Застройщик, который не следует трендам, а создает их. Группа компаний SKY GROUP* — это синергия строительства, управления недвижимостью и высоких технологий (SKY LIFT**). Сегодня компания формирует новый облик Новосибирска, превращая амбициозные проекты, такие как ЖК «Салют», в федеральные кейсы. А ее глава — Владимир Литвинов — человек, который видит в кризисах не угрозы, а окна возможностей. В этом интервью мы отходим от сухих цифр и отчетов, чтобы поговорить о главном: о внутренней мотивации, о том, как превратить бизнес в искусство созидания, и о том, почему каждый проект компании — это личное послание будущим поколениям новосибирцев.

— Владимир Германович, если представить ваш бизнес как архитектурный объект, то какой «фундамент» принципов остался незыблемым с 2008 года, а какую «несущую стену» пришлось демонтировать?

— Фундамент — это принцип «человек важнее прибыли». В 2008-м мы сделали ставку на создание среды обитания. Мы одними из первых в Новосибирске начали инвестировать в благоустройство как в основной продукт. Двор — это то, за чем клиент возвращается к нам снова. Это константа.

А вот «несущую стену» — модель «застройщика-одиночки» — пришлось снести. Раньше девелопмент держался на интуиции «отца-командира». Теперь активно используем Big Data: анализируем потребительское поведение для понимания реального бюджета семьи после выплаты ипотеки. Моделируем сценарии: где человек оставит коляску, сколько секунд он готов ждать лифт и т.д. Также отказались от иллюзии выполнения «полного цикла» внутри компании. Привлекаем профильных партнеров, что увеличивает скорость реализации проекта и его эффективность. При этом сами выступаем в роли системного интегратора, оставляя за собой только ключевые компетенции.

— За 26 лет в отрасли что остается для вас тем самым драйвером, ради которого вы отказываетесь от оптимизации и идете на конфликты с архитекторами?

— Драйвер — это момент трансформации пустоты в жизнь. Когда ты стоишь на пустыре и видишь в чертежах не квадратные метры, а сценарии жизни. При этом, высшая форма капитализации проекта для меня — статистика. Например, когда я узнал, что в нашем ЖК «Крым Скай» родился пятисотый ребенок, а мы ведем такую статистику, испытал чувство, которое сильнее любой маржинальности.

Отстаиваю каждый сантиметр личного пространства, потому что пандемия показала: если семья заперта в одной комнате — это социальный риск. Поэтому мы проектируем квартиры-трансформеры, предусматриваем розетки на лоджиях под рабочие зоны. Для нас даже дворовые площадки — это инвестиции в социальную инженерию. В моем детстве столы для домино во дворе были инструментом «мягкого контроля»: старики присматривали за порядком. Мы переносим и этот опыт в современность.

— Эра господдержки завершается, Минстрой анонсирует «естественный отбор». При текущей ставке ЦБ для многих это звучит как приговор. Как в этой ситуации себя чувствуете?

— Для нас текущий кризис — это не приговор, а фильтр и время «умного девелопмента». Продолжаем инвестировать в собственные производственные мощности, такие как SKY LIFT, потому что это наша независимость от импортных комплектующих и логистических сбоев. Мы не ждем милости от рынка, создаем свою экосистему, где каждый элемент работает на капитализацию бренда!

— Проекты комплексного развития территорий (КРТ) требуют долгосрочного партнерства с муниципалитетом. Какие механизмы, на ваш взгляд, способны укрепить доверие между мэрией и девелоперами, сделав такие проекты предсказуемыми и устойчивыми?

— Доверие — это производная от прозрачности. Фундамент партнерства — долгосрочный мастер-план, который сохраняет актуальность независимо от кадровых перестановок. Для устойчивости КРТ необходимы три шага: пересмотр сроков реализации соцобъектов, пересмотр финансовой модели (участки под КРТ с ветхим фондом не должны выставляться по завышенной цене, а в идеале — вообще продаваться) и решение проблемы техприсоединений через инфраструктурные облигационные займы.

— Если взглянуть на карту Новосибирска, где вы видите скрытый потенциал в территориях, которые многие до сих пор считают белыми пятнами?

— Белые пятна — это депрессивные промзоны, «ржавый пояс города», как я их называю. Это колоссальный ресурс для создания новых центров притяжения. В Новосибирске огромный потенциал скрыт вдоль берега Оби и в промзонах левобережья. Второй резерв — частный сектор внутри города. Работа с такими участками сложнее, но именно здесь можно создать качественную, плотную европейскую застройку. Мы должны прекратить экстенсивный рост вширь и сфокусироваться на качественном уплотнении.

