«Рынок предложения» заменит «рынок спроса»

Гостиничный рынок Новосибирска активно развивается за счет апартаментов. Как отметили аналитики IDEM-консалтинг, к 2029 году общий объем номерного фонда в городе вырастет практически в два раза и составит порядка 15 700 номеров. Причем основной прирост дадут апарт-отели и многофункциональные гостиничные комплексы, доля которых к 2030 году может составить более 50%. Сейчас в городе строится 10 подобных объектов на 5540 номеров.

При этом эксперты компании отмечают, что многие объекты выходят на рынок под управлением профессиональных игроков, таких как Valo, Гостиниц.Net и RBI. Все анонсированные проекты относятся среднему и более высокому ценовому сегменту — класса 3 и 4 звезды с широкой инфраструктурой.

Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг поясняет, что на рынок столицы Сибири оказывает влияние высокая доля бизнес-туристов, — около 45% турпотока. Это ключевой фактор развития гостиничной недвижимости города. Драйвером также является крупнейший за Уралом выставочный комплекс «Новосибирск Экспоцентр».

— Рынок следует типичному паттерну крупных деловых центров. Спрос достигает пика в периоды высокой деловой активности с февраля по апрель и с сентября по ноябрь. Летнее снижение потока деловых гостей частично компенсируется притоком традиционных туристов. — рассуждает Гресс.

К ключевым особенностям рынка Новосибирска она отнесла слабо выраженную сезонность и стабильную загрузку номерного фонда в диапазоне 67-79%. В Нижнем Новгороде и Казани этот показатель, например, колеблется от 40 до 90%.

— Новосибирская область занимает лидирующее место в Сибири и входит в десятку лучших регионов России по объему туристического потока. Рынок здесь растет быстрее плановых показателей региональной программы развития туризма, но сейчас он находится в перегретом и перенасыщенном спросом состоянии. Ситуация изменится в 2026-2029 годах, когда будут завершены крупные проекты, и текущий «рынок спроса» заменит «рынок предложения», — поясняет эксперт.

Ключевые точки гостиничного девелопмента

По данным исследования IDEM-консалтинг за два года (2023–2024 гг.) средний тариф на проживание в Новосибирске вырос на 21% и ещё на 9,5% в первом полугодии 2025 года. Это обусловлено тем, что при устойчивом постпандемийном восстановлении и росте туристического потока ввод новых объектов не покрывал растущий спрос. Поэтому сегодня баланс рынка регулируется преимущественно ценовой политикой операторов.

Город можно условно разделить на три зоны, отличающиеся инфраструктурой, уровнем спроса и стоимости.

• В центральный пояс входят Центральный и Железнодорожный районы. Он является ядром гостиничного рынка. Здесь находится деловой центр города, ключевые туристические объекты и 47% от общего номерного фонда. Стоимость проживания в премиум-сегменте без учета завтраков здесь составляет 11500 руб./сут., в бизнес-сегменте 5800 руб./сут. и в гостиницах среднего ценового сегмента 3033 руб./сут.
• В срединном поясе, куда входят Октябрьский, Заельцовский, Дзержинский и Ленинский районы, расположено 35% от номерного фонда. Это научно-производственный кластер, который также захватывает часть делового и туристического трафика. Здесь преобладает средний сегмент, а стоимость составляет от 2 789 руб./сут.
• В периферийный пояс входят все остальные районы. Здесь преобладают средний и бизнес-сегмент со средней ценой 2 178 руб./сут. и 3 950 руб./сут. соответственно. Гостиничная недвижимость в этом поясе часто соседствует с жилой застройкой и спальными районами, исключениями являются Академгородок и НПК «Сибирский наукополис». Они формируют здесь собственный деловой трафик.

Наибольшая доля гостиничной недвижимости, 51% от общего объема, расположена в Центральном, Октябрьском и Калининском районах. Они остаются ключевыми точками девелопмента гостиничной недвижимости.

Деловой туризм двигает качество отелей

В Новосибирске доля 5-звездочных отелей — 8% номерного фонда, сравнительно небольшая. Например, в сопоставимых по населению Нижнем Новгороде и Казани она составляет 11% и 10% соответственно. Но, учитывая явное преобладание сегмента делового туризма, по мнению экспертов компании, эта доля в Новосибирске может составлять и 17-20%.  Объем качественных номеров в этой категории уже сейчас мог бы быть в 2,5 раза больше.

Средняя загрузка гостиниц Новосибирска, по данным аналитиков IDEM-консалтинг, по итогам 2025 года может составить 62%.

— Высокая активность девелоперов в сегменте апарт-отелей обусловлена тем, что возводить классические гостиницы в текущих экономических условиях сложно, а апартаменты, благодаря продаже номеров, позволяют оперативно вернуть инвестиции, ускоряя оборот средств. Для рынка это также хорошее решение, апарт-отели решают вопрос дефицита, сдерживают цены, могут предлагать и среднесрочные программы проживания, — констатирует Екатерина Гресс.

По данным Росаккредитации, на данный момент в реестр включено 247 объектов туризма для приема гостей в Новосибирской области из 400. При этом только у 209 статус действующий.

Стоит отметить, что по оценке независимого аналитика новосибирского рынка недвижимости Сергея Николаева, в Новосибирске растёт конкуренция между застройщиками апартаментов. Он отмечал, что все строящиеся апартаменты Новосибирска могут быть проданы за 5 лет. При текущих темпах продаж, одних только апартаментов, на которые разрешения на строительство уже получены, хватит на 61 месяц.

По данным бизнес-комьюнити One Company, в июле в регионе по договорам долевого участия было реализовано 49 апартаментов на общую сумму 595 млн рублей. Это на 30% в меньше в штуках, и на 21.2% в рублях, чем в июне. Рекорд по стоимости квадрата в апартаментах зафиксирован в проекте Gagarin City — 350 тысяч рублей.

Судя по данным 2ГИС, в рубрике «апартаменты» в Новосибирске сейчас представлено 146 предложений в разных локациях.

Ранее редакция сообщала о том, что высотная гостиница появится около метро Студенческая в Новосибирске.