Выбор: есть или нет?

По данным 2ГИС, количество коворкингов, работающих на территории Новосибирска, за три года выросло почти в два раза. На 1 ноября 2019 года на рынке недвижимости города были 34 игрока этого формата, на 1 ноября 2020 года — 45, а на 1 ноября 2021-го — 58. В «Авито Недвижимость» отмечают, что Новосибирск находится на четвертом месте по количеству коворкингов в России. Впрочем, по версии сервиса, в городе их 37 общей площадью более 1500 кв. м.

— Популярность коворкингов в Новосибирске обусловлена высоким уровнем развития IT-сегмента, — говорит руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости» Тимур Зайцев. — Кроме того, в городе активно развивается малый бизнес, поэтому компактные офисные помещения пользуются большим спросом. Вместе с увеличением спроса растет и цена аренды пространства.

Если в 2018 году в Новосибирске она составляла от 7000 до 11000 рублей, то сегодня, как правило, место в коворкинге обойдется в 11000-16000 рублей в месяц. По данным «Авито Недвижимости», в конце III квартала 2021-го интерес к аренде помещений свободного назначения за год вырос на 36%. Одновременно на 20% стало больше предложений, а средняя стоимость подорожала на 8,7% — с 600 до 652 рублей за кв. м. Для сравнения: спрос на аренду офисов в Новосибирске вырос на 20,7% по сравнению с прошлым годом. При этом количество предложений и средняя цена (640 рублей за кв. м) в городе остались неизменными, однако за год средняя площадь офисов выросла на 6,1%.

Участники рынка новосибирской недвижимости, опрошенные Infopro54, оценивают коворкинги города достаточно скептически. По словам доцента НГУЭУ, президента клуба управляющих бизнес-центрами Новосибирска Татьяны Гениберг, недавно она детально изучала предложения на этом сегменте.

— Всплеск интереса к коворкингам в нашем городе был два-три года назад, но он прошел. Я проанализировала 14 коворкингов. В основном речь идет о небольших, достаточно бедных по оснащению помещениях, во многих нет элементарного набора услуг, принтера, кофе-точки, — констатировала она. — Есть коворкинги, где нет даже администратора. Тебе выдают ключи — и иди работай. Из оборудования там только стул и стол.

К интересным коворкингам эксперт отнесла площадку «Практик» («Простор») в «Сити-Центре», Business Lab на Чаплыгина.

— Структура бизнеса коворкинга в Новосибирске выглядит следующим образом: собственники недвижимости или предприниматели, которые взяли у них недвижимость в аренду, сдают помещения под коворкинг. Но сдаются они достаточно сложно, и вскоре коворкинг сменяется обычной арендой офисов, — констатирует Гениберг. —  К примеру, в Business Lab сейчас нет возможности снять рабочее место, в «Сити-Центре» часть помещений перевели в обычную аренду. Был очень интересный промышленный коворкинг на пересечении улиц Ипподромской и Фрунзе, где промышленным инноваторам можно было сделать опытные образцы своих разработок на 3D-принтере, но он закрылся. В итоге проще снять в аренду на длительный срок небольшое помещение.

Один из участников новосибирского рынка коворкингов на условиях анонимности прокомментировал ситуацию с точки зрения игрока. По его оценке, в Новосибирске сейчас числятся около 60 коворкингов. Но большая часть из них либо не работает, либо по факту не является коворкингом.

— По сути, на этих площадках поставлены столы, стулья, микроволновка, принтер, Wi-Fi. И все — работайте! Спрос на такие коворкинги действительно не очень высокий, — говорит собеседник редакции. — В то же время в Новосибирске, без учета Академгородка, на мой взгляд, есть 6 локаций, которые работают именно в таком формате: «Практик», «Бюро», «1953», «Коворкинг НКЦ», «Е1», COWO British и новичок — PLASS.

По его словам, в основном это небольшие коворкинги, у каждого есть своя изюминка, а также слабые места, над которыми нужно работать.

