В рамках проекта «Город для людей» председатель строительно-финансового объединения «Основа» Светозар Дарнев рассказал Infopro54 о том, с какими сложностями столкнулся при создании поселка «Светлый», как трансформировалась его концепция и почему необходимо привлечение собственников домов к осознанному участию в управлении и развитии территории, на которой они проживают.

Ставка на социальную осознанность

— Светозар Павлович, ваша идея построить светлое настоящее вблизи мегаполиса воплотилась в жизнь в жилом районе Светлый. Удалось ли вам реализовать в проекте все изначально заложенные идеи?

— Я бы сразу сказал о том, что идея не воплотилась, а воплощается, так как этот процесс продолжается. Концепция проходит долгий и сложный путь, и мы все работаем на то, чтобы построить светлое настоящее. Для этого мы назвали проект — «Светлый», это было изначально заложено в его идеологии. Мы ставили перед собой задачу объединить потребителя и производителя, что при капиталистической системе без осознанного участия всех сторон сделать очень сложно.

— От чего пришлось отказаться в стадии реализации проекта (архитектура и т.д.), что утратило свою актуальность?

— Мы ни от чего не отказывались. Я бы сказал, что в процессе реализации были какие-то отступления, когда люди осознанно не включались в наш проект, а мы начинали им подыгрывать, думая, что принимаем решения во благо людей. К сожалению, осознание того, что это делать было нельзя, пришло со временем. Жизнь показала, что людям проще потребовать, чем участвовать в процессе, становиться его соучастником. К примеру, многие собственники до сих пор не прописались в домах и под этим предлогом отказываются оплачивать услуги ЖКХ, управляющей компании и т.д.

— Возможно, на основе этого опыта какие-то идеи были переосмыслены, получили новое развитие?

— При запуске проекта мы допускали, что на территории будут формироваться анклавы. Хотя нам очень этого не хотелось. Мы идеалистически считали, что поселок должен быть единым целым, с одним осознанием, где все жители найдут свое место. К сожалению, эта гипотеза оказалась иллюзией (впрочем, я все еще надеюсь, что она реализуется).

В процессе работы пришло осознание, что люди с разными категориями дохода все-таки думают по-разному, и этот фактор стал причиной формирования, если можно так сказать, анклавов — обособленных, закрытых жилых комплексов разных классов жилья. Не буду утверждать, что в этом кто-то виноват, просто не со всеми покупателями нам удалось услышать друг друга.

Но мы не останавливаемся, ищем механизмы, которые позволят сделать комфортной жизнь для всех жителей Светлого. Это новый опыт. Четких инструкций по созданию поселков такого плана еще никто не написал, поэтому мы пишем свои — методом проб и ошибок.

Жилой район Светлый

— Вы отметили формирование анклавов. Разделяют ли они поселок?

— В полной мере концепцию Светлого как поселка высокой культуры мы сейчас реализуем в новых проектах, где учитываем сделанные ошибки и создаем на основе этих удачных решений примеры для подражания. Мы надеемся, что жители разных жилых комплексов оценят этот опыт, светлое отношение жителей к месту проживания — и тоже начнут менять свою культуру, особенно духовную. С горечью вынужден констатировать, что с точки зрения культуры мы за последние десятилетия очень многое потеряли. Люди в большинстве своем смотрят, где попроще, помягче, получше и желательно без их усилий, не думая о том что, чтобы получить желаемое в нужном качестве, они также должны прилагать к этому усилия.

К примеру, в жилом комплексе высокой культуры «Ясный» снег убирают зимой в любое время и ровно столько, сколько он идет. Но за это жители платят ровно столько, сколько его убирают. И никто это не обсуждает. Там не в почете должники за услуги ЖКХ — они считаются деструктивными. Жители сами создали систему товарищества собственников недвижимости (ТСН) и инициируют решение всех вопросов, в том числе работают с должниками, чтобы они не жили за счет тех, кто платит вовремя.

— А другие жилые комплексы за этим наблюдают? Как реагируют? Возможно, берут на вооружение?

— Да, они смотрят, спрашивают, обсуждают, но, к сожалению, большинство убедить сложнее, поэтому часть жителей продают свои дома и переезжают в более социально осознанные анклавы.

Кроме того, сейчас мы делаем жилье большей площади, семейного типа — от 95 «квадратов» и более. При этом ценник за квадратный метр доступный, но здесь нужно осознанно платить за коммуналку, то есть содержание жилья будет стоить дороже, чем в других жилых комплексах. По факту это один из инструментов воспитания социальной осознанности жителей.

Жилой квартал высокой культуры Ясный

Среда единомышленников

— Как вы уже отмечали, в истории бренда вашего поселка сразу был сделан акцент на светлые мысли. Как эта идея реализуется с учетом изменения конъюнктуры рынка?

— Мы сберегли эту позицию и сейчас наблюдаем, что многие девелоперы начинают осознавать важность такого формата комьюнити, внутреннего мира проекта. Не все и не сразу осознают, что наше счастье находится в наших руках, и только все вместе мы можем его реализовать и быть счастливыми.

