Известный новосибирский брокер рынка недвижимости, основатель компании Nazarov & Partners Александр Назаров запустил цикл круглых столов, в ходе которых участники рынка анализируют ситуацию на разных его сегментах. Первый был посвящен офисам.  Второй — ситуации со складской недвижимостью.

Санкционный расклад

По мнению бренд-менеджера складского комплекса ООО «Машкомплект» УК «Главновосибирскстрой» Ольги Юрочкиной, спрос на качественные складские помещения, несмотря на сложную экономическую ситуацию и санкции, не изменился и по-прежнему превышает предложение. Хотя многие партнеры, в том числе международные компании, пока не могут сказать ничего определенного о том, что с ними будет.

— Все находятся в состоянии ожидания. Сложности есть у партнеров, которые закупают сырье и комплектующие в зарубежных странах, но они пытаются замещать их и ищут новых поставщиков, — говорит она.

Нина Головина, член совета директоров УК «Главновосибирскстрой», напомнила, что в декабре 2021 года «Машкомплект» сдал в эксплуатацию складской комплекс класса А площадью 17 тысяч кв. м под серьезного клиента — Pepsico.

— Все производственные партнеры с базой в РФ у нас остаются, в том числе Pepsico. Что касается торговых компаний, то здесь ситуация под вопросом, — говорит она.

Александр Богомолов, руководитель девелоперского направления компании ООО «ЭКС Девелопмент», пояснил, что в качестве дистрибутора электротехнической продукции компания, прежде всего, удовлетворяет потребности в складской недвижимости своей группы. Однако у нее есть и сторонние партнеры из Новосибирска, других городов. Он напомнил, что недавно компания сдала два объекта рядом с центральным складом на улице Петухова, где сейчас размещены арендаторы.

— Я предполагаю, что будет сокращение и изменение товарной матрицы. Наши европейские поставщики электрооборудования полностью прекратили поставки. Те, у кого локализовано местное производство, — сократили. Но те компании, которые поставляют товар из Китая, а также отечественные компании — продолжают работать, — рассказывает Богомолов. — На данном этапе мы ожидаем увеличения объемов складирования, так как вместе с остатками товаров европейских брендов, которые нужно допродать, поставщики начнут больше завозить замещающей продукции. Это говорит о том, что спрос на складские площади сохранится.

Это предположение подтверждает учредитель и директор ООО «Мост» Марина Куликова. Она отмечает, что до китайского Нового года компания успела заполнить склады товарами. Кризис компания встретила большими продажами: склады в буквальном смысле слова выметаются оптовыми покупателями.

— Мы работаем с промышленными товарами из Китая и с точки зрения логистики пока никаких проблем не видим. Складские запасы у нас есть. Поставки и отгрузки идут в прежнем режиме, ассортиментную матрицу никто не порезал. Производители подняли цены максимум на 20%, — рассказывает она. — С китайскими партнерами мы работаем в юанях. Курс поднялся, потом опустился, но пока нас это не коснулось, так как мы работаем по отсрочке платежа. Первые платежи пойдут в апреле-мае, тогда и увидим, как изменилась ситуация. Определенные опасения есть, поэтому сейчас мы ищем партнеров в России, с которыми будем работать.

Кроме того, по словам Марины Куликовой, компания ищет склады для расширения логистики.

Аграриев просят увеличивать производство овощей

— Наши партнеры разделились на группы. У некоторых, например бакалеи, потребители демонстрируют «эффект хомяка», и у них оборачиваемость товаров значительно увеличилась. Те, у кого есть валютная зависимость, остановили свое движение и держат запасы. Те, кто попал под санкции, ищут другие цепочки поставок и каналы сбыта, — говорит бренд-менеджер ООО «ЛК Элитный» (склад ответственного хранения) Артем Пивоваров. — В целом мы сегодня ощущаем дефицит складской площади, удорожание и дефицит складской техники, транспортных услуг, канцтоваров.

Общий объем складских площадей компании — 10 тысяч паллето-мест. В списке клиентов — производители и поставщики пищевой продукции — крупы и напитки, а также пластика, преформ и пищевых добавок.

В промпарке «РАТМ Холдинга» есть иностранные резиденты, которые приостановили работу на какой-то срок.

— Они пока платят арендную плату, решают свои внутренние вопросы. Может, ищут партнеров, — комментирует Анна Пугина, заместитель руководителя направления промышленного и жилого девелопмента АО УК «РАТМ девелопмент». — Мы, в свою очередь, ищем точки роста в промпарке. Нам есть куда развиваться и что модернизировать, чтобы быть удобным для резидентов, также пытаемся минимизировать свои издержки.

