Себестоимость растет

В 2024 году себестоимость строительства жилья в Новосибирской области продолжила расти: в августе цена квадратного метра в новостройке достигла 136,6 тысячи рублей. Это на 1600 рублей больше, чем месяцем ранее. Увеличилась за год и себестоимость строительства квадратного метра жилья.

— На 1 января 2023 года, на основе официальных данных проектных деклараций, размещенных застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади в Новосибирской области составляла 49,6 тысячи рублей, на 1 января 2024 года — 54,9 тысячи. Рост — 11%. Это в пределах роста цен на квадратный метр жилья. Если же мы сравним стоимость строительства жилья с данными на 1 января 2022 года, когда этот показатель был на уровне 40,3 тысячи рублей, то рост составляет 36%, — констатирует независимый аналитик недвижимости Новосибирска Сергей Николаев.

Составные стоимости жилья

Все опрошенные редакцией эксперты отмечают, что самая большая статья расходов застройщиков —строительно-монтажные работы и стройматериалы. Их доля в себестоимости строительства, по разным подсчетам, составляет от 30 до 50%.

Генеральный директор Строительно-финансового объединения «Основа» Антон Рехтин (Застройщик жилого квартала Светлый — Ред.) подчеркнул, что на отдельные позиции цены увеличились более чем в 2 раза.

— За этот год цена выросла практически на все строительные материалы. По некоторым позициям стоимость увеличилась в 2-3 раза. Например, щебень, который добывается в новосибирских карьерах, подорожал до 1800 рублей за кубометр (в начале года он стоил около 800 рублей). Аналогичная ситуация — по цементу, арматуре и бетону. Поэтому повышение цены для застройщика — это не желание заработать побольше денег, а давление рынка. Мы готовы строить много разного жилья, но для того, чтобы оно было доступным, чтобы развивать инфраструктуру и социальные объекты, нам необходима поддержка власти. Нужно государственное регулирование цен на стройматериалы, — говорит эксперт.

Помимо строительных материалов, растут цены и на участки под строительство. По данным экспертов, стоимость земельного участка может достигать 15% себестоимости квадратного метра.

По подсчетам Сергея Николаева, динамика роста цен на земельные участки под жилищное строительство опережает темпы роста цен на жилье в 2,3-2,4 раза.

Генеральный директор и собственник ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский напоминает, что составляющих, которые определяют стоимость земельного участка, достаточно много.

— В городе Новосибирске очень серьезно подорожали земельные участки, причем их стоимость продолжает расти. Дело в том, что у нас до сих пор не определены правила игры по так называемому социальному сбору, за счет которого стоимость участка также добавится, — отмечает собеседник редакции.

Немаловажной статьей расходов для застройщиков является подключение к коммуникациям (около 10% стоимости «квадрата»).

— Стоимость подключения коммуникаций, как и стоимость строительных материалов, постоянно увеличивается. Это, как правило, неконкурентный рынок. У нас нет выбора поставщиков и возможности поторговаться. Цены нам диктуются. Помните советскую рекламу «Летайте самолетами «Аэрофлота»? А чем советский человек мог еще летать? Выбора не было. Так и с подключением коммуникаций и большинством строительных материалов. Уверен, что здесь необходимо государственное регулирование, — говорит генеральный директор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов.

Еще одна существенная статья затрат — оплата труда работников.  О дефиците рабочих строительных специальностей эксперты говорят уже не один год.

По данным hh.ru, строительная отрасль сегодня входит в топ-5 самых массовых по спросу на персонал, по итогам февраля на нее приходятся 14% от всех вакансий в регионе. Помимо этого, стройка испытывает серьезный кадровый дефицит: на одну вакансию здесь приходятся лишь 2,3 резюме (при нижней границе нормы — 4 резюме на вакансию).

Кроме того, из-за снижения курса рубля и геополитической ситуации в сфере строительства существенно сократилось число работников из ближнего зарубежья. Высокая конкуренция за рабочие руки способствует росту зарплат рабочих.

— Затраты на строительно-монтажные работы выросли в разы: 3 года назад работы по кубическому метру бетона стоили около 5,5-6 тысяч рублей, сегодня — 15-16 тысяч. Рост почти в 3 раза. По кирпичной кладке та же ситуация, — констатирует Евгений Гаврилов.

Проектное финансирование, введенное государством, избавило покупателей жилья от риска влиться в ряды обманутых дольщиков. Однако оно стало основным источником средств для застройщика и влияет на себестоимость строительства жилья. Ставка по нему привязана к ключевой ставке ЦБ.

— Очень часто слышу, что застройщики накопили огромные деньги на своих проектах — это большое заблуждение. Научились работать с банковскими кредитами и с банковским плечом, это да. Но если посмотреть с другой стороны, то у застройщиков огромные вложения от покупки земли под строительство (а ее стоимость в Новосибирске огромная) до проектного финансирования, которое привязано к ключевой ставке, — поделился основатель Группы «Мета» Владимир Мартыненков.

Сергей Николаев добавил, что ставка по проектному финансированию зависит от скорости наполнения счетов эскроу, поэтому девелоперам необходимо постоянно поддерживать темпы продаж.

