирской области она составляет 3 млн рублей, прием заявок стартует в ближайшее время. Воспользоваться программой смогут клиенты без просроченной задолженности или с просрочкой не более 90 дней на дату обращения. Каникулы предоставляются на 3 месяца.

— Заявки на получение отсрочек подаются через наш сайт, чат-бот или контакт-центр, визиты в банк не потребуются. Каникулы оформляются по факту заявки с обязательством клиента предоставить подтверждающие документы в установленный срок, также дистанционно. После окончания каникул размер ежемесячного платежа не увеличится, изменится только срок кредитования, — подчеркивает Могильников.

В Альфа-Банке заявляют о готовности предоставлять заемщикам ипотечные каникулы на срок не более 6 месяцев. Андрей Фишер перечисляет, в каких случаях клиент может на это рассчитывать.

— Для большинства семей возможность отложить срок оплаты по ипотеке сейчас — жизненная необходимость. Мы предоставляем каникулы физическим лицам по ипотечным займам как на общих основаниях, так и для тех, кто пострадал от распространения коронавируса. Банк рассматривает обращения заемщиков, предлагая различные программы реструктуризации, удлинение сроков кредита, чтобы снизить финансовую нагрузку, — говорит и Денис Голубев.

Отсрочка по ипотеке может быть предоставлена на срок до 6 месяцев, по выбору клиента. Кроме того, ПСБ увеличил срок подачи документов для клиентов-физических лиц, у которых наступил или наступает срок предоставления документов, подтверждающих оплату страхового взноса при продлении договоров страхования (личное/имущественное/титульное) для всех программ ипотечного кредитования. По кредитам, у которых срок пролонгации выпадает на апрель, май и июнь 2020 года, срок предоставления документов, подтверждающих оплату страхового взноса, продлен до 1 июля.

— Чтобы получить ипотечные каникулы по закону 106-ФЗ, заемщику нужно предоставить документы, подтверждающие снижение дохода за предшествующий месяц до даты подачи заявки. Это могут быть выписка из Пенсионного фонда РФ, справки 2НДФЛ за 2019 и 2020 годы, справка от службы занятости о регистрации заемщика в качестве безработного, а также больничный лист, выданный на срок не менее 1 месяца. Подтвердить ухудшение финансового положения необходимо документально, в срок до 90 дней с момента подачи заявления, предоставив в банк оригиналы документов. Банки заинтересованы в том, чтобы клиенты не испытывали проблем с обслуживанием кредита, поэтому кроме кредитных каникул по 106-ФЗ в ведущих ипотечных банках действуют собственные программы реструктуризации, — поясняет Александр Ким. — В Абсолют Банке тоже есть такая. Клиент может получить отсрочку по кредиту от 3 до 6 месяцев, если он пострадал из-за ситуации, вызванной пандемией: заболел, утратил трудоспособность, потерял работу или доход из-за сокращения/приостановления деятельности предприятия или у него есть иные обстоятельства, не позволяющие выплачивать кредит по обычному графику погашения.

После коронавируса

Президент ГК Sky Group Владимир Литвинов не исключает, что летом спрос на жилую недвижимость в регионе может измениться.

— Зарубежный отдых в этом году сибирякам не светит из-за карантина, который введен во многих странах, а также ограничения выезда за рубеж. Не исключено, что эти деньги пойдут на рынок недвижимости. Сейчас мы очень внимательно следим за ситуацией, анализируем ее. Возможно, придется в очередной раз менять структуру и технологию продаж, — поясняет Литвинов.

Прогнозируя дальнейшее развитие ситуации с ипотекой, в том числе из-за ужесточения требований к заемщикам по долговой нагрузке летом 2020 года, Александр Ким не исключает, что сложности с получением жилищных кредитов могут возникнуть в том случае, если долговая нагрузка у заемщика превышает 50% его ежемесячного дохода.

— Едва ли это условие кардинально повлияет на рынок ипотеки, поскольку большинство банков и так отказывает поддержку чрезмерно закредитованным клиентам. По нашей статистике, средний платеж по ипотеке в начале 2020 года не превышал 30% от среднего ежемесячного дохода сибирского заемщика, — рассуждает эксперт. — Чтобы оптимизировать финансовую нагрузку, сибиряки в последние 2-3 года берут ипотеку на более длительные сроки, например, не на 10-15 лет, а на 20-25. Так, в 2019 году, по сравнению с 2018-м, в Новосибирской области средний срок ипотечного кредита увеличился с 16 до 20 лет.

