Тренды и предпочтения

На рынке ипотечного кредитования Новосибирской области вновь происходят перемены. К трендам первого полугодия 2019 года в Сибирском Сбербанке относят интерес клиентов к более длинным кредитам по сравнению с первым полугодием 2018 года.

— Ранее в нашем портфеле около 30% приходилось на ипотечные займы до 15 лет. В этом году около 30% составляет доля кредитов, которые клиенты берут на срок до 30 лет. Это связано с ростом ставок на ипотеку в конце 2018 – начале 2019 года, коррекцией ежемесячного платежа и реальными доходами населения. Также мы наблюдали рост среднего чека примерно на 7%. По Сибири по итогам полугодия он составил 1,8 млн рублей (1,9 млн по России), — рассказывала на пресс-конференции в ТАСС в августе директор управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Мария Ромчанова.

По оценкам руководителя «Абсолют Банка» в Новосибирске Евгения Шеина, средний чек по ипотеке на квартиры в новостройках на август 2019 года еще выше —2,5 млн рублей. Для сравнения: на вторичном рынке он составляет 2,3 млн рублей. Средний чек по госпрограмме «Детская ипотека» в Новосибирске по итогам 7 месяцев — 2 млн рублей

— Менее чем за год средний чек и на первичку, и на вторичку увеличился на полмиллиона рублей. Причина — не только рост цен, но и выбор более комфортных, дорогостоящих вариантов квартир, — добавляет банкир. — Средний срок, на который берут ипотеку при покупке квартир в новосибирских новостройках, за год вырос с 17 до 20 лет. Заемщики, покупающие жилье по программе «Детской ипотеки», а это только новостройки, берут ипотеку на большие сроки — в среднем 22-24 года. Средний срок ипотеки при покупке вторички за год вырос с 16 до 17 лет.

Впрочем, по словам Шеина, увеличению срока поспособствовала и тенденция к «омоложению» среднестатистического заемщика. За последние годы он «помолодел» с 37 до 35 лет. Шеин также отметил, что увеличение среднего срока ипотеки позволило новосибирским заемщикам брать займы на большие суммы, чем в прошлые годы. Что касается среднего размера первоначального взноса как на первичное жилье, так и на вторичное, то в Сибири он уменьшается уже 3 года подряд. В 2016 году он составлял 34% от полной стоимости жилья, в 2017 году уменьшился до 33%, в 2018 году снизился до 29%.

— Однако в последнее время мы наблюдаем обратную тенденцию — к увеличению первоначального взноса. К середине 2019 года — до 30-31%. Это произошло в связи с желанием заемщиков уменьшить кредитную нагрузку за счет увеличения в сделке доли собственных средств, — поясняет Шеин. — По этой же причине растет частота использования маткапитала. Когда его перестали индексировать, и он «замер» на сумме 453 тысячи рублей, его стали гораздо чаще «конвертировать» в недвижимость.

Сегодня в «Абсолют Банке» каждая десятая сделка совершается с маткапиталом в качестве части первоначального взноса. Однако сдерживающим фактором для использования маткапитала является последующая невозможность рефинансировать ипотеку. Что касается программы «Детская ипотека», то там маткапитал используется в 40% сделок.

Анализируя спрос на объекты, Евгений Шеин отмечает, что при покупке строящегося жилья в кредит новосибирцы отдают предпочтение квартирам с чистовой отделкой — 65% сделок. Причина очевидна — этот вариант позволяет минимизировать расходы на ремонт и ускорить заселение.

— В первые 7 месяцев этого года средняя площадь ипотечной квартиры на вторичном рынке в Новосибирске уменьшилась с 51 до 42-45 кв. м. Это связано с ростом средней стоимости «квадрата» с 70 до 74 тысяч рублей. На первичном рынке все практически без изменений — средняя площадь ипотечной квартиры составила 50 кв. м, — комментирует эксперт.