— На сегодняшний день из числа новостроек Новосибирска, которые сдаются в этом году, распроданы 65% квартир. Ситуация с продажами домов, запланированными к сдаче в следующем году, иная. В них показатель продаж в 1,5 раза меньше (42%). Чтобы стимулировать спрос, застройщики вынуждены разрабатывать совместные ипотечные программы с банками, а также применять рассрочки и скидки для покупателей. Это увеличивает расходы застройщиков на рекламу и съедает их финансовую подушку, — констатирует Сергей Николаев.

Эксперт считает, что на начало 2025 года уровень наполняемости счетов эскроу уменьшится на 15-20%.

— Это приведет к увеличению средней ставки по проектному финансированию, — прогнозирует эксперт.

Себестоимость проектов разного класса

Вице-президент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди отмечает, что себестоимость строительства также зависит от формата недвижимости и его класса.

— Выбор проектного решения, используемой конструкции, материала, выбор модели управления процессом — все влияет на стоимость. Затраты на СМР дифференцированы не так серьезно, а вот различия в цене материалов могут быть существенными, — говорит эксперт.

Она уточняет, что сделать точный вывод о том, что дороже построить — МКД или таунхаус, нельзя, поскольку слишком много факторов.  При этом по классам недвижимости корреляция прямая.

— Чем выше класс, тем выше затраты, так как проекты дорогого жилья всегда имеют больше потребительских характеристик, сервисов и прочего, предусматривают более дорогие материалы, — говорит Татьяна Полиди.

Игорь Белокобыльский добавляет, что себестоимость зависит не только от формата и класса недвижимости. Различной может быть даже себестоимость строительства в проектах одного застройщика.

— Я бы не стал оперировать средней температурой по больнице. А в этом случае метафора наиболее подходящая. Ведь при средней температуре в 37,3 градусов есть пациенты, у которых температура 36,7, то есть нормальная. Но есть и те, у кого она под 41 градус, и они находятся при смерти, — подчеркнул собеседник редакции.

Прогнозы

По мнению Сергея Николаева, себестоимость строительства, а значит, и цены на недвижимость продолжат расти.

— В ближайшем будущем себестоимость строительства, по моим прогнозам, будет опережать цены. У застройщиков станет падать норма прибыли и, как следствие, сократятся объемы строительства и объемы продаж. Но поскольку у нас в городе не проданы более 57 тысяч квартир, покупатели этого не заметят, — отмечает Сергей Николаев.

Эксперт подчеркнул, что ярко выраженный рынок покупателя, когда предложение серьезно опережает спрос, сложился на всей территории России, поэтому он уверен, что у правительства РФ есть время для решения проблемы.

Владимир Мартыненков напомнил, что государство с 2021 года активно поддерживало строительную отрасль и стимулировало спрос на новостройки льготными ипотечными программами.

— В Новосибирске всегда была высокая конкуренция среди застройщиков, и это очень хорошая ситуация для покупателей. Мы соревнуемся качеством продукта, сервисом и всем остальным, но именно из-за конкуренции продавать жилье по завышенной цене не можем. Нам приходится маневрировать по рынку. Однако надеяться на снижение цены я бы не стал. Стоимость недвижимости растет, потому что дешевеют деньги. И предпосылок для снижения цен я не вижу, — констатирует собеседник.

Евгений Гаврилов считает, что рост цен на недвижимость в ближайшие полгода снизит темп.

— Считаю, что в ближайшие полгода глобального роста цен не будет, и этому есть несколько предпосылок: высокая инфляция и прекращение социальной поддержки государства по льготной ипотеке. Сейчас на первый план выходит задача сохранить покупателя. Это значит, что застройщики будут работать без прибыли, лишь бы сохраниться на рынке. Но это временное явление. Как только ключевая ставка пойдет вниз и деньги с депозитов начнут перетекать в рынок, произойдет скачкообразный рост цен, — прогнозирует Евгений Гаврилов.

Что делать?

Татьяна Полиди, уверена, что основным фактором сокращения стоимости строительства в перспективе ближайших десятилетий является рост производительности труда на разных этапах процесса.

— Она зависит от активности использования инновационных методов управления как при проектировании, так и на строительной площадке (искусственный интеллект, модульные конструкции, интернет вещей и другое), которые позволяют сократить затраты труда и снизить стоимость, в том числе за счет ускорения процесса и сокращения непроизводительных затрат (например, за счет сокращения простоя оборудования или работников из-за неверного прогнозирования сроков начала очередного этапа работ или нарушения сроков предыдущего этапа), — говорит эксперт.

Игорь Белокобыльский настроен оптимистично. Он считает, что застройщикам необходимо оптимизироваться и искать резервы, в том числе в организации производственных технологий.

— Лично у меня паники нет. Это прекрасная встряска и возможность потренировать мозги. Уверен, что организационные решения будут найдены. Возможно, некоторые из них будут интересными, а какие-то — даже изящными. Девелоперский рынок — это живой организм, который адаптируется к новым условиям. Мне очень интересно в этом участвовать. Важно перебирать огромное количество вариантов, выстраивать из них различные комбинации. Какие-то из них будут полезны всем участникам рынка. Эти решения и будут масштабироваться, — резюмирует эксперт.