— То есть получается общество, девелоперское сообщество сейчас «догоняет» ту мысль, которую вы изначально вкладывали в проект много лет назад?

— Да, мы были первыми в этом плане. Сейчас совершенно очевидно, что при одинаковой стоимости объектов люди предпочитают покупать жилье в среде единомышленников, у них меняется сознание, они начинают ценить этот фактор, хотя понимают, что платят за это более серьезные деньги. Приходит осознание того, что жизнь в коттедже, таунхаусе дороже, чем в МКД, но если ты хочешь жить в комфортных условиях, то ты будешь за это платить.

Мы принципиально не ставим на свое жилье высокие цены. Представители агентств недвижимости, с которыми мы сотрудничаем, говорят, что их вполне можно было бы поднять, так как Светлый сегодня — одна из лучших локаций для жизни за городом с точки зрения развития инфраструктуры. Но кто-то, купив недорогое жилье из-за низкой цены, решает, что будет вести себя здесь как хочет, как привык, а потом оказывается, что это невозможно, и такие люди не приживаются, их выталкивает сама среда.

— То есть вы тоже наблюдаете рост интереса к покупке жилья в среде единомышленников?

— В таком жилом комплексе, как «Ясный», процесс идет однозначно. Там, конечно, тоже есть люди, которые хотят, чтобы кто-то все делал за них, но сейчас мы отрабатываем систему взаимодействия по таким вопросам. Например, у собственника дома есть средства, но нет времени и желания, чтобы участвовать в субботнике, благоустраивать общественные пространства, тогда он платит за коммуналку как все, а вот за содержание чуть больше. Кто участвует — платит чуть меньше. К примеру, я достаточно работоспособный человек и не чураюсь общественной деятельности, но у меня не всегда есть на нее время, поэтому я готов заплатить больше, это позволяют мои доходы. А кому-то просто нравится копаться в земле, благоустраивать газоны и т.д. Около каждого дома у нас есть индивидуальные пространства для творчества.

Мы стараемся сформировать в Светлом дифференцированную среду, чтобы в ней было комфортно всем, а не уравнивать жителей под одну гребенку.

Французский квартал

Наша задача — объединить общество, власть и бизнес

— Можете поделиться своим опытом, как формируются запросы на инфраструктуру общих пространств в малоэтажных поселках?

— В Светлом мы решаем этот вопрос за счет создания фонда «Добрых дел». В рамках этого фонда будет сформирована инфраструктура, в которую компания, наши сотрудники, а также жители могут на добровольной основе отчислять пожертвования. За счет этих средств мы будем поддерживать инициативы жителей, желающих делать добрые дела в Светлом, у которых есть интересные идеи, но нет ресурсов. За счет грантов мы станем стимулировать людей реализовывать свои проекты внутри поселка. Это могут быть социальные проекты, идеи по благоустройству, общеукрепляющим и сплачивающим мероприятиям. Наша управляющая компания будет потихоньку передавать эти функции общественникам. Кстати, при реализации социальных инициатив мы планируем участвовать в конкурсах, которые объявляются на уровне города, области и страны, чтобы привлекать в них бюджетное финансирование. Наша задача — объединить общество, власть и бизнес.

Кроме того, внутри Светлого мы сейчас создаем «модель дворецких». Мы предлагаем дворникам следить не только за порядком, но и правопорядком, становиться членами ДНД или уполномоченными полицией. При этом они будут не столько ругать, сколько воспитывать нарушителей. Например, если человек бросил на улице мусор, то ему можно сделать замечание. Если он поднял мусор и выбросил в урну — молодец, значит, тебя хорошо воспитали. Если послал того, кто сделал тебе замечание — тебя накажут. У всех дворников будут видеокамеры для фиксации таких нарушений. Кроме того, как застройщик Светлого, мы заключили договор с ЧОП, который станет работать с нарушителями.

Еще одна идея — создать молодежный клуб, чтобы привлечь молодежь к охране правопорядка на территории. Членам клуба будут предоставляться определенные преференции. Например, бесплатный абонемент в фитнес, поездки на какие-то мероприятия. Здесь мы хотим убить двух зайцев. Чаще всего именно молодежь нарушает правопорядок, и мы стараемся привлечь их к созидательной активности. Кроме того, даем возможность заняться спортом, повысить свою культуру. Я бы сказал, что это определенная воспитательная миссия.

В рамках поселка мы сейчас создаем помещение площадью 400 квадратных метров и передадим его жителям для проведения общественных мероприятий.

Альпийский квартал

— Модель с дворниками, молодежной дружиной вы будете обкатывать на анклавах высокой культуры или на всем поселке в целом?

— Мы хотели протестировать ее на определенных локациях, территориях общественного назначения, но в итоге пришли к выводу, что идти нужно не от локации, а от человека. Начнем с тех анклавов, где получим согласие дворников и молодежи, которые будут готовы взять на себя функцию охраны правопорядка.

В стратегической перспективе мне хотелось бы создать в Светлом мини-мэрию, куда войдут жители, чтобы они сами несли ответственность за территорию, на которой проживают. Это моя мечта, думаю, что добьюсь, чтобы у нас появился ТОС — территориальное общественное самоуправление, объединчяющее всю территорию.

