Прокуратура пошла на уступки

После длительного обсуждения с профессиональным сообществом, лимит площади земельных участков на которых по инициативе правообладателей будет разрешено реализовывать проекты комплексного развития территории, прокуратура согласилась сократить с 5 га до 2,5 га. Об этом на градостроительной комиссии горсовета сообщил прокурор Новосибирска Олег Желдак. Дата вступления в силу предполагаемых изменений — 1 июля 2027 года.

— Считаем, что предлагаемые корректировки дают время строительному бизнесу обеспечить реализацию уже имеющихся в работе проектов, подготовить их к заключению договоров КРТ, — отметил Желдак.

Он подчеркнул, что эти требования не будут распространяться на обязательства по ранее заключённым договорам КРТ.

— Предлагаемая инициатива даёт возможность муниципалитету более оперативно решать многолетнюю проблему города — расселение ветхих и аварийных домов. Должной динамики от муниципальной власти сейчас мы не наблюдаем, что является основанием для принятия мер прокурорского реагирования, в том числе сокращения срока расселения такой категории домов в судебном порядке, — заявил прокурор.

По данным прокуратуры, анализ 48 соглашений КР показал, что общий земельный банк в городе составляет 224,5 га, средний размер участка — 4,6 га. КРТ, заключённые на площади менее одного гектара — 12, менее 2,5 гектаров — 24 КРТ, то есть ровно половина.

Мэрия предлагает еще меньше

Мэрия Новосибирска, в лице начальника департамента строительства Евгения Улитко, предложила лимит участка под КРТ от 1,5 до 2 га с вступлением нового норматива в силу в силу с октября 2027 года

— Мы предлагаем внести в ПЗЗ следующие изменения: площадь территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателя, должна составлять не менее 1,5 гектаров по общему правилу и не менее 2 гектара для территорий, на которых требуется изменение функции либо территориального зонирования, — добавил чиновник.

Улитко пояснил, что на данный момент в городе осуществляется реализация 47 договоров комплексного развития территорий на площади более 200 гектаров. Из них, двенадцать договоров с общей площадью территории 103 гектара заключены по инициативе мэрии города Новосибирска, где средняя площадь составила 8,6 га. 35 договоров общей площадью территории больше 120 г, заключены по инициативе правообладателя, где средняя площадь составляет 3,4 га. Всего выданы разрешения на строительство МКД на 173 земельных участках. Из них на участки площадью более 5 га — 16 штук или 9,2%. По инициативе правообладателей, в рамках договоров КРТ осуществляется строительство на 33 земельных участках, из них площадь земельных участков, превышающих 5 га — 8 штук или 24%.

— Статистика свидетельствует, что площадь КРТ по инициативе правообладателя в размере 5 гектаров является несколько завышенной. Ее нужно уменьшать, чтобы минимизировать влияние этой нормы на показатели ввода жилья, — подчеркнул чиновник.

Оставить по-старому

Профессиональное строительное сообщество предлагало не менять нормативы и оставить их на уровне 0,35 га. По крайней мере, в ближайшие годы.

Учредитель группы «ВербаКапитал» Вадим Ильченко считает, что повышение нормативов по участкам для КРТ ставит под удар проекты, расположенные в центральной части города, так как площадки более 3 га находятся в основном на периферии.

— Центр города и так находится в деградировавшем состоянии из-за частного сектора. В центре невозможно сформировать большие «куски». Плюс, мне кажется, мы за 2022-2024 годы, благодаря прокуратуре, приняли очень много новаций в сфере градостроительства, и до сих пор еще не понимаем какой эффект они дали. Все эти проекты длительные. Нам еще предстоит достроить, защитить и сдать городу эти объекты, рассчитаться с банком, получить финансовый результат, заплатить налоги, защитить эту ситуацию в налоговой, — перечислил Ильченко.

Учредитель группы компаний «СМСС» Анатолий Павлов предложил сдвинуть принятие решений хотя бы на 2029 год и дать строительному сообществу подготовиться к введению новых правил игры.

— Инвестиционная фаза по существующим проектам длится примерно четыре-пять лет, — пояснил девелопер.

Он призвал не провоцировать застройщиков на бегство в другие регионы.

— Отрасль сегодня стоит на грани падения, и подталкивать ее в пропасть, — неправильно. Мы развалим отрасль. Уже многие строители уехали в соседние регионы, или там открыли свои представительства, до куда ещё не дотянулась «карающая рука». Давайте не будем провоцировать бегство из Новосибирска тех застройщиков, которые достаточно много делают для города. Очень многие застройщики успели купить земельные участки значительно меньше 1,5 га за банковские деньги, бриджи, и речь идет именно о центральной части города, — добавил Павлов.

Депутат регионального парламента Антон Тыртышный предупредил, что строительная отрасль уже показала существенное падение налога на прибыль и это сказывается на исполнении областного бюджета.

— Ни один член комитета по строительству Заксобрания не поддерживает это решение. Даже само обсуждение этой темы приводит к тому, что многие застройщики начинают искать места поинтереснее, а нас и без того просадка с бюджетом, — заявил Тыртышный.

Комментируя высказывания застройщиков, Олег Желдак еще раз подчеркнул, что прокуратура услышала аргументы строительного рынка и снизила первоначальную норму в два раза, а также предусмотрела переходный период для того, чтобы реализовать проекты, которые у запускаются и будут запущены.

— Ни про какой 2029 год вообще речи даже в принципе не будет. Наша основная задача и цель — это интересы жителей города, которых у нас полтора миллиона. Интересы строительного сообщества о том, чтобы реализовать проект в центральной части города, безусловно, важны, но только в рамках КРТ, в том числе, в рамках механизма многоконтурного земельного участка, когда мы увидим реальные вложения в развитие инфраструктуры города, а не очередную точечную застройку в центре, — резюмировал прокурор.

Профильная комиссия должна рекомендовать горсовету Новосибирска принять решение по минимальной площади КРТ в сентябре 2026 года.

Ранее редакция сообщала о том, что бизнес просит не накрывать Новосибирск сплошным запретом точечной застройки. В некоторых локациях это единственный способ развития города путем сноса промышленных объектов, ветхого жилья и частных домов.