Застройщики готовятся к сносу частного сектора в Новосибирске

— Одна из задач, над которыми мы планируем работать в 2022 году совместно с Минстроем области, — комплексное развитие застроенных территорий. Сейчас мы находимся в ожидании второго чтения областного закона о КРТ, что позволит заниматься реновацией частного сектора. Этот документ мы ждали несколько лет, — сообщил в ходе отчета о работе департамента строительства мэрии Новосибирска глава ведомства Алексей Кондратьев.

Он напомнил, что при последней корректировке генплана Новосибирска были сформированы 163 территории комплексного развития (КРТ).

— Эта реновация площадок в ближайшие годы позволит построить в городе более 15 млн кв. м жилья. Кроме того, такой подход к освоению территорий позволит параллельно обеспечить площадки необходимыми резервами для социальной инфраструктуры, — добавил Кондратьев.

Вице-президент Российского союза строителей по Сибирскому федеральному округу, руководитель Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (СРО АСОНО), член Общественной палаты Новосибирской области Максим Федорченко сообщил, что на федеральном уровне в рамках союза строителей НОСТРОЙ были собраны и проанализированы предложения, которые прорабатывают регионы для активного продвижения проектов КРТ. В том числе по реновации частного сектора.

— Мы проанализировали законодательную практику регионов России и в целом видим, что, прописывая критерии изъятия частных домов, многие субъекты федерации включают такой критерий, как износ дома 50% и более. В Новосибирской области пока рассматривается критерий 60% и более, — говорит эксперт. — Интересный опыт у Красноярска. Они взяли за критерий год строительства объекта — до 1980 года. В такой ситуации не нужно определять конкретный износ объекта, и его проще включить в территорию комплексного развития. Мы предлагаем депутатам Заксобрания Новосибирской области в критериях для регионального закона уменьшить износ дома до 50% и установить критерий года постройки.

Кроме того, по оценке эксперта, для эффективного развития проектов КРТ необходимо согласовать инвестпрограммы площадок с программами развития всех видов инфраструктуры, четко прописать источники и порядок их финансирования. Он также предложил прописать возможность изъятия земельных участков, создающих чересполосицу между территориями, которые предназначены под КРТ.

— Отдельно много обсуждались приаэродромные территории. Мы предлагаем, чтобы субъект мог определять на таких площадках подзоны, где возможно строительство хотя бы инфраструктурных объектов. В Иркутской области есть такая практика. То же касается объектов культурного наследия. Если мы говорим о памятниках, то это хотя бы какие определенные вещи, а когда речь идет о расплывчатых понятиях достопримечательных мест, то они практически делают невозможным строительство, в том числе инфраструктуры, — говорит он. — Очень надеемся, что территории в рамках КРТ в ближайшее время все-таки будут вовлечены в оборот. Мое убеждение: наша работа не должна сводиться к тому, что мы гоняемся за земельными лоскутами. Наша работа должна быть плановой, системной и рентабельной.

Судя по комментариям представителей отрасли, они находятся на низком старте в ожидании поправок. Глава ГК «СМСС» Анатолий Павлов заявил, что он не только глубоко погружен в проблему КРТ, но и пострадал от нее. В частности, застройщик рассказал, что уже «закопал» в частный сектор около 500 млн рублей, но прошло 1,5 года с начала разговоров о КРТ — и в городе до сих пор не подписан ни один договор.

— Пока я только обслуживаю кредиты за приобретенные участки. Пока не будет подписан хотя бы один понятный договор КРТ, ситуация будет достаточно печальной, — говорит он.

Алексей Кондратьев успокоил застройщика, что программа скоро стартует — чтобы выйти на площадку, ему нужно будет просто выиграть аукцион.

Учредитель АО «Трансервис», группы компаний TS Group Александр Бойко поинтересовался, почему мэрия решила начать реализацию программ КРТ с частного сектора, а не с реновации промзон,  где ситуация более понятная, а договориться с собственниками проще, так как их меньше.

— Может, нам наработать алгоритм на промплощадках, а уже потом выходить на более сложные территории, занятые ИЖС? — спросил он. — Мы готовы принять участие в таком эксперименте.

Глава департамента строительства мэрии с ним не согласился и заявил, что расселение частного сектора и изъятие ИЖС несопоставимо со сложностью реновации промышленной площадки. По словам чиновника, в ближайшее время будут объявлены конкурсы по двум небольшим площадкам КРТ.

— В апреле мы выйдем на аукцион по двум площадкам. Они небольшие, связанны с расселением ветхого и аварийного фонда. А после того как депутаты регионального парламента примут поправки в закон, с инициативами о реализации проектов на КРТ планирует выйти в муниципалитет ряд застройщиков, которые сейчас сопровождают проекты планировок по нескольким участкам, — пояснил Кондратьев. — Если компания выиграет аукцион, то муниципалитет начнет работу по изъятию ИЖС за счет застройщиков.

Президент ГК Sky Group Владимир Литвинов рекомендовал департаменту еще раз вернуться к вопросу расселения ветхих и аварийных домов, который будет актуален при комплексном развитии территорий.

— До пандемии расселение двухэтажного барака стоило 30-32 млн рублей, сейчас 56 млн — и на этой сумме мы не остановимся. Для переселения людей мы покупаем квартиры на вторичном рынке, где стоимость квадратных метров также выросла, и при этом дом должен быть построен не более 10 лет назад, то есть фактически новостройка. Для застройщика такое удорожание расселения — это уже плюс 7-7,5 тысячи рублей к стоимости квадратного метра (ранее 3-3,5 тысячи). Сегодня нам дешевле самим построить квартиры для таких граждан, чем обращаться на вторичный рынок, — уверен Литвинов.

Председатель правления ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов не исключил, что программа КРТ позволит застройщикам решить земельный вопрос и может сказаться на снижении цены квадратного метра.