В 2019 году доля ипотеки на однокомнатные квартиры в новостройках составила 46%, доля ипотеки на двухкомнатные — 51%, на трехкомнатные — 3,1%.

— Что касается просрочки, то ипотека была и остается пока самым благополучным сегментом розничного кредитования. Более того, процент проблемных кредитов в целом по рынку по сравнению с прошлым годом уменьшился — с 1,7% до 1,4%. В ведущих ипотечных банках этот показатель еще ниже, например в «Абсолют Банке» — 0,7%, — поясняет Шеин.

Усиливается тренд по цифровизации ипотечного кредитования. Банки оптимизируют все процессы и предлагают проводить сделки через свои платформы, что сокращает срок их заключения до нескольких часов. Кредитные организации активно экспериментируют с визуалом, предлагая клиентам виртуальные экскурсии на объекты. ВТБ недавно предложил VR-технологию для дистанционного осмотра квартиры в Новосибирске, Москве и Краснодаре через очки виртуальной реальности. В банке уверены, что информационный компонент в ипотеке продолжит развиваться.

Курс на снижение

На пресс-конференции в ТАСС Мария Ромчанова отмечала, что спецификой первого полугодия для Сибирского Сбербанка стало определенное снижение объема выдач ипотеки — примерно на 20% по сравнению с первым полугодием 2018 года (С начала года по Сибирскому банку в целом выдано 52 млрд рублей, в Новосибирской области — 12 млрд. — Ред.). Это было обусловлено тем, что ставка на кредиты в банке была чуть выше среднерыночной, задачами, которые банк для себя ставил в этот период, а также изменениями в законодательстве, связанными с переходом застройщиков на эскроу-счета.

— В тот момент мы наблюдали смещение спроса на вторичный рынок. Клиенты занимали выжидательную позицию по первичному рынку. Сейчас сплит по заявкам на новостройки вернулся, — констатировала банкир.

Впрочем, снижение объема выдач заметили не все игроки рынка. За 7 месяцев 2019 года клиенты Новосибирского филиала «Россельхозбанка» оформили 413 ипотечных кредитов на общую сумму 910 млн рублей, темпы роста портфеля, характерные для прошлого года, в филиале сохраняются. «Промсвязьбанк» за 1 полугодие 2019 года выдал ипотечных кредитов в 4 раза больше аналогичного периода 2018 года, ежемесячная выдача займов увеличилась практически в 8 раз.

— Темпы роста превзошли наши ожидания. По нашим прогнозам, к концу года портфель вырастет в 2,5 раза по сравнению с результатом 2018 года, — констатирует управляющий Сибирским филиалом ПАО «Промсвязьбанк» Денис Голубев.

ВТБ в Новосибирской области с января по июнь 2019 года выдал более 5,7 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 11,8 млрд рублей (рост 30% к сопоставимому периоду 2018 года).

— В первом полугодии 2019 года ВТБ снизил ипотечные ставки. Все это поспособствовало росту продаж банка в регионе, — говорит управляющий директор по ипотеке Банка ВТБ (ПАО) в Новосибирской области Виктория Ферле.

К концу лета на сегменте жилищного кредитования четко сформировался новый тренд, который поддержали многие участники ипотечного рынка. Речь идет о поступательном снижении ставок в базовых программах и цен на ипотечные кредиты. Параллельно банки начали предлагать займы по ставке ниже базовой в рамках ипотеки с господдержкой.

— С 6 августа мы снизили базовые процентные ставки, минимальная теперь начинается от 9,1% годовых. По дополнительным программам, с учетом субсидии застройщика, квартиру можно приобрести по ставке от 7,6% годовых, по программе господдержки семей с детьми — от 5% — рассказывала Мария Ромчанова.

Рыночные ставки по стандартным программам в «Россельхозбанке» сейчас начинаются от 9% годовых. По программам с господдержкой, например для семей с детьми, в банке действует минимальная ставка 4,7% годовых.