— На мой взгляд, шикарный и хорошо организованный коворкинг — «Бюро». Но маленький. Он рассчитан всего на пару десятков рабочих мест в open-зоне, а сейчас основной спрос идет не от одиночек-фрилансеров, а от корпората, которому нужны рабочие кабинеты, — говорит собеседник Infopro54. — С кабинетами работают два коворкинга — «Практик» и PLASS. Но у «Практика» сейчас раскуплены все кабинеты, по моей информации, осталось немного мест в open space. PLASS постепенно запускается. В «Бюро» тоже все распродано. В COWO British очень красивые интерьеры, которые достались ему от ресторана, есть два кабинета, но у них хромает сервис.

По его словам, у посетителей коворкингов сейчас на первое место вышли сервис и обстановка, только потом человек обращает внимание на стоимость аренды, место расположения и т. д.

Управляющий клубным офисом PLASS Константин Малахов также уверен, что спрос на услуги коворкинга в Новосибирске есть.

— Мы мониторили этот вопрос перед открытием. Сейчас к нам поступает много обращений на тестовый день, часть посетителей остается, часть говорят, что будут работать время от времени. Мы пока довольны результатами — все идет согласно бизнес-плану, — утверждает он.

А есть ли бизнес?

По словам Тимура Зайцева, рентабельность коворкингов и срок окупаемости напрямую зависят от их наполняемости. Так, небольшие по метражу пространства покрывают спрос лишь узкой целевой аудитории, в то время как коворкинги большей площади и формата имеют возможности для эффективной организации рабочих мест разных сфер деятельности, а также, как правило, включают зоны отдыха и предоставляют более широкий спектр услуг (наиболее востребованные, например, — кухня и вендинг, парковка, переговорная, конференц-зал, душевая, спортивный зал и даже детская комната), что делает условия аренды выгодными и гибкими.

— Тем не менее, чтобы бизнес был рентабельным, необходимо перманентно привлекать новых арендаторов, поскольку формат коворкингов не предполагает долгосрочной аренды, а значит, доход, в отличие от расходов, нестабилен, — поясняет он.

Управляющий ООО «Жилфонд Новостройки» Григорий Якобсон отмечает, что в силу сложной ситуации в экономике собственники многих объектов недвижимости стали более тщательно просчитывать экономическую выгоду от размещения коворкинга в объектах.

—  С точки зрения рентабельности я не видел в Новосибирске успешных примеров коворкинга. Эта бизнес-модель у нас не срабатывает, так как помещения оказываются не востребованы, — констатирует он.

Татьяна Гениберг также считает, что коворкинги в Новосибирске сейчас сложно назвать сферой бизнеса.

— В начале 2021 года я была в Санкт-Петербурге и работала в местном коворкинге PAGE. Это девятиэтажное здание, полностью представляющее коворкинг, где оборудованы самые разные рабочие места: для индивидуальной работы, open space, места заседаний, конференций, площадки для работы в неформальной обстановке, кофе-зоны. Люди встречаются там, где им удобно, и это интересный перспективный бизнес, построенный на хайпе, который растет по франшизе, — говорит Гениберг. — В Новосибирске, на мой взгляд, формат коворкингов не пошел, так как у нас в городе много недорогих офисных помещений, и людям проще снять в аренду эти площади, чем заморачиваться с коворкингом. Стоимость места в коворкинге на день в среднем составляет около 1000 рублей. Второй момент — коворкинг представляет собой определенный уровень сервиса. Его нужно воспринимать как сферу бизнеса, в которую необходимо вкладывать деньги и ждать, когда будет отдача. У нас в городе коворкинг — это попытка преобразовать не сдаваемые в аренду площади и быстро получать с них деньги. Предприниматели не рассматривают такие проекты как инвестиционные. Наконец, у нас в городе много кафе, и, по моим наблюдениям, люди используют их как коворкинги. Прийти в кафе, взять кофе и заниматься своими делами выходит дешевле, чем аренда места в коворкинге. Мало того, я знаю, что некоторые репетиторы даже встречаются с учениками в кафе и ведут там занятия. Этот формат нашел больший отклик у новосибирцев, чем коворкинг.

