На минувшей неделе на комиссию по градостроительству горсовета Новосибирска был вынесен резонансный вопрос о размере участков, которые можно будет включать в проекты комплексного развития территории по инициативе застройщиков. К единому мнению участники рынка, прокуратура и органы власти пока не пришли, а комиссия должна будет выдать свои рекомендации для рассмотрения на сессии горсовета уже в сентябре.

Что по поводу новых правил КРТ думают приглашенные участники комиссии: застройщики, эксперты, представители общественности?

«Похоже на торг»

Член-корреспондент Международной Академии архитектуры, преподаватель по дисциплине «Комплексное развитие территорий» НГУАДИ имени А. Д. Крячкова Александр Ложкин считает, что под вопрос об ограничении площади участков для комплексного развития территории необходимо подвести научное обоснование.

— У нас в городе есть два профильных университета с кафедрами градостроительства, с кафедрой КРТ. У нас есть отделение Российской Академии архитектуры и строительных наук, но я не слышал, чтобы эти организации давали какое-то научное обоснование размеру участков, которые планируется предоставлять под КРТ. Чем обоснованы эти цифры: 5 гектаров, 2,5 гектара, 2 гектара, 1,5 гектара? Честно говоря, это больше похоже не на обоснованные цифры, а на торг, — заявил Ложкин.

Он также поинтересовался, что будет с участками, которые окажутся меньше лимитов, утвержденных в городе. Эксперт не исключил, что это будет нарушением конкуренции.

Александр Ложкин также раскрыл подоплеку принятия аналогичного решения в Красноярске. Именно на него ссылается новосибирская прокуратура при отработке местных нормативов.

— На прошлой неделе я был на Совете главных архитекторов в Екатеринбурге как член президиума совета и разговаривал с красноярскими коллегами. Там история с 5 гектарами была направлена на то, чтобы подвинуть застройщиков от КРТ по инициативе от правообладателей к КРТ по инициативе муниципалитета. Второй вид КРТ — более сложная процедура, где больше разных обстоятельств. В итоге, приняв эти ограничения, красноярцы очень серьезно просадили объемы. Это сказалось и на начатых проектах, так как КРТ требует определенных условий для того реализации. В отличие от КРТ по инициативе правообладателя, в муниципальном КРТ есть аварийное жилье, а это усложнение процедуры, сроков. Красноярские коллеги оценивают последствия этого решения, скорее, как негативные, — констатировал бывший главный архитектор Новосибирска.

«Город должен развиваться по градостроительным правилам»

Председатель совета директоров «Группы Мета» Владимир Мартыненков отметил, что топовой задачей, которой обосновывается решение о введении ограничений на площади участков под КРТ, является улучшение жизни жителей города.

— Вообще-то говоря, улучшение жизни новосибирцев предполагает уплотнение центральной части города, увеличение высотности, уменьшение транспортных потоков и маятниковых поездок в пригород и обратно. Пригород должен быть малоэтажным, а центральная часть города — высотная. Если вспомните, в предыдущие 30 лет в центральной части города все сети были заменены именно за счет так называемой точечной застройки, — добавил девелопер.

Он отметил, что недавно был на совещании в Москве, где в том числе обсуждалось, почему столица больше не может развиваться вширь. Уже сейчас, чтобы добраться с одного конца города на другой, нужно потратить более 2,5 часов. Это нарушает промышленную, экономическую и человеческую логистику.

— Если мы, застройщики, сейчас начнем покупать дешевую землю в пригороде Новосибирска, на которую у нас хватит денег, и будем строить там высотки, то сделаем еще хуже. Да, мы построим отличные комплексы с инфраструктурой, но люди будут добираться до площади Ленина минимум час, не считая времени на то, что им придется развозить детей в школы и детские сады. Мы обсуждаем ситуацию с точки зрения экономики, застройщиков и так далее. А что скажут градостроители? На мой взгляд, они должны сказать: «Вы неправильно развиваете город. У нас завтра не хватит денег на ремонт дорог, так как их очень много. Их надо сокращать, а плотность города надо увеличивать». Этот вопрос поднимался еще 10 лет назад на общественном градостроительном совете, когда предлагалось сформировать в Новосибирске зоны повышенной плотности, где можно строить небоскребы и все остальное, — напоминает Мартыненков.

По его словам, в социальную часть входят не только объекты образования и здравоохранения, но и дороги, общественный транспорт.

