Тренд на рост продаж

По данным Сибирского ГУ ЦБ, в июне впервые за 3 месяца в Новосибирской области вырос объем выданных в регионе ипотечных кредитов — до 5,2 млрд рублей за месяц. Это все еще значительно ниже среднемесячных объемов выдачи прошлого года, но почти в 2 раза превышает уровень мая 2022 года, когда высокие ставки и общая неопределенность затормозили рынок ипотеки.

— В мае в нашем регионе были оформлены только 447 ипотек на вторичном рынке, это в 7 раз меньше среднемесячного значения за прошлый год. Но такая ситуация оказалась временной. Июньские цифры показали, что вслед за быстрым снижением ключевой ставки Банка России снижаются и ставки по ипотеке, кредитный рынок оживает, — констатирует заместитель начальника Сибирского ГУ Банка России Сергей Жаботинский.

Об аналогичной динамике говорят и участники проведенного редакцией Infopro54 заочного круглого стола «Ипотека: новые реалии».

— Объемы выдач новых ипотечных кредитов в апреле-мае обновили исторические минимумы. Падение спроса в среднем по территории СФО оказалось пятикратным относительно прошлогодних периодов. Однако довольно быстро ЦБ смягчал свою политику, снижал ключевую ставку, а вместе с этим менялись и условия ипотечных продуктов коммерческих банков. Начиная с июня спрос понемногу начал восстанавливаться, — соглашается начальник управления ипотечного кредитования банка «Левобережный» (ПАО) Александр Лотобаев.

На текущий момент, по его словам, значение ключевой ставки находится на уровне конца прошлого года, процентные ставки по продуктам без государственной поддержки достигли психологически комфортного уровня «ниже 10% годовых» — и уже в августе банк «Левобережный» отмечает восстановление ежедневных объемов выдач новых кредитов до прежнего уровня.

— Мы также отмечаем увеличение спроса на наши программы. Например, по итогам июля в Новосибирске количество заявок на ипотечные кредиты выросло в 2,3 раза по сравнению с апрелем. Уже очевидно, что по итогам августа этот показатель будет еще выше, — говорит директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Сергей Буянов.

Сергей Никулин, управляющий «ВТБ» в Новосибирской области, считает, что возвращение условий по ипотеке на уровень начала года сказалось на кредитной активности новосибирцев.

— Мы наблюдаем устойчивый тренд на рост продаж: в июне объем выдачи ипотеки вырос вдвое к уровню мая, продажи июля продолжили эту позитивную динамику. Клиенты «ВТБ» в Новосибирской области оформили в июле в 1,5 раза больше ипотечных кредитов, чем в июне текущего года. Надеемся на продолжение тенденции на фоне реализации отложенного спроса, который сформировался на рынке за время действия экстремально высоких ставок, — комментирует собеседник редакции.

Всего за семь месяцев «ВТБ» выдал в регионе 4,5 тысячи ипотечных кредитов на 14,9 млрд рублей.

В банке «Уралсиб» соглашаются, что сегодня стоимость ипотечных кредитов находится на достаточно комфортном уровне, о чем свидетельствует произошедшее во второй декаде июля оживление спроса на ипотеку.

— Новосибирская территориальная дирекция банка «Уралсиб» во втором квартале 2022 года выдала более 100 млн рублей ипотечных кредитов, — поясняет управляющий филиалом ПАО «Банк Уралсиб» в Новосибирске Наталья Голубева. — «Уралсиб» активно развивает направление ипотечного кредитования, улучшает условия и кредитный процесс, обеспечивает рост аккредитованных строительных проектов, укрепляет отношения с участниками рынка недвижимости. Все это способствует достижению отличных результатов.

Виктория Панькова, заместитель руководителя «Абсолют Банка» в Новосибирске рассказывает, что сегодня минимальная ставка в банке на готовое жилье составляет 9,54% годовых.