Участник рынка, пожелавший остаться неизвестным, отметил, что стоимость аренды одного места в коворкинге в Новосибирске сегодня может варьироваться от 5000 до 13000-14000 рублей в месяц. В зависимости от того, что входит в услуги коворкинга. К примеру, в ряде коворкингов есть душ, место для сна, кофе-зона, плюс они готовы дорабатывать свои услуги по требованию посетителей.

— Эти вещи очень важны, так как создают атмосферу коворкинга. Это именно то преимущество, ради которого люди приходят в коворкинг. Не работают дома на кухне, где постоянно мешают домочадцы, не в кофейне под косыми взглядами официантов и под шум болтовни с соседних столиков, который мешает сосредоточиться, — уверен он.

Григорий Якобсон отмечает, что у риэлторов коворкинги в Новосибирске были модными около года назад. Это были отраслевые площадки, дававшие возможность людям попробовать свои силы без поддержки агентств недвижимости, без обучения, квалификации. Чаще всего места в коворкингах арендовали агенты, которые не могли правильно организовать свою работу в коллективе, не хотели обучаться, следовать инструкциям, и они ушли в «свободное плавание». Были коворкинги, где работали много оценщиков, страховщиков.

— Сейчас мы видим, что большая часть таких сотрудников вернулась на старые рабочие места, в компании. С одной стороны, такое нововведение не приняли клиенты, которым важно, чтобы за риэлтором стояло имя агентства недвижимости, которое несет ответственность за осуществляемые сделки, предоставляет гарантии их легитимности. С другой — сами риэлторы все-таки поняли, что с таким же успехом они могут осуществлять свою деятельность из дома, из кафе, — главное, чтобы был доступ к интернету и связь, — поясняет Якобсон. — Это вписывается в тренды развития рынка. Знаю прецеденты, когда в Европе специалисты не просто назначают своим клиентам встречи в кафе, но и указывают в своих визитках номер этого кафе. И это вполне нормально.

Константин Малахов ключевой проблемой рынка коворкингов в Новосибирске называет отсутствие сформированного спроса и культуры работы в коворкингах.

— Именно поэтому люди продолжают сидеть в кафешках. Правда, не знаю, насколько это выгодно кофейням и насколько самим людям комфортно работать на таких площадках, — рассуждает он. — Кроме того, большая часть коворкингов, которые появлялись в Новосибирске в предыдущие годы, были очень топорными, и в итоге, к сожалению, испортили репутацию всему сегменту рынка. Коворкинг — это не просто офис, быстро переделанный под аренду рабочих мест, а очень хорошо продуманное и организованное пространство для работы, smart-офис. К примеру, чтобы добиться этого эффекта, я уже почти два месяца, можно сказать, живу на работе, и мы еще далеки от того результата, что в итоге хотели бы получить, так как постоянно появляются нюансы, которые мы хотим улучшить. Ключевая задача коворкинга в том, чтобы человек пришел и сосредоточился именно на работе, не отвлекаясь ни на какие другие вопросы.

Нет потребителя?

Эксперты «Авито Недвижимости» предполагают, что в ближайшем будущем лидерами рынка коворкингов в России, как и сейчас, будут оставаться Москва и Санкт-Петербург. Сегмент продолжит развиваться и в крупных региональных центрах (в том числе в Новосибирске и Красноярске), однако концептуальное развитие таких пространств сегодня заметно лишь в центральной части, где появляются специализированные коворкинги для IT-компаний, различные творческих мастеров и даже парикмахеров.

— В регионах с начала пандемии также заметно усилился интерес к организации коворкингов со стороны девелоперов и собственников помещений, что говорит о скором расширении рынка. Тем не менее на данный момент основные клиенты коворкингов в России — фрилансеры и стартапы. Подавляющее большинство компаний предполагает работу сотрудников в едином офисе фирмы, где не только удобнее формировать корпоративную дисциплину, но и лучше организовано взаимодействие с коллегами, проще наладить функционирование технических средств. Это говорит о том, что рост числа коворкингов будет, скорее всего, кратковременным, — констатирует Тимур Зайцев.