Кроме того, уже сейчас нужно формировать стратегию работы с хрущевками. Левый берег от площади Маркса до прибрежной зоны — это огромный массив, требующий не точечного капитального ремонта, а системной реновации. Мы должны смотреть на эти территории как на актив, который через 5–10 лет может стать новым деловым и жилым центром, если начнем действовать стратегически уже сегодня.

— Вы говорите о «хирургическом вмешательстве» в городскую среду. Насколько сегодня девелоперское сообщество Новосибирска готово к такой сложной работе и не приведет ли стремление к уплотнению к конфликтам с жителями, которые привыкли к текущему облику своих районов?

— Конфликт интересов неизбежен там, где нет диалога. Но давайте будем честны: привычный облик многих наших районов — это ветшающая инфраструктура и отсутствие комфортной среды. Задача застройщика — не просто поставить коробку, а предложить горожанам качественный апгрейд их жизни.

Когда мы заходим на территорию с реновацией, то должны приносить туда не только новые квадратные метры, но и новые смыслы: парки, современные общественные пространства, качественную дорожную сеть. Если житель видит, что вместо заброшенного пустыря или аварийного барака появляется благоустроенный квартал, где капитализация его недвижимости растет, а среда становится безопаснее — сопротивление сменяется поддержкой.

Готовность бизнеса к этому есть, но она упирается в отсутствие понятных механизмов государственно-частного партнерства. Мы готовы брать на себя риски по сложным участкам, но нам нужны гарантии, что правила игры не изменятся в процессе реализации проекта. Новосибирску нужен переход от модели «освоения полей» к модели «ревитализации центра». Это сложнее, дороже, но это единственный путь для города, который стремится оставаться конкурентоспособным мегаполисом, а не агломерацией разрозненных спальных районов. Мы в SKY GROUP готовы быть активными участниками этого процесса, но это должна быть общая стратегия города, а не инициатива отдельных компаний.

— Сегодня рынок соблазняет девелоперов моделью микростудий и апартаментов: это быстрый кешфлоу и высокая ликвидность. Как, на ваш взгляд, застройщик может влиять на демографию через архитектуру?

— Апартаменты — «архитектура одиночества». Для SKY GROUP строить такие объекты — это создавать среду, которая работает против института семьи. Мы проектируем «демографические магниты»: квартиры с учетом жизненного цикла семьи, безопасные дворы без машин, «нулевой этаж» со спортивными и воркаут-зонами. Реализовали принцип «сухих ног» в ЖК «Салют», где все ключевые потребности закрываются внутри периметра дома. Воспринимая демографию как один из ключевых KPI бизнеса, мы поняли, что в определенный момент это начинает работать на экономику проекта через созданное тобой комьюнити и сарафанное радио.

Для нас принципиально важно, чтобы человек, покупая квартиру в наших домах, получал настоящий дом — не отель, не пристанище, куда ты просто приходишь отдохнуть после работы. Именно дом — где люди живут настоящей, насыщенной, здоровой жизнью.

— Вы много говорите о насмотренности. Как этот опыт трансформируется в конкретные решения для Новосибирска?

— Насмотренность — это профессиональный инструмент. Мы не копируем, мы адаптируем лучшие мировые практики. Например, пространство в ЖК «Крым Скай» — это переосмысление опыта Гонконга, мы там установили «Пиратскую яхту» и маяк с профессиональной оптикой, который, помимо эстетики, выполняет функцию Wi-Fi-хаба. Зоны для панна-футбола — подсмотрели в олимпийском парке в Сочи.

В ЖК «Салют» сделали ставку на многоуровневое пространство: активный цоколь и лаунж-зона на стилобате. Мы четко зонируем пространство: «стартовые площадки» для активностей и зоны тишины для старшего поколения.

Это позволяет разным возрастным группам сосуществовать в одном дворе без конфликта интересов. Социальная архитектура делает наши проекты не просто функциональными, а по-настоящему человечными.

— Мы знаем, что в ЖК «Салют» разместили стенд с названиями всех компаний, причастных к созданию комплекса. Почему решили это сделать и планируете ли вы продолжать эту практику?

— Я лично за то, чтобы на домах были не только названия компаний, но и имена архитекторов и проектировщиков. Чтобы все, кто создает дом, были готовы отвечать за него именем и репутацией. Считаю, что публичное признание должно доходить до каждого, кто вложил свой труд в этот объект. Это не просто благодарность, это публичная ответственность. Когда все знают, кто что сделал, качество становится общей ценностью.

— Современный покупатель стал крайне требовательным. Вас не утомляет «потребительский экстремизм»?