— Но надо понимать, что ключевая ставка — всего лишь ориентир для участников рынка. Поэтому не стоит ждать, что в связи с ее снижением банки тут же и на столько же снизят ставки по ипотеке, — предупреждает банкир. — Ипотечные ставки по сравнению с весной 2022 года в целом по рынку снизились почти в 2 раза — 20-25% годовых до 9,5-11% годовых. Соответственно, это отразилось на спросе. Так, «Абсолют Банк» в Новосибирске практически каждый летний месяц увеличивает выдачи жилищных кредитов на 20-30%.

Отложенный спрос

Интересно, что вектор спроса в банках различается. К примеру, в Сбербанке в общей структуре поданных ипотечных заявок растет доля вторички.

— На сегодняшний день наиболее популярная покупка квартиры на вторничном рынке — в августе 3/4 заявок на ипотеку в Новосибирске приходятся именно на вторичку. Для сравнения: по итогам апреля на вторичный рынок приходились 62% заявок, — поясняет Сергей Буянов.

В «ВТБ», начиная с июня, наиболее существенный прирост продаж также наблюдался по стандартным программам банка, в рамках которых клиенты приобретают в основном вторичное жилье. В этом сегменте объем выдач в июне, по сравнению с маем, вырос в 3 раза.

Некоторые участники круглого стола сообщили о том, что у них стало больше заявок на кредитование для покупки квартир в новостройках.

— Исторически в структуре ипотечных сделок банка «Левобережный» превалировало кредитование покупки готовой недвижимости, на уровне около 90%. Однако с ростом популярности госпрограмм в середине 2022 года картина изменилась, и кредиты на приобретение строящегося жилья теперь составляют около 40% от общих объемов выдач новых ипотечных кредитов, — констатирует Александр Лотобаев.

В «Абсолют Банке» в июле-августе 2022 года также отмечали повышенный спрос на квартиры в новостройках. Прежде всего за счет госпрограмм с субсидированными ставками.

— Доля ипотеки на первичку по госпрограммам у нас составляет почти 70%, — комментирует Виктория Панькова. — Тем не менее вторичка тоже не остается без внимания покупателей недвижимости. Мы ожидаем, что количество сделок с ней осенью вырастет на 30-50%. Ставки по ипотеке снизились, и рынок вторички восстанавливает утраченные позиции. Мы уже сейчас видим увеличение заявок на готовое жилье.

Поэтому тем, кто планирует покупку квартиры на вторичном рынке, стоит ускориться. Чем выше спрос — тем быстрее растут цены и уходят интересные по качеству и стоимости объекты.

Наталья Голубева также считает, что ставки для жилья на вторичном рынке весьма привлекательны для клиентов, например, в банке «Уралсиб» действует программа от 9,89% годовых.

— Рынок ожидает дальнейшего снижения ставок, и это формируется отложенный спрос на ипотеку, преимущественно на рынке вторичного жилья, — прогнозирует эксперт.

Кстати, по прогнозам эксперта рынка недвижимости Владимира Голованова, через 1-2 года ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынке должны сравнятся, и рынок вернется к пропорции, когда на одну проданную новостройку будут приходиться 3-4 готовые квартиры.

— Максимум еще 1-2 года ― и госпрограмма прекратится. Искусственное вмешательство в экономику в таких масштабах губительно на длительном периоде, — уверен Голованов. — Нынешний перекос нельзя назвать здоровым. Если бы ставка по кредитам на покупку жилья была одинаковой, то мы вернулись бы к прежней пропорции: 30% ― новостройки и 70% ― вторичка. Вот это нормальное рыночное соотношение.

Сэкономить за счет госпрограмм

С точки зрения ипотечных программ наибольшим спросом у заемщиков сегодня пользуются продукты с государственной поддержкой.