— В «Промсвязьбанке» ипотечные кредиты можно оформить по ставке от 8,7%, при этом с минимальным первоначальным взносом от 10%, а можно даже и без первоначального взноса для категорий граждан, которые еще не успели накопить денежные средства, но при этом их желание купить собственное жилье очень велико, — перечисляет Денис Голубев.

«Абсолют Банк» первым в России за свой счет дополнительно снизил ставку по «Детской ипотеке» ниже установленного правительством уровня 6% годовых, и сейчас она равна 5,24% годовых.

Что интересует?

Заместитель начальника управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» (ПАО) Евгения Гречихина констатирует: несмотря на снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию, спрос на ипотечном рынке сильно не изменился, более 70% сделок в банке, как и в прошлом году, совершаются на вторичном рынке недвижимости. Остальные 30% — это сделки, связанные с покупкой квартир на первичном рынке, покупкой жилых домов, рефинансированием ипотечного кредита, получением денежных средств под залог своей квартиры. В «Абсолют Банке» при покупке квартир в новосибирских новостройках доля сделок с ипотечным капиталом в 2019 году превысила 70%, доля ипотечных сделок на вторичном рынке — 60%.

Большинство опрошенных редакцией банкиров также отметили, что наибольшей популярностью у заемщиков сегодня пользуется ипотека для покупки квартир на вторичном рынке. С начала года 70% ипотечных сделок в Новосибирском филиале «Россельхозбанка» заключаются с целью приобретения готовой недвижимости.

— Этот тренд поддерживают и относительно стабильные цены на готовое жилье, и комфортные процентные ставки по ипотечным продуктам, и возможность заехать и жить в таких квартирах сразу же после оформления сделки, — поясняет директор Новосибирского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Станислав Тишуров.

В ВТБ кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке составляют 66%. Виктория Ферле соглашается, что сегодня заемщики чаще предпочитают купить квартиру и сразу заселиться в нее.

— На сегодняшней день наиболее востребованы кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья, так как в нашем банке большая часть заемщиков — это семьи до 35 лет, которым важно после покупки квартиры оперативно въехать в готовую недвижимость, — добавляет Евгения Гречихина. — По сравнении с прошлым годом уменьшился спрос на программы кредитования по рефинансированию действующих ипотечных кредитов. Также снизился процент ипотечных кредитов, выдаваемых на покупку квартир в строящихся объектах с низкой степенью готовности. Заемщики все более ответственно подходят к выбору объектов кредитования и к вложению собственных денежных средств.

В «Абсолют Банке» редакции сообщили, что в конце 2018 года доля вторички в ипотечных сделках в Новосибирской области составляла 85%. В первые 5 месяцев 2019 года спрос на квартиры в новостройках начал расти, их доля увеличилась с 15% до 20%. По мнению Гречихина, во многом на этот факт повлияли перспективы отмены «долевки» и опасения, что после 1 июля 2019 года цены на первичку взлетят, а выбор качественных квартир сократится до минимума.

За что мы платим: риэлторы — это независимые эксперты, роль которых только возрастет

— Результаты июля и августа показали, что новосибирский рынок ипотеки фактически вернулся к исходным позициям — доля вторички — 87%, первички — 13%, — говорит банкир.

Дополнительным поддерживающим фактором для рынка новостроек стала госпрограмма «Детская ипотека», но пока ее влияние не так существенно, чтобы серьезно конкурировать со вторичкой по популярности. Тем не менее, после того, как действие субсидированной ставки было распространено на весь срок, интерес потенциальных заемщиков к госпрограмме заметно вырос — в «Абсолют Банке» в Новосибирске выдачи по «Детской ипотеке» во втором квартале 2019 года увеличились почти в 4 раза относительно первого квартала. Кстати, во втором полугодии 2019 года в банке ожидают увеличения сделок по программе «Детская ипотека» по сравнению с первым полугодием минимум в 2,5 раза.

