В 2024 году ипотечный рынок в России лихорадило. Высокая ключевая ставка, ограничения по льготным программам и экономическая неопределенность существенно ограничили доступность жилищных кредитов, и как результат привели к сокращению спроса на недвижимость.

В Сибирском ГУ Банка России на запрос редакции Infopro54 сообщили, что в 2024 году в Новосибирской области выдано 28,6 тысяч ипотечных жилищных кредитов, 12,8 тысяч из которых приходится на первичный рынок. Это на 43,3% и 36,8% меньше, чем в 2023 году.

Объем выдачи составил 112,5 млрд рублей (-40,1% к 2023 году), в том числе 59,6 млрд рублей на первичном рынке (-33,7%).

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев подчеркивает, что в первом полугодии 2024 года сработал эффект «последнего вагона», когда все планирующие приобрести новостройку в ипотеку провели сделки до завершения действия массовой льготной ипотеки.

О том, что большой объем льготных ипотечных программ, в первую очередь безадресных, вызвал перегрев рынка недвижимости говорит и заместитель начальника Сибирского ГУ Банка России Марина Асаралиева.

— Отмена массовой льготной ипотеки с июля 2024 года и высокий уровень ставок способствовали охлаждению рынка, выдачи вернулись к адекватному уровню. По сути, это возвращение к более обоснованному уровню спроса на жилье, — говорит эксперт.

Она добавила, что льготные программы разогнали спрос и за этим последовал рост цен. За время действия льготной ипотеки цены на строящееся жилье выросли почти в 2 раза, обогнав и зарплаты, и инфляцию.

Сергей Николаев констатирует, что средневзвешенный платеж по ипотеке при покупке по рыночной ипотеке стандартной 2-х комнатной квартиры площадью 60 квадратных метров, при первоначальном взносе 30% в Новосибирске составляет 131,8 тысячи рублей. С 2019 года он вырос на 610% (с 21,6 тысяч рублей в месяц).

Ипотечные госпрограммы

В 2024 году условия ипотечных госпрограмм претерпели серьезные изменения. Так, летом завершилось действие массовой программы «Господдержка», а по другим востребованным видам льготной ипотеки были введены новые ограничения.

По данным Дом.РФ рост рыночных ставок и модификация льготных программ привели к снижению выдачи ипотеки в регионе. По оценкам экспертов, банки Новосибирской области предоставили 30,3 тыс кредитов на 112,5 млрд рублей — на 75,3 млрд рублей меньше, чем в рекордном 2023 году.

Почти всё снижение выдачи произошло во II полугодии после окончания «Льготной ипотеки», тогда как в I полугодии выдача была близка к уровню рекордного I пол. 2023 г. Благодаря высокому спросу на льготные программы.

Наибольшей популярностью пользовалась «Семейная ипотека».  В Дом.РФ редакции сообщили, что в Новосибирской области по ней в 2024 году выдано 11,6 тыс. кредитов на 54 млрд рублей. По «Льготной ипотеке» (действовала до 1 июля) выдано 5,8 тыс. кредитов на 24 млрд рублей. А по «ИТ-ипотеке» — 1,3 тыс. кредитов на 9 млрд руб.

Стоит отметить, что трансформация программ продолжается. Так, Банк Дом.РФ начал выдавать кредиты по ИТ-ипотеке на строительство и покупку таунхаусов. Кредит можно также направить на покупку строящихся квартир и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) при условии использования безопасного механизма эскроу.

— По нашим наблюдениям, для целевой аудитории ИТ-ипотеки важны преимущества загородного формата — в первую очередь, с точки зрения пространства, свободных планировок и наличия земли. Таунхаусы сочетают все это с удобством локации — обычно их строят в пригородах, недалеко от городской инфраструктуры, — рассказал заместитель председателя правления Банка Дом.РФ Алексей Косяков.

Прогнозы

Сергей Николаев полагает, что в 2025 году снижения цен на рынке недвижимости в Новосибирской области не будет. Мало того, они вырастут на 10-15%, но застройщики от продажи квартир будут получать меньше.

— У нас в Новосибирске много вертикально-интегрированных структур, в состав которых входят предприятия-производители стройматериалов и застройщики. У некоторых из них средняя цена продажи сегодня составляет 105 тысяч рублей за «квадрат». Так что внутри каждого проекта стоимость квадратного метра вырастет, но за счет тех компаний, что нарастят свою долю на рынке, может немного снизиться, — комментирует Николаев.

Он добавил, что одним из самых распространенных инструментов продаж квартир в новостройках сегодня является рассрочка. Это позволяет покупателю получить скидку до 16%.

Марина Асаралиева тоже уверена, что ипотека продолжит развиваться.

— Ипотечное жилищное кредитование не прекратится и будет расти умеренными темпами. Не стоит рассчитывать, как ранее, на прирост ипотечного портфеля свыше 30% в год, — говорит она.

По словам эксперта, влияние на рынок окажут несколько факторов. Одним из них является Стандарт защиты ипотечных заемщиков. Его цель — сведение к минимуму распространение разнообразных сложных и часто непрозрачных схем покупки жилья.

— Будут пресекаться случаи, когда банки вместо эскроу-счета направляют ипотечные средства на аккредитив, где они могут находиться длительное время. Это несет риски для граждан, так как на аккредитивах, в отличие от счетов эскроу, деньги не защищены системой страхования вкладов, — привела пример Марина Асаралиева.

Собеседница редакции подчеркнула, что снизить риски для заемщиков и уменьшить количество высоко рисковых схем на рынке ипотечного кредитования поможет новый ипотечный стандарт (начал действовать с 1 января 2025 года).  Он вводит более жесткие требования по нескольким ключевым параметрам: срок ипотечного кредитования, первоначальный срок без кешбэка, использование эскроу-счетов и другие.

Ранее редакция рассказывала, о чем говорили застройщики в закрытой части Строительного форума в Новосибирске.