По данным Минэкономразвития Новосибирской области, объем производства по виду деятельности «строительство» в регионе в 2020 году упал на 30%. Несмотря на то, что отрасль была на карантине всего неделю, а также получила ликвидность за счет господдержки в виде запуска льготной программы ипотеки на новостройки, благодаря которой каждый месяц приносит новые рекорды по выданным населению займам на покупку жилья. Министр Лев Решетников затруднился оценить, с чем связана отрицательная динамика, но отметил, что область не выполняет показатели по сдаче жилья, прописанные в нацпроекте. Опрошенные Infopro54 застройщики сообщили, что их эти результаты не удивляют, а некоторые собеседники заявили: «Реальные цифры могут быть гораздо хуже объявленных, просто сейчас сверху поступила разнарядка сильно не пугать народ, и без того задерганный пандемией». Что касается показателей по сдаче жилья, то застройщики еще в конце 2019 года предупреждали — эти задачи нереальны.

Итак, в чем же причины падения строительного рынка региона в 2020 году по версии его непосредственных участников?

Падение — не сюрприз

По наблюдениям президента Группы «Мета» Владимира Мартыненкова, сильно просел за время пандемии сегмент отделочных работ, который тоже входит в отрасль «строительство» и занимает в ней существенную долю.

— Из-за закрытых границ на региональном рынке резко сократилось количество трудовых мигрантов, задействованных на отделочных работах. Дефицит привел к росту цен на их услуги. К примеру, я нанимал летом для отделки частного дома бригаду из Барабинска. Цены они выставили выше, чем коллеги из Узбекистана или Таджикистана, а работали в 4 раза дольше, потому что их «рвали на части» и они вели отделку сразу на нескольких объектах, — говорит Мартыненков. — С другой стороны, очень много частных собственников из Новосибирска на лето переехали в загородные дома или на дачи и отменили запланированные строительные работы, что также сказалось на общей статистике рынка.

Президент ГК «SKY Group» Владимир Литвинов напомнил, что еще весной он прогнозировал: затяжной период пандемии приведет к сокращению количества подрядных организаций, занимающихся производством и поставкой строительных материалов, что сформирует дефицит и рост цен. Наиболее заметной эта динамика будет по материалам, комплектующим и оборудованию, которые поставляются из Китая. Фактически так и произошло.

— Дураков строить больше, чем может переварить потребитель, сегодня уже нет. У тех, кто вовремя это не понял, стройки «заморожены», — констатирует Литвинов. — Вряд ли строительство сегодня можно считать привлекательным бизнесом. Давайте называть вещи своими именами. Инвестиционная привлекательность стройки для девелоперов, которые приходивших на рынок «делать деньги», упала. Сейчас строительство жилья — просто ежедневная работа для обеспечения потребностей людей по месту проживания, а не хайп, на котором можно заработать.

Директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков также считает, что большинство застройщиков в условиях пандемии решили не принимать на себя новые риски. Об этом свидетельствует и факт сокращения объема ввода в стройку новых проектов.

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков добавляет, что в условиях снижения покупательской способности — реальные доходы населения упали за первые месяцы года на 5-7% — иного результата по развитию строительного рынка региона ожидать и не приходилось.

214-ФЗ виноват!

И все-таки ключевой причиной проседания в 2020 году регионального строительного рынка в целом и сегмента жилищного строительства в частности опрошенные эксперты назвали не пандемию, связанные с ней ограничения и т.д., а 214-ФЗ: введение эскроу-счетов и проектного финансирования.

— Прекрасно, что министр экономического развития Новосибирской области обладает данными падения строительной отрасли в регионе и озвучил их публично. Я уже полтора года предупреждал об этих последствиях введения 214–ФЗ, и вот они реализовались, — констатирует генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. — Несмотря на бравурные заявления ЦБ РФ и прочих ответственных лиц, банковская система России по-прежнему не готова к проектному финансированию. Для большинства региональных строителей этот инструмент недоступен. Кроме того, для строителей эта тема обязательная, а для банков — факультативная. Они могут не входить в нее — и не входят. Фактически на рынке Новосибирска с 214-ФЗ в полный рост работает Сбербанк (который с недавних пор уже не совсем банк), а также пытается «стричь купоны» Дом.РФ. Остальные либо раскачиваются, либо игнорируют.

Максим Марков также называет 214-ФЗ превалирующей причиной просадки отрасли. Он напоминает, что по закону деньги от продаж квартир в домах застройщиков сейчас аккумулируются на эскроу-счетах банков, сама стройка ведется за счет проектного финансирования, то есть деньги компаниям банки выдают дозировано — под стройку. А деньги дольщиков, размещенные на эскроу-счетах (используемые застройщиками ранее), они могут привлекать только после завершения и сдачи объекта.

— Внутри платежей за квартиры заложена прибыль застройщика, которую ранее он, не «залезая в карман» проекта, мог использовать на приобретение новых земельных участков, заказывать по ним ПСД, в том числе инженерных сетей, тянуть эти сети. Сейчас эти возможности перекрыты, — говорит эксперт.

Владимир Мартыненков также говорит о дефиците ликвидности на рынке, даже несмотря на рост продаж за счет льготной ипотеки.