Евгений Шеин фиксирует еще одну интересную тенденцию. По его наблюдениям, по итогам первых 7 месяцев 2019 года «Абсолют Банк» в Новосибирске зафиксировал двукратный рост спроса на такой продукт, как «ипотека на ипотеку» (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) — когда заемщик с помощью жилищного кредита покупает квартиру, которая уже находится в залоге у этого же или другого банка.

— Сегодня не все ведущие ипотечные банки пока способны проводить такие сделки. При этом для риэлторов возможность получения ипотеки на залоговое жилье все чаще становится принципиальным моментом при сотрудничестве с банком. Особенно это актуально при сделках с недвижимостью в виде «обменных цепочек», а сейчас их доля составляет более 50% от общего числа, — рассуждает банкир.

В «Промсвязьбанке» топ-продуктом сегодня остается рефинансирование военной ипотеки, на втором месте — кредиты для покупки квартир в новостройках и на вторичном рынке.

— Сегодня «Промсвязьбанк» предлагает полный спектр ипотечных программ для приобретения жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке, покупку апартаментов, под залог собственной недвижимости, ипотеку без первоначального взноса, а также рефинансирование ипотечных кредитов, — перечисляет Денис Голубев.

Кстати, по оценкам опрошенных редакцией участников рынка, интерес к новому проекту, инициированному правительством РФ, — ипотечным каникулам — ожидается слабый, без резкого всплеска обращений. По словам Марии Ромчановой, для банков этот проект вряд ли можно назвать новым, так как кредитные организации и ранее были заинтересованы в поддержке заемщиков, попавших в сложную ситуацию. На середину августа в Сибирский Сбербанк из всех регионов присутствия поступили 250 обращений от клиентов на предоставление ипотечных каникул.

— Любой банк вряд ли бы хотел, чтобы после пропуска платежей клиент ушел в глубокий дефолт. Выдавая кредит на покупку жилья, банк всегда предполагает, что он будет возвращен, поэтому многие банки принимают решения, чтобы удержать графики платежей клиентов, чтобы сохранить их как заемщиков, — отмечал на пресс-конференции в ТАСС управляющий Банка ВТБ (ПАО) в Новосибирской области Станислав Могильников. — У нас технология «ипотечных каникул» готова, прописана, и в Новосибирске уже есть несколько заявок. Ее эффективность покажет время.

Ипотека во время перемен

Банкиры оценили, как на ипотечном рынке скажется вступление в силу нового законодательства, регламентирующего принципы строительства жилья. По мнению Виктории Ферле, самое важное изменение для заемщика — более надежная защита вложенных в строительство средств от риска недостроя дома, в котором приобретена квартира.

— Механика получения ипотечного кредита и условия продукта не изменились. Все действующие ипотечные кредиты можно использовать для покупки недвижимости, строящейся в рамках действующего законодательства. С точки зрения процедуры все просто: как и прежде, сначала покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия на интересующий его объект. После этого застройщик передает информацию в банк. Затем клиент приходит в отделение банка, имея при себе паспорт и договор долевого участия. Процедура проводится в его присутствии в течении нескольких минут. Открытие счета бесплатно, — перечисляет Ферле.

В ближайшей перспективе ВТБ планирует внедрить дистанционное открытие счетов эскроу — клиент сможет сделать это сразу у застройщика, без посещения банка, что будет еще быстрее и комфортнее.

«Никто не спорит — реформа отрасли назрела»

— Переход на расчеты через счета эскроу автоматически делает покупку квартиры надежнее и безопаснее. В целом, это позитивные изменения, направленные на защиту дольщиков и минимизацию рисков вложения средств в строящиеся объекты. Переход на работу по эскроу позволит сделать рынок недвижимости более стабильным. Банковское проектное финансирование на строительство домов позволит застройщику не зависеть от темпов продаж и строить дома точно в срок. Банки будут строго следить, на что застройщик тратит деньги, — добавляет Денис Голубев.