— Я называю это «эффектом iPhone». Люди привыкли к безупречному качеству гаджетов и теперь справедливо требуют того же от недвижимости. Требовательный клиент — наш главный союзник в борьбе с халтурой. Раньше застройщик сдавал дом и забывал о нем. Сегодня мы годами пребываем в диалоге с жильцами через нашу управляющую компанию.

— Что вы вкладываете в понятие «невидимого комфорта»?

— Комфорт — это физика здания. Мы первыми в Новосибирске масштабировали технологию витражного остекления с селективным стеклом, которое работает на энергосбережение и защиту от перегрева. Второй столп — вертикальный транспорт. Благодаря собственному производству SKY LIFT мы оснащаем ЖК высокоскоростными лифтами с 52 функциями, включая систему обеззараживания воздуха.

— В вашем ЖК появился робот-консьерж? Это тоже история про создание комфорта?

— Конечно. Робот-консьерж не заменяет в полной мере настоящего консьержа, но часть сервиса берет на себя. Еще это в какой-то мере развлечение, детям нравится. Роботизация неизбежна. Следующим у нас появится робот, который будет убирать наледь с тротуаров.

— Как вы адаптируете ландшафтную архитектуру к сибирскому климату?

— Мы проектируем двор как инженерную систему, а не просто как зону озеленения. На этапе мастер-плана проводим моделирование ветровых потоков: расположение корпусов и геопластика (искусственные холмы) работают как естественные ветрозащитные и шумопоглощающие экраны.

В вопросах благоустройства учитываем специфику сибирского цикла «заморозка–оттайка». Например, наша ливневая канализация заложена глубже нормативных значений, а колодцы оснащены системами антиобледенения. Мы даже рассчитываем инсоляцию малых архитектурных форм: скамейки расположены так, чтобы летом они находились в тени деревьев, а зимой — под прямыми лучами солнца. В местах, где живые растения не выживают из-за климата, мы используем премиальные фито-решения, сохраняющие эстетику круглый год. И особое внимание уделяем теплому «нулевому уровню», куда мы переносим часть активностей. В конечном счете наша задача — сделать так, чтобы двор оставался функциональным и уютным пространством даже в -30°С.

— ЖК «Салют» на Титова стал новой архитектурной доминантой левобережья. С какими профессиональными вызовами вы столкнулись при реализации этого проекта?

— «Салют» — это манифест того, что застройщик может быть ярким и не похожим на других. Мы доказали, что можно реализовывать грандиозные, нестандартные архитектурные идеи, не жертвуя качеством и формируя при этом новый имидж города. Я понял главное: если у команды есть четкое видение и воля, любые профессиональные барьеры преодолимы.

— SKY GROUP расширяет географию присутствия, выходя за пределы Новосибирска. Как возникла идея проекта «Кубань Скай» в Белореченском районе?

— Белореченский район — это территория с огромным потенциалом, где до нашего прихода отсутствовало комплексное предложение в сегменте комфорт-класса. Мы зашли туда с моделью комплексного развития территорий, которая для нас является уже стандартом. На 50 гектарах земли на собственные средства (без кредитного плеча, в партнерстве с администрацией района) создаем полноценную экосистему с социалкой: школы, детские сады, собственное управление. Изначально ориентировались на новосибирцев, мечтающих о «доме у моря», но проект стал точкой притяжения для жителей прибрежных городов, северян и военнослужащих.

Для нас этот проект вызов и «географический» опыт. Юг учит работать с инсоляцией, открытыми пространствами и культурой соседства, где жизнь естественным образом перетекает из дома на улицу. Сибирь же прививает жесткую функциональность и основательность. В противовес местной практике «быстрого строительства», мы привнесли культуру создания общественных пространств и высокие стандарты энергоэффективности. Каждый дом в «Кубань Скай» оснащен «умными» системами вентиляции и отопления, что критически важно для микроклимата.

При этом проект на юге подтолкнул нас к созданию эксплуатируемых кровель с террасами и полноценными зонами отдыха. Мы поняли, что даже в суровом климате запрос на связь с землей и природой огромен.

— В чем ваша личная «сверхзадача» как застройщика?

*SKY GROUP —  СКАЙ ГРУПП
**SKY LIFT — СКАЙ ЛИФТ

ЖК «Салют». Застройщик: ООО СЗ Архипелаг. Проектная декларация на сайте: НАШ ДОМ.РФ
«Кубань SKY» (Кубань Скай). Застройщик «ООО СКАЙ Сервис» (входит в ГК Sky Group («СКАЙ ГРУПП»)