Новосибирск — третий по величине город России и крупнейший центр Сибирского федерального округа. В 2025-2026 году рынок недвижимости региона переживает сложный период. Отмена массовой льготной ипотеки, высокая ключевая ставка ЦБ и рост себестоимости строительства создали новую реальность, в которой девелоперам приходится пересматривать стратегии. Александр Калинин, директор по развитию бизнеса Smartis проанализировал, как новосибирские застройщики работают с большими данными.

Что происходит на рынке недвижимости Новосибирска

— По итогам 2025 года, средняя стоимость квадратного метра на новосибирском рынке недвижимости выросла на 9,3% на первичном и на 4,2% на вторичном. На 27% сократился объем ввода жилья в эксплуатацию (1,1 млн м² ). Продажи новостроек упали более чем на 64%.

Участники рынка отмечают, что чувствительность аудитории к цене возрастает, люди обращают пристальное внимание на характеристики жилья. Это особенно заметно в самом массовом сегменте — комфорт-классе.

Давление на застройщиков усиливается. Девелоперы становятся более гибкими в ценовой политике, используют акции, рассрочки, чтобы привлечь покупателей и компенсировать спад ипотечного спроса, поддержать активность на рынке. Пересматривают маркетинговые стратегии, потому что в условиях турбулентного рынка сталкиваются с серьезными вызовами:

• Стоимость привлечения клиента растет. Количество потенциальных покупателей сокращается, конкуренция застройщиков за клиента усиливается.
• Покупатели стали более избирательными. Тщательнее выбирают объекты, изучают характеристики, сравнивают предложения. Это требует от застройщиков глубокого понимания потребностей аудитории: что влияет на решение о покупке, на каком этапе воронки теряются клиенты и т.д.
• Длинный цикл сделки усложняет атрибуцию. В недвижимости между первым касанием с рекламой и покупкой квартиры могу пройти месяцы. За это время клиент взаимодействует с десятками объявлений застройщика, посещает сайт, звонит в отдел продаж, приходит на просмотр.
• Большое количество каналов требует системного подхода. Современный застройщик использует десятки рекламных каналов: от контекстной рекламы и классифайдов до SMM и наружной рекламы. Данные об эффективности каждого канала находятся в разных системах — рекламных кабинетах, CRM, колл-трекинге.

Поэтому изучение пути клиента и понимание его потребностей выходят на первый план. Если новосибирский застройщик знает, как канал повлиял на покупателя на пути к сделке, какие объявления он просматривал, какие параметры квартир его интересовали, он может точечно работать с аудиторией.

Как технологии сегодня помогают девелоперам работать с данными

Культура data-driven — это принятие решений на основе реальных данных. В ее основе лежат несколько принципов:

• Объективность. Решения принимаются по конкретным цифрам и метрикам.
• Измеримость. Каждое действие покупателя фиксируется, от просмотра баннера до подписания договора.
• Гибкость. Полные данные позволяют делать выводы и вносить изменения в маркетинговую стратегию в короткие сроки.
• Управляемость. Полные данные дают возможность выявлять закономерности, находить инсайты и тренды.

Какие инструменты сегодня используют девелоперы

Сквозная аналитика

Объединяет информацию из всех источников: рекламных кабинетов, CRM-системы, колл-трекинга, веб-аналитики в единое окно. И решает проблему низкого матчинга — процента сделок с установленным источником.

Если матчинг на уровне 50%, значит половина сделок остается «в слепой зоне» — непонятно, какие каналы их привели. Чтобы правильно оценивать эффективность рекламных источников, нужно повысить матчинг до 75%.

Post-view аналитика

Покупатель может увидеть баннер застройщика на площадке, добавить объект на классифайде, а через несколько месяцев совершить сделку. Связать эти события стандартными методами атрибуции невозможно.

Post-view фиксирует просмотр рекламы как отправную точку и отслеживает все последующие действия клиента, даже если они произошли через недели или месяцы. Это позволяет понять реальный вклад охватных размещений в продажи.

Аналитика мобильного трафика

На март 2026 года доля пользователей, которые выбирают недвижимость со смартфона, составляет 76%. Но проблема в том, что в мобильных приложениях отсутствуют привычные инструменты трекинга — cookies, пиксели. Это создает «слепую зону» для застройщика.

Проблему решают прямые интеграции с классифайдами. Например, post-view аналитика позволяет отслеживать действия пользователей в мобильных приложениях «Авито», «ЦИАН», «Яндекс Недвижимости». Застройщик видит, кто просмотрел объявление в приложении, добавил объект в избранное, а затем совершил целевое действие.

Когортный анализ

Сегодня важно классифицировать клиентов по различным параметрам и отслеживать их поведение в динамике. Например, выделить когорту пользователей, которые обратились после просмотра медийной рекламы в первом квартале, и выяснить, сколько из них заключили сделку во втором или третьем. Это дает возможность планировать запуск рекламы и понимать, через какое время кампания принесёт прибыль.

Антифрод

Помогает выявлять фейковые обращения, исключать их из аналитики и отключать каналы, приводящие фрод (накрученные посещения, боты) — на них застройщики тратят до 35% маркетингового бюджета.

Что ждет новосибирских застройщиков в 2026 году

В ближайшие годы трансформация рынка недвижимости Новосибирска будет только усиливаться, как и подход новосибирских девелоперов к продажам. Мы выделяем несколько трендов:

• Дальнейшая цифровизация и автоматизация. Ручная обработка данных, разрозненные системы и субъективные оценки на основе предположений уже в прошлом. Спрос на системы сквозной аналитики, инструменты оптимизации и другие высокотехнологичные решения продолжит расти.
• Переход к персонализированному цифровому взаимодействию с покупателем. Благодаря построению маркетинга на данных застройщик понимает, какие объекты интересовали клиента, какие параметры для него важны, на каком этапе воронки он находится, и предлагает релевантное решение. ИИ будет помогать быстрее оценивать ситуацию и формировать персонализированные предложения, что позволит девелоперу повысить качество взаимодействия с покупателем.
• Фокус на измеримой эффективности маркетинга. В условиях высокой ключевой ставки и роста стоимости привлечения каждый рубль маркетингового бюджета должен работать. Новосибирские застройщики будут отказываться от размытых метрик вроде «охватов» и «показов» в пользу конкретных показателей — доли рекламных расходов, окупаемости каналов.
• Импортозамещение технологий достигнет зрелости. Российский рынок больше не зависит от западных платформ и решений. Отечественные системы аналитики активно развиваются и адаптируются под потребности локального рынка. Это создает основу для стабильной и безопасной работы застройщиков с данными.

Культура применения больших данных в маркетинге активно развивается в России, и новосибирский рынок недвижимости не исключение. Ее амбассадорами становятся крупнейшие застройщики региона, которые хотят ориентироваться на точные и достоверные данные, а не на гипотезы.

Переход к такой культуре — ответ на реальные вызовы рынка. Девелоперы, которые сегодня выстраивают маркетинг вокруг реальных данных, формируют фундамент для устойчивого развития бизнеса.

Ранее редакция сообщала о том, что новосибирские предприниматели назвали актуальные тренды маркетингового рынка. Компаниям приходится приспосабливаться к стремительной перестройке потребительского поведения и бизнес-моделей.

Материал предоставлен экспертом.