― Самым популярным продуктом в банке «Левобережный» на сегодняшний день является льготная ипотека на новостройки. Процентная ставка на комфортном уровне 6,50% годовых с максимальной суммой кредита 10 млн рублей, ― рассказывает Александр Лотобаев. ― Отдельно хочу отметить растущую популярность нового продукта «Переезд», который позволяет приобрести новую квартиру, не дожидаясь продажи старой, без первоначального взноса за счет собственных средств. Механизм очень простой ― банк выдает кредит на оплату первоначального взноса по новой квартире под залог квартиры в продаже сроком на 1 год, без ежемесячных платежей. Проценты начисляются на остаток долга и оплачиваются заемщиком единовременно средствами, вырученными с продажи квартиры. Ставка 10,90% годовых, метод начисления процентов простой (не аннуитетный). Таким образом взяв в кредит 1 млн рублей, продав квартиру через год, клиент возвращает 1 млн рублей + 109 000 рублей процентов за пользование кредитом, единым платежом. Если квартира продана в течение полугода, то процентов нужно будет заплатить тоже половину, то есть в нашем примере 54 500 рублей.

В банке «Уралсиб» наибольшей популярностью сегодня также пользуются программы с господдержкой. Наталья Голубева напоминает, что ставки по данным программам фактически вернулись на уровень февраля текущего года. Кроме того, увеличился максимальный порог по сумме кредита. На сегодня в «Уралсибе» максимальная сумма выше стандартной: для регионов банк поднял лимит с 6 до 7 млн рублей. В итоге ипотека с господдержкой в «Уралсибе» сегодня предлагается со ставкой от 6,49% годовых, ипотека для семей с детьми — от 5,69% годовых. Первоначальный взнос — 15% от суммы кредита с возможностью использования материнского капитала. При этом Голубева подчеркивает, что данные программы рассчитаны исключительно на новое жилье.

В Сбербанке на первичном рынке около 90% кредитов приходятся на программы с господдержкой. Ключевые госпрограммы ― это «Господдержка-2020» и «Ипотека для семей с детьми». В «ВТБ» объем выдач по программе ипотеки с господдержкой, запущенной в 2020 году, в июне вырос в 1,6 раза по отношению к маю, по «семейной» ипотеке — сохранился на прежних значениях.

― Июль показал, что тренд роста сохраняется несмотря на сезонность. При этом если в мае доля льготных кредитов в наших выдачах достигала 60%, то в июне она вернулась к уровню начала года и составила 35%, — комментирует Сергей Никулин.

Интерес заемщиков к программа с господдержке объясняется просто ― низкая процентная ставка позволяет сэкономить.

Виктория Панькова на конкретном примере показала сколько может составить такая экономия:

― Допустим, есть заемщик, который хочет взять ипотеку на сумму 3 млн рублей (распространенный размер жилищного кредита в Новосибирске) сроком на 20 лет (типичный средний срок ипотеки у нас в регионе).

Если он берет ипотеку по стандартной программе по ставке 9,54% годовых, то ежемесячный платеж составит около 28 тысяч рублей.

Если по госпрограмме 2020-2022 по ставке 6,35% годовых ― ежемесячный платеж уменьшается на 6 тысяч рублей ― до 22 тысяч.

Если у заемщика есть хотя бы один ребенок, который родился после 1 января 2018 года, то он может претендовать на «семейную» ипотеку по ставке 5,99% годовых. В этом случае ежемесячный платеж при сумме кредита 3 млн рублей уменьшается до 21,4 тысяч рублей.

Максимальная выгода, если заемщик попадает под условия новой госпрограммы ― ИТ-ипотеки. У нас по ней ставка дополнительно снижена с базовой на 0,5% — до 4,5% годовых. При сумме 3 млн рублей на те же 20 лет ежемесячный платеж сокращается до 18,9 тысячи рублей.

Разница в размере ежемесячных платежей выливается в разницу по общей переплате. Предположим, по госпрограмме 2020-2022 заемщик каждый месяц экономит 6 тысяч рублей. За год он сбережет 72 тысячи рублей. За 20 лет выплаты кредита ― 1 млн 440 тысяч рублей.