Однако, по его словам, около 70-80% начатых проектов в регионе будут завершаться еще по старым принципам — с привлечением средств дольщиков, так как разрешение на строительство большая часть застройщиков получила до вступления законодательства в силу. Голубев уверен, что компании, включенные в реестр Минстроя для работы по старой схеме, уже зарекомендовали себя на рынке недвижимости, и беспокоиться о сроках сдачи их объектов не стоит.

— Если застройщик заканчивает строительство объекта по старым правилам, клиент приобретает квартиру без использования эскроу-счетов, оформляя обычный ипотечный по-прежнему — на условиях долевого участия. Риски клиента в этом случае также минимальные, так как работать по ранее действовавшему механизму застройщики получают право только при условии высокой степени готовности объекта, — предупреждает Станислав Тишуров.

Евгения Гречихина считает, что пока сложно судить о результатах произошедших изменений. Часть застройщиков еще осуществляет свою деятельность без применения счетов эскроу в связи с тем, что их объекты подходят под исключения, установленные законом.

— По новым условиям выдается пока небольшое количество сделок, банки вместе с застройщиками перестраиваются под новые требования. На ставки по кредитам, выдаваемым на первичном рынке недвижимости, данные изменения никак не повлияли. Однако снижение ЦБ РФ ключевой ставки способствовало снижению процентных ставок на ипотечном рынке в принципе. Клиенты стали охотнее интересоваться ипотечными программами, — поясняет банкир. — Если клиент решил купить квартиру у застройщика, который достраивает по старым правилам, то заемщикам нужно знать степень готовности объекта: он должен составлять не менее 30% / продано не менее 10 объектов. Программы ипотечного кредитования не зависят от способа обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками. Заемщику, как и прежде, необходимо осознанно подходить к выбору объекта строительства, в котором он собирается покупать квартиру. Обратить внимание на опыт застройщика, задерживал ли он ввод объектов в эксплуатацию, имеется ли проектное-финансирование какого-либо банка и т.д.

Кстати, аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев на пресс-конференции в ТАСС обратил внимание еще на один факт, по его мнению, актуальный для всех участников ипотечного рынка.

— С учетом того, что средняя цена квадратного метра в новостройке Новосибирска составляет 64 тысячи, то сегодня застройщики залезли в карман дольщикам на 120 млрд рублей. Из этой суммы 70% составляет ипотека, — констатирует Николаев. — С переходом на эскроу-счета эти 120 млрд, которые заняли застройщики дольщикам, придется выдавать банкам.

Стоит ли подождать?

По мнению Сергея Николаева, многие потенциальные заемщики, которые хотели бы взять ипотеку для покупки жилья, сейчас заняли выжидательную позицию и смотрят, куда пойдет ставка. Судя по комментариям банкиров, они наблюдают схожую тенденцию. Так стоит ли ждать? И сколько? Евгений Шеин констатирует, что за первые 7 месяцев 2019 года цены на недвижимость в Новосибирской области выросли на 5-10% — причем как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

— Что касается увеличения стоимости квадратного метра квартир в новостройках, то в качестве одной из причин некоторые эксперты называют отмену «долевки» и переход на счета эскроу и проектное финансирование. Однако мы считаем, что реальные причины роста цен на новостройки связаны не только со счетами эскроу. Драйвером роста цен служит совокупность причин, и эскроу играет здесь не главную роль, — рассуждает он. — Во-первых, с 1 января 2019 года существенно повысился НДС. В результате подорожали стройматериалы — в том числе арматура, кирпич, бетон. В итоге расходы на строительство объектов и, соответственно, цены выросли у всех: у тех, кто уже перешел на счета эскроу, и у тех, кто работает по старой схеме. Себестоимость строительства увеличивается везде — в Новосибирске, в Москве и в других городах.