Директор складского комплекса «Терминал-27», ООО «Новосибирскснабсбыт» Александр Голыжбин поясняет, что пока особых изменений на рынке складской недвижимости не видит, баланс сохраняется

— На первой неделе ситуация вообще замерла. Потом прошел первый стресс, и ситуация нормализовалась, партнеры продолжили работу, но нервное ожидание сохраняется, — говорит он. — Естественно все говорят, что маржа упала из-за роста цен, и, возможно, в перспективе придется сокращать расходы. Но пока складских площадей на всех наших объектах по-прежнему не хватает: спрос превышает предложение.

Руководитель отдела транспортной компании, осуществляющей перевозки по России, также сообщил, что компания пока не столкнулась со снижением объема грузоперевозок.

— Прогнозы со стороны партнеров совершенно противоположные: от увеличения объема со стороны Китая до восстановления логистических цепочек, которые были до дня Z, — поясняет он. — Сейчас мы смотрим в сторону Забайкалья, изучаем склады под создание распредцентров. Направленность работы в большей степени восточная.

У группы F1 на сегодняшний день в активе 90 тысяч производственной и складской недвижимости с уклоном в производственную. Из них компании группы занимают около 60% — остальное сдается в аренду.

— Один объект площадью 45 тысяч кв. м является кластером металлообработки, где 70% арендаторов занимаются производством металлоконструкций. По ним пока ничего не случилось. Даже несмотря на то, что государство потенциально может принять решение приостанавливать инфраструктурные проекты, они загружены, платят арену — у них все в порядке, — заявляет генеральный директор ГК F1 Евгений Вотчинников. — Есть арендаторы, по которым санкции ударили сильно. Иностранные компании приостановили свою деятельность, но платят аренду. Думаю, что будут платить дальше, а возможно, перепродадутся. Но есть и те бизнесы, которые работали с иностранными компаниями. Они страдают мгновенно. И это наши российские компании, у них в голове все в порядке, поэтому они очень быстро начнут сворачиваться.

Евгений Галан, руководитель отдел складской и производственной недвижимости компании Nazarov & Partners, напоминает, что осенью 2021 году на конференции по недвижимости он прогнозировал, что в 2022 году в регионе сохранится дефицит складских площадей.

— Компании, которые активно развивали региональную логистику, не могли зайти в Новосибирск, так как не было возможности снять помещения в аренду. Эта проблема была актуальна для складов всех классов и любых объемов. В ноябре 2021 года в Новосибирске в этом сегменте не было ничего, — вспоминает он. — На сегодняшний день уровень вакантности остался такой же, то есть стремится к нулю. Но при этом нет той армии жаждущих их арендовать, как это было в 2021 году.

Куда пойдут ставки?

Евгений Галан отмечает, что на рынке складской недвижимости наблюдается интересная ситуация со ставками. С лета 2021 года до Нового года средняя базовая ставка по складам класса А значительно выросла: с 320 рублей до 450-470 рублей за кв. м.

— У многих собственников складских комплексов руки чесались проиндексировать ставки арендаторам, даже если с ними были подписаны трех-четырехлетние контракты с инфляционной составляющей 4-7%, а по факту уже можно было говорить о инфляции в 50%, — говорит эксперт. — После февральских событий стало понятно, что планы по повышению ставок изменились. Арендаторы отмечают, что, скорее всего, их придется снижать.

Старший консультант отдела складской недвижимости компании Nazarov & Partners Максим Ткачев заявил, что в договорах действительно не прописано повышение ставок для арендаторов, но из-за дефицита складских площадей арендаторам приходится перезаключать договоры на новых условиях, так как на их место много претендентов.

— Конечно, по этому вопросу можно было бы судиться с арендодателями, но, по моей информации, у предпринимателей не было ни сил, ни времени, и они смирились, — констатировал он.

Евгений Вотчинников подтвердил, что часть арендаторов уже попытались поднять вопрос о снижении ставок.

— Но мы с неохотой идем им на встречу, так как понимаем, что профицита площадей на рынке нет и нет возможности снижать ставки при постоянно растущем объеме затрат, — комментирует он. — С точки зрения спроса на производственно-складскую недвижимость мы ставим задачу в 2022 году: постараться поднять ставки на уровень инфляции. Но с учетом платежеспособности наших клиентов постараемся пройти по балансу, то есть все управление будет идти в ручном режиме. Компания вникает в сложности партнеров и на основе детальной информации принимает взвешенное решение, так как долгосрочные отношения всегда выгоднее, чем краткосрочные.

При этом он подчеркивает, что строительство новых объектов приостанавливается, вакантных площадей не так много, поэтому ставки на аренду складов вряд ли пойдут вниз.

Максим Ткачев возражает, отмечая, что сегодня на рынке остался только внутренний спрос, перемещения идут только по локальным арендаторам, которые не сильно платежеспособны и не могут двигать ставку вверх. Что касается крупных игроков, в том числе иностранных, то они «на паузе» и не могут расширяться. В лучшем случае по крупным игрокам планы будут через полгода-год, когда сформируются новые правила игры.

