Витрины на центральных улицах Новосибирска освобождаются одна за другой, а на темных окнах появляются объявления об аренде, которые могут не снимать месяцами. Пустующие коммерческие помещения на первых этажах встречаются в большинстве зданий, расположенных на центральных магистралях города и уже перестали удивлять местных жителей. О том, что происходит на рынке коммерческой недвижимости столицы Сибири Infopro54 рассказали эксперты агентства недвижимости «Жилфонд».

— Коммерческая недвижимость — первый индикатор макроэкономического шторма. Высокая ключевая ставка ЦБ парализовала кредитные потоки и ударила по МСБ, который не получает системной господдержки. В условиях падающей ликвидности и роста налоговой нагрузки арендаторы сворачивают деятельность — отсюда и рост пустующих витрин, — уточнил управляющий брокер агентства Алексей Малов.

Востребованность коммерческой площади по-прежнему напрямую зависит от ее расположения.

— Расположение — это железный закон коммерции. В этом сегменте цена всегда следует за трафиком и транспортной доступностью. Правильная точка на карте может нивелировать общерыночное падение, а ошибка с локацией сделает объект невостребованным даже в период бума, — добавил эксперт.

При этом брокер по коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Жилфонд» Дмитрий Первухин уверен, что картина в центре города (ул. Ленина, Красный проспект, Советская) обманчива.

— Стрит-ритейл в целом находится в ступоре, а традиционный формат «магазин у дороги» переживает кризис жанра. Ставки аренды здесь упали за год-полтора ориентировочно на 15–20%, но собственники зачастую держат номинальный ценник, предпочитая простой дисконту. Реальная доходность таких объектов сжимается. В офисах же пустуют в основном низкокачественные «кабинеты» в перестроенных квартирах и старых АБК. В то же время качественные бизнес-центры класса B+ и выше имеют заполняемость, близкую к норме, но достигнутую ценой серьезных уступок по деньгам, — говорит брокер.

Рынок коммерческой недвижимости Новосибирска замер в инвестиционной фазе. Арендаторы переезжают из центра в поисках скидок 15–20%, а застройщики практически перестали закладывать новые чисто коммерческие объекты, переориентируясь на сервисные форматы в жилых комплексах, добавляет эксперт.

— Чтобы заполнение пустующих площадей началось, собственникам в центре придется решиться на снижение ставок до уровня рынка спальных районов, — уверен собеседник редакции.

Несмотря на нарастающие трудности, спрос на коммерческую недвижимость все же остается.

— Снижение, конечно, есть. Но оно перетекло, а не исчезло. Я бы не говорил о тотальном обвале спроса, скорее о его перераспределении. Так, на рынке аренды он сместился в сторону помещений «в белую коробку» малого формата (15–50 кв. м). Крупные блоки (от 300 кв. м) практически неликвидны без дисконта в 20–30% от докризисных ставок, — пояснил эксперт.

Номинальные ставки в рублях в качественных объектах зафиксированы или даже подросли на уровень инфляции в рамках индексации. Реальные же ставки (с учетом арендных каникул, отделки в подарок и скидок) снизились на 10–15%, добавил он.

— Если говорить о перспективах арендного бизнеса, то для собственников прогноз на год не очень позитивный и если коротко, то это ротация и дисконт. Центр продолжит переформатироваться под сервисные услуги, общепит быстрого питания и пункты выдачи заказов. Ставки аренды в «пустующих грязных» слотах будут падать до тех пор, пока не сравняются с ценником в спальных районах. Наступит равновесие, — резюмирует Дмитрий Первухин.

Ранее редакция писала о том, что буквально за один месяц в Новосибирске закрылись девять ресторанов и кафе.