Во-вторых, застройщики сегодня вынуждены уделять гораздо большее внимание инфраструктуре, качеству коммуникаций, транспортной доступности объектов. Без этого на рынке конкурировать сложно. Что тоже сказывается на стоимости. Она выросла примерно на 5-10%. При этом квадратный метр в новостройке в Новосибирске в среднем стоит все еще дешевле, чем в готовой квартире — 67,5 тысячи рублей против 74 тысяч рублей. По прогнозам экспертов «Абсолют Банка», в ближайшие месяцы и вторичное, и строящееся жилье продолжат дорожать. До конца года цены могут вырасти еще на 5-7%. Однако цены на новостройки не догонят вторичку.

Из позитивных прогнозов… Большинство опрошенных InfoPro54 участников рынка уверены, что снижение ставок по ипотеке продолжится. Станислав Тишуров напоминает, что этот вид займа чутко реагирует на изменение ключевой ставки — летом этого года Центробанк снизил ее дважды, обеспечив тем самым снижение ставок по ипотечным кредитам.

— При стабильной макроэкономической ситуации и дальнейшем снижении ключевой ставки уже в 4 квартале года средневзвешенная ставка по ипотеке может достигнуть прошлогоднего минимума в 9,41%, — прогнозирует банкир. — Растущая конкуренция на ипотечном рынке также идет на пользу клиентам: с целью нарастить или как минимум удержать долю рынка, крупные игроки совершенствуют как ценовые, так и неценовые характеристики ипотеки (качество сервиса, пакет документов, скорость рассмотрения заявки и др.).

По мнению Виктории Ферле, в настоящее время ставки по ипотеке находятся на комфортном уровне, но, учитывая размер ключевой ставки Банка России и конъюнктуру рынка, в банке также видят хорошие возможности для их дальнейшего плавного снижения. Ее коллега и руководитель Станислав Могильников уверен, что сейчас сложилась достаточная масса факторов, которые будут двигать ставку вниз.

— Снижение ставок резко повышает привлекательность кредита, первоначальный взнос становится более доступным. В Новосибирске и в Сибири, скорее всего, мы будем видеть этот тренд, — прогнозировал он на пресс-конференции в ТАСС.

По оценкам Евгении Гречихиной, до конца 2019 года ставка по ипотечным кредитам будет на уровне 9,5%.

— ЦБ РФ уже неоднократно заявлял о планах по снижению ключевой ставки в 3 квартале 2019 года. В июле 2019 года ставка была снижена до 7,25%. Банк России допускает и последующее ее снижение. Дальнейшие шаги будут зависеть от макроэкономических факторов, в частности от динамики инфляции, потребительской активности и пр.

В целом, можно сказать, что тренд развернулся, и ставки при сохранении стабильной экономической ситуации в 2019 году (как по кредитам, так и по депозитам) будут снижаться, — прогнозирует Евгений Шеин. — Среднерыночная ипотечная ставка в Новосибирской области не отличается от средней по РФ. По итогам первого полугодия 2019 года она составила 10,3% годовых. При этом некоторые ипотечные банки уже сейчас предлагают программы со ставкой менее 10% годовых. Можно сказать, что очередной психологический рубеж в доступности ипотеки пройден.

По словам банкира, позитивный прогноз предполагает увеличение объемов выдачи ипотеки в 2019 году на 15%. При этом наиболее сильные игроки ипотечного рынка в регионе могут увеличить выдачи на 25-30% — не только за счет конкуренции по ставкам, но и благодаря использованию digital-технологий. Он также отметил, что ипотечный рынок Сибири обладает большим потенциалом роста, поскольку, по данным Росстата, на начало 2019 года более 50% новосибирских семей нуждаются в улучшении жилищных условий.

Фото: баз- автора, фото спикеров предоставлены пресс-службами банков