При этом банкир отмечает, что если у заемщика накоплен первоначальный взнос в размере более 20% от стоимости квартиры и есть реальная потребность улучшить жилищные условия, то выжидать не стоит: хорошее жилье в цене не падает. По его словам, на вторичном рынке в Новосибирске цены с начала года практически не изменились. На первичном рынке за март прирост цен с начала года составил около 3%.

— Отмечу, что количество квартир, выставленных на продажу, за последние 3 года уменьшилось почти в 2 раза. Поэтому при запуске госпрограммы кредитования новостроек под 6,5% годовых может возникнуть дефицит и, соответственно, очередной подъем цен на 10-15%, — не исключает эксперт. — Я бы порекомендовал особенно тщательно подходить к оценке своих собственных финансовых возможностей и перспектив. Оптимально, когда размер ежемесячного платежа не превышает 30% от ежемесячного дохода. Поэтому я рекомендую выбирать ипотеку на максимально возможный срок — допустим, не на 10 лет, а на 15, а то и 20. В этом случае сумма ежемесячного платежа будет меньше. Идеально, когда, несмотря на ипотеку, у заемщика есть финансовая «подушка безопасности», которой хватит на срок от 3 до 6 месяцев. Ситуация с эпидемией убедительно показала, что в жизни бывают разные форс-мажоры, и их возможность лучше заранее учитывать.

Банкир заявляет: вряд ли после самоизоляции появятся отрасли, которые банки внесут в «черный список».

— У каждого банка своя риск-политика. Хотя прямых отраслевых ограничений не будет. Но в нашем случае это не является стоп-фактором. Мы давно оцениваем заемщиков по комплексу показателей, а не по одному-двум. Банки, в первую очередь, смотрят на платежеспособность заемщика и его кредитную историю. Другое дело, что гражданам с «серой» заработной платой получить ипотеку будет еще сложнее, — прогнозирует Александр Ким.

Точка зрения

«Мы не наблюдаем большого спроса на отсрочку ипотечных платежей»

Андрей Третьяков, директор дивизиона «Сибирь» Банка «УБРиР» (ПАО):

— С начала 2020 года мы наблюдали рост спроса на ипотечные кредиты со стороны клиентов банка в Сибири. Это можно назвать следствием процентной политики банка — ипотечные ставки, которые предлагал УБРиР, были одними из самых выгодных на рынке. Кроме того, сработал эффект отложенного спроса — все клиенты, задумывающиеся о приобретении жилплощади, сделали это в первые месяцы 2020 года — пока начинающаяся пандемия коронавируса а также падение рубля не смогли оказать большого влияния на рынок.

К сожалению, мы не можем оценить, для каких именно целей наши клиенты покупают жилье — личных или инвестиционных. Можно лишь предположить, что с учетом падения рубля и грядущих нововведений в плане нового налога на доход с депозитов и инвестиционных счетов некоторые клиенты могли решиться инвестировать в более консервативные направления: недвижимость и драгметаллы.

В настоящее время мы рассматриваем возможность снижения ипотечных ставок. Действительно, накануне Банк России снизил ключевую ставку до 5,5% — и это может послужить поводом для пересмотра ипотечных ставок. Однако на конечное предложение банка влияет не только ключевая ставка, но и состояние рынка в целом. Мы внимательно следим за тенденциями и оперативно реагируем на все изменения. Сейчас готовим запуск программы ипотечного кредитования с господдержкой под 6,5% годовых.

Для заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации в связи с кризисом, эпидемией коронавируса, УБРиР предоставляет кредитные каникулы в соответствии с федеральным законом 106-ФЗ по кредитным договорам, в том числе по ипотеке, на сроки, указанные в законе (до 6 месяцев). В законе также указано ограничение по сумме кредита: кредитные каникулы предоставляются физическим лицам, если сумма не превышает 4,5 млн рублей по ипотеке в Москве, 3 млн — в Московской области, Санкт-Петербурге и ДФО, в остальных регионах страны — до 2 млн рублей.

Стоит отметить, что в рамках кредитных каникул мы не наблюдаем большого спроса на отсрочку ипотечных платежей, в сравнении с потребительскими кредитами. Это можно объяснить тем, что клиенты, как правило, более взвешенно подходят к оформлению жилищного займа и более склонны просчитывать все возможные риски.

Кроме того, в банке действует программа ипотечных каникул, в соответствие с принятым и действующим ранее 76-ФЗ от 1.05.2019г.

Фото базовое — pixabay.com, автор- rezendeluan, фото экспертов предоставлены пресс-службами банков