— Мы уже растащили город так, что без личного транспорта никуда не поедешь. Поэтому у нас сумасшедшие требования по парковкам к жилым комплексам в центре города. Давайте возьмем паузу, обратимся к градостроителям и начнем строить нормальный, экономически обоснованный, целесообразный город. Город должен развиваться по градостроительным правилам, не по каким-то другим, — подчеркнул застройщик.

Многоконтурный КРТ как альтернатива

Директор ООО СК «ВИРА-Строй» Михаил Постников обратил внимание коллег на тот факт, что предложение, представленное прокуратурой на комиссии по градостроительству, уже серьезно отличается от первоначального (Ведомство согласилось снизить требование по лимитам с 5 до 2,5 гектара. — Ред.).

— Есть определенные подвижки, и нам становится уже легче как минимум работать с существующими площадками. Кроме того, мы теперь понимаем, что у нас есть год для того, чтобы завести в строительство существующие объемы и готовиться к изменениям, — отметил он.

Вопрос у девелопера вызвало предложение прокуратуры подумать о развитии многоконтурных участков КРТ.

— Если у застройщика есть три-четыре участка по 0,6-0,7 гектара, и они находятся на несмежных участках, то они могут быть вовлечены комплексом в одно КРТ с обязательствами, которые будут приняты на комиссии? — поинтересовался Постников.

Это предположение подтвердили представители прокуратуры.

Девелопер также отметил, что многие объекты, которые в Новосибирске были реализованы на участках менее 1 гектара, являются не точечной застройкой, а украшением города, помогают благоустраивать прилегающую территорию. В качестве примера он привел ЖК «Чикаго», ЖК «Ричмонд Резиденс», ЖК «Прайм Хаус» и т. д.

Ранее эксперты отмечали, что запрет на застройку маленьких участков в Новосибирске заставит рынок объединяться, и сомневались, что большинство игроков рынка смогут договориться.

Население заплатит

Татьяна Иваненко, архитектор, член экспертного совета по вопросам градостроительства при мэрии города Новосибирска, сомневается, что жители Новосибирска будут облагодетельствованы решением о введении лимитов по КРТ.

— Жители встроены в этот процесс как участники. Все строительство сейчас сведено к КРТ, потому что бюджет не справляется с нагрузкой: социалка, благоустройство, строительство дорог и прочее перекладываются на плечи застройщикам, которые берут деньги у населения. Получается, что жители, которые оплачивают цену социалки, должны будут еще и оплачивать цену инфраструктуры, цену транспорта, потому что до удаленных районов нужно построить дороги. Потом выяснится, что дороги не справляются, что нужно строить транспорт, который много и эффективно везет, прокладывать трамвайные пути, покупать вагоны и т. д. Получается, что если в бюджете у нас нет на это денег, то за это все должно платить население? — поинтересовалась она.

Иваненко считает, что в сложной ситуации, когда отрасль падает, лучше делать небольшие проекты и не замахиваться на крупные.

Точечная застройка «спрячется» в КРТ

Михаил Рязанцев, представитель движения «Искалеченный Новосибирск», считает: предлагая ограничения по КРТ, прокуратура решила рубить с плеча. Он назвал риски, которые видит в этой новации. Один из них связан с многоконтурным КРТ.

— У меня сразу возникло подозрение, что застройщики будут по району собирать всю точечную застройку в многоконтурный земельный участок и согласовывать КРТ. И где здесь будет борьба с точечной застройкой? — спросил общественник.

Еще один риск связан с деньгами, которые Новосибирск выручает от КРТ. Рязанцев обратил внимание, что город их тратит на текущие нужды, а социалка строится не на тех участках, где реализуется КРТ.

— То есть территории, где идет КРТ, эти деньги почему-то не достаются, — заявил он.

Общественник также обратил внимание на тренд: застройщик реализует проект в зоне КРТ, а социальные объекты «рисует» в частном секторе, которые в проект комплексного развития территории не попадают.

— То есть под социальные объекты заявляются на территории частных жилых участков, принадлежащие жителям города. Как вы их расселять будете? И «рисовать» фейковые социальные объекты там, где их строить уже не планируется, тоже не стоит. Включайте их в зоны КРТ и работайте с ними, — добавил эксперт.

Ранее редакция сообщала о том, что бизнес просит не накрывать Новосибирск сплошным запретом точечной застройки. В некоторых локациях это единственный способ развития города путем сноса промышленных объектов, ветхого жилья и частных домов.