«Эффект Долиной»

На рынке недвижимости по всей России увеличивается количество подводных камней, возникающих при купле/продаже жилья. Получивший широкий резонанс «эффект Долиной» — лишь один из них.

— Долина — публичная личность, поэтому у нее была возможность отторговать сделку обратно, ссылаясь на мошеннические действия. Но пока по делу нет решения Верховного суда, и есть вероятность, что сделку все-таки признают действительной, так как деньги за объект были получены, — рассуждает управляющий партнер направления B2B компании «Бусы» Григорий Якобсон.

При этом он обратил внимание, что в сделке деньги Долина не получала, их получили мошенники от Лурье, следовательно, и взыскать их с нее не получается. Причина — юридические ошибки и неправильный ход сделки.

Он пояснил, что такая ситуация может возникнуть не только при покупке квартиры у пенсионеров, но и у любых других собственников. Однако покупателей недвижимости больше всего пугают продавцы в возрасте.

— Когда старики подают на банкротство, с них нечего взять. За ними остается единственное жилье, а будущего дохода нет. Все долги с них списывают, — пояснил Якобсон.

Продавец-банкрот

Нередко проблемы при заключении сделок купли/продажи жилья возникают из-за того, что не проведена проверка продавца по базе ФССП.

— Например, продавец планирует объявить себя банкротом, у него существуют долги, а покупатель не обратил на это внимания и купил квартиру. После того, как продавец будет признан банкротом, конкурсный управляющий может объявить сделку оспоримой и будет искать, как вернуть долги продавца, — комментирует Григорий Якобсон.

Он напомнил, что в такой ситуации без жилья не оставят ни пенсионера, ни мать с малолетним ребенком. Эти группы лиц будут в приоритете при судебном решении по единственному жилью.

Закрытые данные

В топе самых распространенных схем — замена паспорта собственника. В такой ситуации в документ не вписывается, например, супруг, который появляется после заключения сделки и заявляет, что не давал согласие на продажу квартиры.

— Ситуация осложняется тем, что сейчас Росреестр закрыл данные по собственникам квартиры. Сегодня такую справку может заказать и посмотреть только собственник. При этом никто не мешает ему подкорректировать выписку в фотошопе. Этот документ сегодня нужно очень тщательно проверять, —рекомендует эксперт.

Аренда под вопросом

Стоит отметить, что в зоне риска могут оказаться не только покупатели, но и арендаторы квартир.

— Далеко не все договоры аренды сегодня регистрируются в юстиции. Они подписываются и остаются на руках у сторон, что уже является нарушением закона, так как без юстиции невозможно получить временную регистрацию. Другое дело, что сегодня она не всем нужна, — рассуждает Якобсон.

Он описал наиболее распространенный случай, который возникает при аренде жилья. Например, двое людей (чаще всего это относится к пожилым собственникам недвижимости) решают съехаться в одну квартиру, а вторую сдавать для получения дополнительного дохода. Но если у них возникает внутренний конфликт, то арендодатель может внезапно появиться в квартире и потребовать от арендатора съехать.

— Не факт, что в такой ситуации получится вернуть деньги — по причине их отсутствия. Как правило, речь идет все-таки о небольших суммах, и поэтому арендаторы предпочитают не обращаться в суд, а просто съехать в другое жилье, — комментирует собеседник редакции.

В то же время он отмечает, что сделки по аренде могут расторгаться из-за жалоб соседей на арендаторов. По его оценкам, под расторжение попадают около 7% договоров аренды.

Рынок для юристов

По словам эксперта, любые сделки с недвижимостью могут быть оспоримы. Поэтому сегодня ключевая задача специалистов, работающих на рынке недвижимости, — правильно провести сделку, определить средства, прописать, что они были получены, чтобы у покупателя была доказательная база добросовестной сделки.

— В связи с этим я бы очень рекомендовал не идти на занижение суммы сделки и не прятаться от налоговой. Во избежание рисков сумма должна быть полностью прописана в договоре, — рекомендует собеседник редакции Infopro54.

В целом, Якобсон уверен, что в ближайшее время ключевыми выгодополучателями на рынке недвижимости станут не риелторы и агентства недвижимости, а профессиональные адвокаты и юристы, которые будут проводить дью дилидженс (due dilidgence — комплексная проверка актива перед покупкой) сделки с полной оценкой юридических рисков.

Ранее редакция сообщала о том, что налоговики нашли около 7 тысяч новосибирцев, зарабатывающих на аренде квартир.