— Мы продаем жилье с профицитом, а прибыль изъять до погашения кредита банку не можем. То есть ресурсов на то, чтобы параллельно выстраивать свои проекты, не всегда хватает, только последовательно. Вот и получается: спрос сейчас позволяет реализовать в два раза больше квадратных метров, а фактически это сделать невозможно. Предложений на рынке недостаточно. Никто в 2019 году не мог спрогнозировать пандемию и тот факт, что руководство страны оперативно запустит такой эффективный инструмент поддержки отрасли, как льготная ипотека, — рассуждает Мартыненков. — Например, год назад у нас был избыток по квартирам, и мы притормаживали запуск некоторых проектов. Сейчас на флагманском объекте «Ясный берег» нам не хватает запаса по квартирам. Мы в экстренном порядке запускаем вторую очередь дома-«волны», хотя планировали выходить на площадку в 2021 году. Неудовлетворенный спрос очень большой.

Кстати, по мнению экспертов, именно сложившаяся на рынке ситуация — высокий спрос и дефицит предложения — приводят к росту цены квадратного метра.

Как считает Владимир Мартыненков, 214-ФЗ и льготная ипотека благотворно сказались только на топ-20 застройщиках региона. Как правило, эти компании уже работали с банками по проектному финансированию, и им было не так сложно ввести в работу эскроу-счета. Около 30% региональных застройщиков не смогли это сделать или все еще находятся в процессе перестройки своих процессов.

— Сегодняшнее проектное финансирование с эскроу-счетами — это уже не арифметика, а высшая математика. У нас в компании есть крутой специалист с экономическим образованием, который отлично работает с финансовыми моделями и банками. У нас есть свои ноу-хау по этой теме. Но такие профи по карману далеко не всем, — рассуждает собеседник Infopro54. — Дело в том, что в рамках 214-ФЗ банки начали анализировать экономическую состоятельность объектов, и часть проектов, расположенных на окраинах в несуразных форматах, просто не могут через этот фильтр пройти. Я с кризиса 2008 года говорю о необходимости такого тестирования для строительного рынка недвижимости Новосибирска. Сколько у нас объектов было заморожено не потому, что застройщики хотели украсть деньги дольщиков, а из-за неграмотно просчитанной экономики проекта.

Игорь Белокобыльский добавляет, что постановление ЦБ РФ №590 установило границы для стресс-тестирования экономических моделей объектов застройщиков. Они должны выдерживать снижение спроса и повышение себестоимости. По его наблюдению, львиная доля региональных проектов, проходя через такую модель, становится отрицательной.

Умеренный пессимизм

По мнению Максима Маркова, для закрытия образовавшегося на рынке разрыва денежных средств нужны альтернативные финансовые инструменты, чтобы застройщики могли начинать работать по другим проектам.

— К примеру, мы, как застройщики, вложили ресурсы в один проект — и не можем начинать другой, пока его не закончим, так как все средства находятся в банке. Мы разработали финансовую модель, в рамках которой привлекаем к реализации новых проектов инвесторов — они становятся ключевыми акционерами объектов. Другой альтернативы сейчас нет, — констатирует эксперт. — Но не все застройщики такие живчики. У них нет задачи сильно развиваться на рискованном рынке, государство ограничило их в структуре доходности, поэтому они спокойно сидят и ждут. Тем более что в связи с ростом стоимости квадратного метра у них все хорошо с экономикой. Пока не будет альтернативных финансовых инструментов, которые станут стимулировать аппетит к риску, интерес к вводу новых проектов, строительная отрасль не будет расти.

Игорь Белокобыльский уверен: строительный рынок нуждается в изменении законодательства на самом высоком уровне, но об этом никто «даже не чешется».

— В перечень комиссий, занимающихся внесением изменений в законодательство РФ, даже не входит комиссия по адаптации строительного рынка к проектному финансированию, — подчеркивает гендиректор ГК «Стрижи». — Этого вопроса нет на повестке дня. По одной простой причине: внутри Садового кольца маржинальность строительства такая, что все более-менее адекватные застройщики могут пройти проектное финансирование. А регионы никого не интересуют.

Прогнозируя развитие ситуации на строительном рынке региона, Сергей Дьячков отмечает, что не видит потенциала для роста рынка в ближайшие год-два.

— Меньше денег на руках у населения плюс усложнение системы рынка — меньше строится, поскольку покупать (даже с учетом целевого кредитования) станут меньше. А покупать (и брать целевых кредитов) станут меньше потому, что отдавать кредиты будет нечем. Иными словами, впереди нас, скорее всего, ждет серьезный кризис перепроизводства жилья, сопряженный с обнищанием покупателей, — резюмирует эксперт.

Владимир Литвинов также не исключает падения спроса в связи с ростом безработицы, падением доходов у малого бизнеса из-за пандемии, ослаблением нацвалюты с точки зрения накопления средств.

— Закончится поток граждан, которые хотели бы вложиться в недвижимость при повышенном курсе валюты. В итоге стагнация затронет банки, так как увеличится количество невозвратных кредитов, что приведет к повышению ставок, а сохранение ставки по ипотеке на приемлемом уровне — сегодня ключевой фактор для застройщиков, — поясняет Литвинов.

Фото: pixabay.com, автор- geralt