Григорий Якобсон не исключает, что в связи с развитием института самозанятых коворкинги могут заинтересовать эту категорию предпринимателей.

— Но главная цель нахождения в коворкинге — заработок. Если аренда будет съедать все деньги, которые человек заработает, работая на самого себя, то смысл в такой аренде? Проще и выгоднее заниматься тем же самым дома или в кафе, где будет более непринужденная и комфортная обстановка, — добавил он.

Татьяна Гениберг настроена еще более категорично. По ее словам, перспектив у рынка коворкинга в Новосибирске нет.

— В Новосибирске много вакантной офисной недвижимости, а у многих собственников, которые находятся в возрасте 40+, достаточно консервативное мышление. Их цель — получать деньги за сдачу в аренду недвижимости, но развивать ее, вкладываться в аренду, реконцепцию они не хотят, — констатирует эксперт. — Москва и Санкт-Петербург пошли по другому пути. Там рынок недвижимости очень чутко реагирует на новые тренды. К примеру, сейчас в этих городах очень популярны ливинги — формат недвижимости, где вместе живут и работают люди, объединенные одной идеей, сферой деятельности, образом жизни. В Новосибирск такие проекты если и придут, то очень нескоро — в силу консервативности рынка.

Константин Малахов сообщает, что основными клиентами коворкингов в Новосибирске являются айтишники, разработчики, но они в основном предпочитают арендовать кабинеты. В списке клиентов PLASS есть трейдеры, представители инорегиональных и международных компаний, предприниматели, работающие в сфере моды, торговли ГСМ, застройщики, фрилансеры, то есть отраслевой срез очень разнообразен.

— На мой взгляд, у реальных игроков рынка коворкинга, которые действительно будут развивать этот формат, инвестировать средства в этот бизнес, перспективы в Новосибирске есть — и очень хорошие. Качественных офисов, оснащенных всем необходимым, в городе мало. Руководителям, которые арендуют обычные офисы, часто приходится самим отвлекаться на решение бытовых вопросов (поменять лампы, починить стулья, разобраться с отоплением, вентиляцией, водой и т. Д.), а не заниматься бизнесом, хотя именно руководитель является самым ценным для решения задач бизнеса сотрудником. Для небольших компаний с точки зрения финансов становится выгоднее снять кабинет в коворкинге, чем тащить на себе решение бытовых офисных вопросов, — поясняет Малахов. — Кроме того, за пандемию люди наелись удаленкой. Далеко не у всех есть возможность создать отдельное рабочее место в квартире или сила воли не отвлекаться на бытовые мелочи. А отсутствие возможности сменить обстановку «дом/работа» — часто приводит к тому, что у людей падает работоспособность, они выгорают. В коворкинге в рабочей атмосфере, как правило, посетители успевают выполнить больше задач, трудятся более продуктивно.

Согласно данным международной компании Regus, рынок коворкингов в России растет ежегодно на 25-30%, но во время первой волны пандемии, в конце весны 2020 года, наблюдалось значительное падение спроса на этот вид услуг со стороны основных клиентов: фрилансеров и предпринимателей. Это поставило многие региональные коворкинги на грань выживания. Однако не во всех регионах ограничения, вызванные пандемией, привели к кризису сегмента. В тех городах, где ощущается нехватка офисных площадей, спрос на коворкинг-пространства превышает предложения.

По данным «Авито Недвижимости», в конце лета 2021 года в России спрос на рынке аренды офисной недвижимости за год вырос на 18% и на 7% превысил показатели 2019 года. При этом и цены, и средняя площадь офисов выросли на 32% с 2019 года. Средняя стоимость помещений свободного назначения на рынке купли-продажи по итогам II квартала текущего года составила 45868 руб./кв. м (+18% за год), а цены на приобретение офисов — на 24%, до 61995 руб./кв. м.