Однако эксперт рекомендует перед покупкой квартиры учитывать не только разницу в ставках и размере ежемесячных платежей, но и тот факт, что по госпрограммам можно купить жилье только в новостройках. Она напоминает, что средняя цена квадратного метра в строящемся доме в Новосибирске в августе достигла 122 тысяч рублей. Это значительно дороже, чем средняя стоимость «квадрата» в готовой квартире ― 103 тысячи рублей. Разница ― 19 тысяч рублей. Если учесть, что средняя площадь ипотечного жилья в Новосибирской области ― 55 кв. м, то разница в стоимости усредненной квартиры на первичном и вторичном рынке превышает 1 млн рублей. Кроме того, квартиры в новостройках чаще всего сдаются с черновой или чистовой отделкой, а значит, требуют дополнительного ремонта.

― Наши наблюдения показывают, что обычно затраты на ремонт в жилье на первичном рынке перед заселением составляют 15-25% от стоимости квартиры, ― комментирует Виктория Панькова. ― Наконец, заселиться в новостройку сразу после сделки чаще всего не получается. Обычно до сдачи дома в эксплуатацию и вручения ключей проходят от нескольких месяцев до полутора лет. Все это время необходимо где-то жить.

Вместе выгоднее

Скачки ставок по ипотеке и нестабильная ситуация в экономике привели к тому, что застройщики и банки вновь стали более тесно сотрудничать. По данным регионального Минстроя, за 6 месяцев 2022 года в области были сданы 1,179 млн кв. м жилья — на 39% больше, чем в первом полугодии 2021 года, а по итогам года регион рассчитывает выйти на 2 млн кв. м.

— Строителям удалось договориться с банками, и сейчас все проекты реализуются в нормальном режиме, — подчеркивал и.о. министра строительства Новосибирской области Алексей Колмаков.

По его словам, 90% объектов в регионе сегодня строятся с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования. При такой схеме банки сами заинтересованы в максимально оперативной продаже квартир по выгодным ценам. В Сбербанке редакции сообщили, что все больше развивают совместные программы с застройщиками, которые позволяют снизить ставку для покупателей жилья.

― Сегодня в Новосибирске около половины сделок на покупку строящегося жилья проходит с применением таких программ, ― поясняет Сергей Буянов.

В банке «Левобережный» с вводом в нового продукта «Переезд», который, по сути, делает возможной реализацию инструмента trade-in для любого застройщика, укрепилось взаимодействие с ключевыми партнерами банка. По словам Александра Лотобаева, программа позволяет ускорить конвертацию забронированной квартиры в подписанный ДДУ, уменьшает очереди в отделах продаж застройщиков, тогда как ранее большая часть клиентов, забронировавших квартиру в новостройке, ждали продажи старой квартиры.

― Банком проводится большая работа с застройщиками, практически каждую неделю проводим аккредитацию новых жилых домов. Это значительно облегчает оформление сделок купли-продажи строящегося жилья, ― комментирует Наталья Голубева. ― Также нашим клиентам доступен целый ряд удобных сервисов: дистанционное проведение ипотечной сделки, электронная закладная, возможность проведения регистрационных действий в онлайн-формате, сервис удаленной оценки объектов недвижимости.

По наблюдению Сергея Никулина, снижение ставок по ипотеке ниже 10% дало очередной стимул для роста рынка вторичного жилья.

― Это также является позитивным сигналом и для строительного сектора ― оживление активности на рынке вторички открывает возможности для более активной купли-продажи объектов недвижимости, в том числе у застройщиков. В «ВТБ» после улучшения ставок на последней неделе июля спрос на ипотеку вырос более чем на треть. Возвращает свою долю в общем числе сделок и рефинансирование, ― поясняет он.

В «Абсолют Банке» прогнозируют, что несмотря на сложную весну по итогам 2022 года объем выдач ипотеки в целом по рынку окажется на 10-15% больше, чем в прошлом.