Александр Богомолов не исключает, что в перспективе возможны переговоры о снижении ставки для действующих арендаторов.

— Пока таких переговоров нет, но не исключаю, что они будут, — добавил он.

В «Главновосибирскстрое» также не исключают переговоров с арендаторами, но отмечают, что будут держать ставки.

«Вспоминайте опыт 90-х»

Евгений Галан констатирует, что большая часть девелоперов, которые планировали запустить в 2022 году новые складские проекты под конкретных заказчиков, «встали на паузу».

— Это относится ко всем сферам. Проекты не отменены, но «встали на паузу» и ждут, что будет дальше, как будет развиваться ситуация в геополитике, насколько быстро закончится активная фаза спецоперации, что дальше предпримет правительство и что будет с санкциями, — перечисляет Галан. — Между тем март-апрель — самое время для физического старта строительства объектов. Но ситуация такова, что вряд ли кто-то рискнет это делать и реально вкладывать деньги, то есть к осени стройка вряд ли завершится, а потенциальные клиенты вряд ли получат объекты к Новому году. Все сроки срываются и переносятся.

По оценкам участников круглого стола, в горизонте 1-1,5 лет спрос на склады может сократиться до 30%.

У группы F1 часть новых складских объектов уже находится в инвестиционной фазе. И если 24 февраля компания платила ставку по процентам за капитал 10-12%, то c 28 марта — 28%.

— Скорее всего, этот всплеск временный, но уже очевидно, что ниже 15% в год ставка не опустится, так как мы видим ставки, заявленные государством для строительной отрасли, — говорит Евгений Вотчинников. — Когда ты в уже находишься инвестиционной фазе, то будешь либо жертвовать своим доходом, либо инвестиционной программой, то есть улучшением объектов. Мы ожидаем, что в 2022 году инфляция будет не менее 20%, будут запущены программы господдержки по привлечению инвесткапитала, но насколько станут доступны — непонятно.

Александр Богомолов рассказал, что в этом году компания планировала запустить строительство третьей очереди склада на улице Петухова, а также построить складскую недвижимость на Ватутина и торговую площадь для сети «Планета электрика».

— Сейчас мы все-таки заходим в проект строительства, но нам непонятна его экономика: во сколько обойдется проект, кто будет потребителем и какой будет ставка. Но сидеть ровно и ждать — смысла нет. Время будет уходить, и затянутые проекты так или иначе становятся малоэффективными. Так что, думаю, мы начнем и будем продолжать реализацию новых проектов, — добавил он.

Частный инвестор, пожелавший остаться неизвестным, сообщил, что инвестиционные проекты ставит на паузу — земельные участки от него никуда не денутся.

— В связи с ростом цен на стройматериалы строящийся склад класса А сегодня стал в 2 раза дороже, при этом цена аренды не изменилась. В такой ситуации вкладываться в склады бессмысленно, — говорит предприниматель. — Проще сейчас идти в спекуляцию на готовой складской недвижимости: покупать то, что находится в плохом состоянии, приводить в порядок и продавать. Сейчас мы подписываем контракт на поставку китайской спецтехники. Обидно, конечно, что маржинальность бизнеса в долларах упала в 2-3 раза: придется меньше тратить и больше зарабатывать. Но это не первый наш кризис, и бизнес в РФ достаточно быстро перестраивается.

Александр Богомолов ожидает рост производства товаров в рамках импортозамещения — это отразится на спросе на объекты недвижимости.

— Часть складских площадей будет замещаться производством. Старые заводы находятся в таком состоянии, что их сложно адаптировать под новые цеха, а реконструированные складские объекты — вполне. Думаю, что предприниматели будут осваивать эту нишу. Для нашей страны это хороший тренд, чтобы не зависеть от мирового рынка, — говорит он. — А в перспективе никуда, думаю, Европа от нас не сбежит. Уходя из России, европейские компании больше теряют с точки зрения рынка и поставок сырья, которое они получают.

Нина Головина отметила, что ГК «Главновосибирскстрой» намерена сделать акцент на улучшение сервисов в складском хозяйстве, а также на его модернизации. В частности, в планах — реализация проекта беспылевых полов на складах других категорий группы.

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков согласился, что на рынке недвижимости региона сейчас серьезная турбулентность.

— Обращений к нам, как к консультантам, стало больше, мы также увидели, что целый ряд предпринимателей перестраивается на работу с Китаем. Понятно, что все это продлится долго. Мой совет бизнесу в данной ситуации: изучайте опыт Ирана, — рекомендует Дьячков. — Это очень интересная история. Иран — страна, которая живет под санкциями многие десятилетия, и, скорее всего, мы также окажемся в такой ситуации. Там самое страшное — это инфляция. Скорее всего, и у нас в ближайшие годы она будет превышать 30-40% в год. У нас санкций больше, чем у Ирана, поэтому у нас будет хуже. Так что, уважаемые предприниматели, вспоминайте опыт 90-х.