— Далеко не всегда природные условия Сибири позволяют использовать наработки дендрологов, ландшафтных дизайнеров из других стран и регионов. Чем, на ваш взгляд, нужно руководствоваться во время благоустройства при реализации общественных инициатив?

— На мой взгляд, в первую очередь умом и ответственностью. Не берись, если не знаешь, что делать, а если знаешь, то неси ответственность. Если взялся и не сделал, значит, надо отвечать своим карманом, а не государственным.

Тренды в развитии малоэтажных поселков

— Анализируете ли вы опыт других малоэтажных проектов в России?

— Недавно наша команда ездила в поселок Лесная поляна в Кемерове. И нам, и им есть чем поделиться. Хотя есть и серьезное отличие: в Лесную поляну было вложено много бюджетных средств, а у нас Светлый строился за счет коммерческих ресурсов и продажи построенного жилья. Бюджет выкупил построенные нами детский сад и школу, но заплатил за них по себестоимости, то есть материальной выгоды мы от реализации данных объектов не получили. Дороги мы также строим на свои. При той модели, которую мы реализуем — доступное жилье — сейчас непрофильные инвестиции делать все сложнее, но мы справляемся. В этом наша уникальность.

— Ранее вы говорили о том, что вместе с новыми жилыми кварталами планируете создавать «Город мастеров». Готовы ли жители Светлого, предприниматели его поддержать?

— Мы сейчас ведем глубокую проработку этого проекта. У нас в Новосибирской области много малого бизнеса, который активно развивается. Большей частью он работает в условно-гаражном формате. Государство, конечно, наводит порядок, создает сложности для тех, кто работает «в тени», сносит гаражи и т.д. А мы создаем площадку, чтобы малый бизнес работал в комфортных условиях, чтобы он создавал рабочие места и поднимал престиж нашей территории. Кто-то из наших жителей откроет в «Городе мастеров» свое производство, мастерскую или склад, а кто-то переведет на площадку свой бизнес, а его сотрудники купят у нас жилье, чтобы работать рядом с домом.

В целом мы планируем построить на площадке минимум 80 тысяч складских и производственных площадей, а также создать минимум 4 тысячи рабочих мест. Приоритет отдадим тем компаниям, которые будут готовы обеспечить занятость в расчете 1 сотрудник на 20 «квадратов» рабочего места. У нас есть поддержка власти, интерес со стороны бизнеса, общественности, поэтому проект абсолютно реален.

При этом мы не хотим запускать на площадку большие производства, так как это может нарушить экологический баланс в поселке, а также высокотехнологичные проекты, где мало рабочих мест.

Генплан

— Какие примеры брали за основу этого концепта? Возможно, такие проекты реализуются в других городах Сибири, России?

— Если и реализуются, то я пока о них не знаю, мне они на глаза не попадались, поэтому мы формируем проект с нуля и будем развивать его на собственных ошибках. Хотя, честно говоря, мы давно готовились к его реализации, так как понимали, что сама жизнь заставит нас это сделать. Ранее не хватало рук, понимания со стороны потенциальных партнеров, власти, жителей, а сейчас мы нашли золотую середину и готовимся к старту.

— Можете дать прогноз, по вашим оценкам, какие тренды можно ожидать на рынке малоэтажных проектов?

— Риторика на развитие малоэтажных поселков с точки зрения решения проблемы демографии — правильная тема. Но тут есть несколько нюансов.

Содержание частого дома в любом случае дороже, чем содержание квартиры. Будет ли этот фактор учитываться при налогообложении собственников частных домов? Например, если владелец дома платит налоги, то часть из них идет на его территорию. В такой ситуации люди будут больше заинтересованы в уплате налогов, так как увидят, куда идут их деньги.

Второе — государство не должно следить за содержание этого жилья, за уплатой коммунальных услуг — это глупости. Надо давать людям возможность получать достойный доход, а также приучать их к мысли, чтобы они сами следили за содержанием жилья и оплатой коммуналки. К сожалению, у нас людей приучили думать, что халява — это хорошо, что ты герой, если живешь за счет кого-то. Большинство не понимает, что если ты что-то не оплатил, значит, за тебя заплатил кто-то другой. Это одна из самых серьезных проблем, особенно в новых поселках. Так что это большой вопрос — сможет ли общество брать на себя ответственность за эту территорию. Государство в лучшем случае сможет поддержать разово, но не постоянно. На это не стоит рассчитывать.

Что касается многодетных, то их нужно серьезно поддерживать, но эта поддержка должна быть завязана не только на количество детей, но и на качество воспитания, на ответственность родителей. Я против иждивенческого подхода, который популярен в Европе: «за детей мы вот теперь получаем от государства все блага». Любую помощь нужно оказывать с умом.

Жилой район Светлый 

VK
Застройщик ООО СЗ «Антарсити», проектная декларация на сайте наш.дом.рф («Альпийский», «Французский квартал»)ООО Специализированный застройщик «Юга-Строй». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф (Жилой Квартал Высокой Культуры «Ясный»)